Droit et obligation de l'usufruitier

[Sans]

Bonjour à tous et par avance merci de vos réponses car malgré mes recherches , je n'arrive pas à trouver une réponse claire ...
"L'usufruitier d'un bien doit en conserver la substance" ok !
Un usufruitier, peut il donc modifier une maison individuelle en 2 appartements avec installation d'un 2eme compteur d'électricité ?
1/ doit il en informer le/les nu-propriétaire s?
2/ ce dernier peut il s'y opposer ?
Dans l'affirmative, si il y a plusieurs nu-propriétaires, un seul d'entre eux peut il s'y opposer ?

 

[Buffeto]

c'est une question pour super @Kizzo ça .....

 

[Kizzo]

Bonjour à tous et par avance merci de vos réponses car malgré mes recherches , je n'arrive pas à trouver une réponse claire ...
"L'usufruitier d'un bien doit en conserver la substance" ok !
Un usufruitier, peut il donc modifier une maison individuelle en 2 appartements avec installation d'un 2eme compteur d'électricité ?
1/ doit il en informer le/les nu-propriétaire s?
2/ ce dernier peut il s'y opposer ?
Dans l'affirmative, si il y a plusieurs nu-propriétaires, un seul d'entre eux peut il s'y opposer ?

Bonjour Sans,

Selon moi cette transformation nécessite un accord car 2 appartements c'est pas une maison. Attention à l'abus de droit de jouissance, ça se retoque en justice possiblement.
Autorisation de l'unanimité, on est sous le régime de l'indivision en dehors d'une société.
Voilà de mon point de vue !

EDIT : @Buffeto on est au taquet !!

 

[Sans]

Bonjour Sans,

Selon moi cette transformation nécessite un accord car 2 appartements c'est pas une maison. Attention à l'abus de droit de jouissance, ça se retoque en justice possiblement.
Autorisation de l'unanimité, on est sous le régime de l'indivision en dehors d'une société.
Voilà de mon point de vue !

EDIT : @Buffeto on est au taquet !!

Ça c'est sûr Merci beaucoup à vous 2 !

C'est bien ce que je pensais, mais toujours besoin d'une confirmation

 

[moietmoi]

Bonjour,
J'aurais un avis plus nuancé.

Autorisation de l'unanimité, on est sous le régime de l'indivision en dehors d'une société

Un démembrement n'est pas une indivision.
Les droits de chacun son défini par la loi . Certains demandent l'accord des 2 parties, d'autres sont spécifiques à l'usufruitier ou ou nu pro.

/ doit il en informer le/les nu-propriétaire s?

Si c'est " les" nu pros, alors il y a indivision.

L'usufruitier d'un bien doit en conserver la substance" ok !

( Et la valeur)
Une maison? La substance, c'est pour moi le clos et le couvert.( Murs, fondations, toit, ouverture)
Sinon , on n'aurait pas le droit de réaménagements internes.( Maison ou un immeuble entier)
La question qui peut se poser,c'est la création de lots.
La séparation en appartements est elle assimilée par le PLU en création de nouveaux lots ? C'est le plus fréquent dans les PLU.( avec accessoirement les obligations de parking)
Et là, cela m'apparaît comme difficile.

 

[jabsol]

Étant moi même nu propriétaire, dans mon cas l'usufruitier a signé un état des lieux mobilier et immobilier lors de la vente.

L'usufruitier a le devoir d'entretenir le bien, mais ne peut pas le modifier (ex t3 devient un t4 est interdit).
De plus toute location est soumise à l'accord du nu propriétaire qui peut s'opposer sans en justifier la raison.

Dans votre cas il faut reprendre la convention signée entre les parties, mais c'est généralement assez standard, et la modification envisagée ici sort largement de ce cadre, et ne devrait donc pas être permise.

 

[Kizzo]

De plus toute location est soumise à l'accord du nu propriétaire qui peut s'opposer sans en justifier la raison.

Ce type de clause me paraît dénaturer complètement le principe d'un usufruit, je ne suis pas certain qu'elle serait applicable (clause leonine ?)

 

[jabsol]

Ce type de clause me paraît dénaturer complètement le principe d'un usufruit, je ne suis pas certain qu'elle serait applicable (clause leonine ?)

Je ne serai vous dire, c'est en tout cas ce qui est stipulé dans notre convention.

Je n'ai pas encore été confronté à cette situation, peut-être que si le dossier du locataire est solide cette clause ne tiendrait effectivement pas, mais en cas de mise en location a une personne qui n'en aurait pas les moyens je ne sais pas...

 

[Kizzo]

Je n'ai pas encore été confronté à cette situation, peut-être que si le dossier du locataire est solide cette clause ne tiendrait effectivement pas, mais en cas de mise en location a une personne qui n'en aurait pas les moyens je ne sais pas...

C'est pas tant le dossier du locataire l'enjeu.
Le principe de l'usufruitier est d'avoir le droit de jouissance du bien et d'en percevoir les fruits
Techniquement la mise en location fait partie du droit de jouissance du bien.
On n'est pas sur un droit d'usage et d'habitation.
C'est sur ce point que je pense que la clause figurant à cette convention serait abusive et réputée non écrite.
L'usufruitier n'a pas à subir une restriction de ses prérogatives. Sachant que certaines règles sont d'ordre public et d'autres pas.

Autant déroger sur des travaux qui passent de la charge de l'usufruitier au nu-propriétaire ou inversement, passe encore

Mais restreindre la nature même de l'usufruit et du droit de jouissance c'est beaucoup plus discutable et il se pourrait qu'on ne puisse y déroger- ce qui me paraîtrait tout à fait logique au demeurant

 

[moietmoi]

De plus toute location est soumise à l'accord du nu propriétaire qui peut s'opposer sans en justifier la raison.

Normalement, de part la loi,un bail d' habitation est du ressort de l'usufruitier.
Un bail commercial doit avoir l'acceptation du nu pro.
Ceci ce comprend par la commercialité donné au bien par ce type de bail et les contraintes du propriétaire qui en découlent.

 

[jabsol]

C'est pas tant le dossier du locataire l'enjeu.
Le principe de l'usufruitier est d'avoir le droit de jouissance du bien et d'en percevoir les fruits
Techniquement la mise en location fait partie du droit de jouissance du bien.
On n'est pas sur un droit d'usage et d'habitation.
C'est sur ce point que je pense que la clause figurant à cette convention serait abusive et réputée non écrite.
L'usufruitier n'a pas à subir une restriction de ses prérogatives. Sachant que certaines règles sont d'ordre public et d'autres pas.

Autant déroger sur des travaux qui passent de la charge de l'usufruitier au nu-propriétaire ou inversement, passe encore

Mais restreindre la nature même de l'usufruit et du droit de jouissance c'est beaucoup plus discutable et il se pourrait qu'on ne puisse y déroger- ce qui me paraîtrait tout à fait logique au demeurant

Merci pour votre éclairage, qui me semble tout à fait logique. J'ai reverifié la clause dans la convention entre nos parties, et j'ai bien un droit de regard sur le locataire avec droit de refus.
Peut-être cette clause à t'elle était mise pour me rassurer lors de l'achat, tout en sachant qu'elle était abusive ?
Je ne sais pas...
Si je venais à être confronté à cette situation je vous ferai un retour.