Devenir des SCI en AV

[Taxetobin]

https://www.moneyvox.fr/assurance-v...i-pourraient-bientot-disparaitre-des-contrats

 

[Buffeto]

Je n'ai jamais compris ce qui avait poussé les assureurs vers ce support pour les AV

 

[Atys]

Territoires d'avenir par exemple qui marche très bien devrait être une SCPI.
Pour les viagères c'est moins évident mais on voit bien qu'il y a qqch qui ne va pas.

 

[Taxetobin]

Quid de l'impact sur le rendement pour les investisseurs du passage de SCI en SCPI ou OPCI (coûts de mise en conformité,normes) ? Je suis dubitatif sur la pérennité des supports en question.

 

[Jaumep]

Je n'ai jamais compris ce qui avait poussé les assureurs vers ce support pour les AV

Proposer de l’immo ( trés en vogue au moment de la généralisation de ces supports) sur un mode liquide compatible AV.
C’est plutôt les SCPI qui sont des supports atypiques en AV ( liquidité ).

 

[Buffeto]

Proposer de l’immo ( trés en vogue au moment de la généralisation de ces supports) sur un mode liquide compatible AV.

l'immo c'est du LT ...pourquoi vouloir le rendre liquide ?

 

[Atys]

Les SCPI sans frais en av ont apporté une bonne réponse.

 

[Jaumep]

l'immo c'est du LT ...pourquoi vouloir le rendre liquide ?

Justement pour être plus ou moins compatible avec une Assurance Vie.
Normalement les assureurs doivent être en mesure de satisfaire aux rachats des souscripteurs d’AV et cela induit une certaine liquidité pour qu’ils ne se retrouvent pas eux-mêmes avec des actifs qui bouchonnent sur un marché secondaire poussif.
Les SCI comme les OPCI sont censés être plus liquides que les SCPI car ce sont des mix de participations divers en immo mais aussi sur des livrets, de comptes à terme, des obligations et des activions pour les OPCI.
Bon, c’est ce que j’ai compris mais, pour ma part, je n’ai que très peu de SCI en AV et pas mal de SCPI.

 

[Buffeto]

Normalement.................. sont censés

oui ça c'est que les assureurs ont raconté .....
La vérité est ailleurs ....

 

[Jaumep]

oui ça c'est que les assureurs ont raconté .....
La vérité est ailleurs ....

Non mais je voulais dire que les sci et scpi me paraissaient plus liquides dans l’intérêt des assureurs.
Pour moi la véritable « anomalie » en AV ce sont les scpi; sur la dernière crise immo ( encore cas tout à fait soldée) j’ai pu arbitrer juste à temps 25000 euros de scpi dont la valeur a plongé quelques semaines après; par contre c’est bien mon assureur ( Spirica) qui a dû se coltiner la revente en période de blocage généralisé.

 

[Buffeto]

Non mais je voulais dire que les sci et scpi me paraissaient plus liquides dans l’intérêt des assureurs.
qui a dû se coltiner la revente en période de blocage généralisé.

deux phrases contradictoires ...
si ces produits avaient été réellement liquide les assureurs n'auraient pas eu besoin de se "coltiner "la revente

 

[Jaumep]

deux phrases contradictoires ...
si ces produits avaient été réellement liquide les assureurs n'auraient pas eu besoin de se "coltiner "la revente

Ce que je ( tente) de dire:
- l’immo c’est pas liquide
- l’AV ca doit rester liquide pour l’investisseur ( rachat, arbitrage…)
- l’interêt de l’assureur, c’est aussi que les fonds qu’il détient pour l’assuré puisse être rapidement vendus ou réaffectés ( liquidité aussi).

Dans ces conditions, comment l’assureur peut-il s’y prendre pour proposer en AV de l’immobilier, un produit intrinsèquement non liquide ?
1. Il propose des produits de compromis relativement liquides, les SCI et OPCI et limite ( plus ou moins) ses risques en cas de rachat massif.
2. Il propose des scpi qui sont moins liquides et prend des risques ( qui me surprennent, d’où ma réflexion sur le ce placement que je trouve atypique en AV).

Bon après, c’est peut-être une ânerie et c’est aussi mal expliqué car:
« ce qui se conçoit mal s’énonce pareillement, et les mots pour mal dire me viennent confusément « .

 

[Jaumep]

Les SCPI sans frais en av ont apporté une bonne réponse.

La aussi je pense que c’est un risque pour l’assureur ( qui d’ailleurs tente de s’en protéger via des avenants qui limitent la liquidité).
Les scpi sans frais peuvent être interprétées par les investisseurs comme des produits de courts- moyen terme.
On a pas à patienter deux à trois ans pour amortir les frais puis trois à quatre de plus pour cumuler du gain.
On peut se contenter de prendre sa mise passée la période de pénalisation des rachats ( en général 3 ans) et se comporter comme un nomade des scpi en réinvestissant sur d’autres scpi plus récentes par ex.

 

[Buffeto]

Dans ces conditions, comment l’assureur peut-il s’y prendre pour proposer en AV de l’immobilier, un produit intrinsèquement non liquide ?

L'assureur est un professionnel. Il sait que l'immobilier est illiquide et que c'est un produit LT ....
Donc ....
Il ne propose pas d'immobilier en AV car il est responsable ou alors à très petite dose éventuellement.
On voit bien que ces produits n'avaient pas leur place en cas de retournement de tendance.....

 

[Jaumep]

L'assureur est un professionnel. Il sait que l'immobilier est illiquide et que c'est un produit LT ....
Donc ....
Il ne propose pas d'immobilier en AV car il est responsable ou alors à très petite dose éventuellement.
On voit bien que ces produits n'avaient pas leur place en cas de retournement de tendance.....

Oui, mais pourtant ces produits sont toujours la ( surtout les scpi) et moi j’aime bien.
Après je me fait pas plus de soucis que ça pour les assureurs…

 

[Atys]

C'est justement le travail des assureurs d'assurer! En contrepartie des frais assez considérables qu'ils perçoivent. Avec les uc financières tout le risque est pour les assurés. On l'a vu avec H20 où peu d'assureurs avaient assuré la liquidité. Pour les SCPI et les sci ils ont été obligés de le faire et c'est très bien ainsi

 

[Sluwp]

Je n'ai jamais compris ce qui avait poussé les assureurs vers ce support pour les AV

Il y avait une forte demande des investisseurs et en plus de cela les assureurs ne voulaient pas collecter sur leur fonds € car la collecte était dilutive (taux 0). Il fallait donc pouvoir proposer des alternatives avec une volatilité faible.

De plus par rapport aux OPCI ou SCPI c'est beaucoup moins lourd à créer et à gérer à la fois pour l'assureur et le gestionnaire. Le problème c'est que certaines de ces "lourdeurs" visent à protéger l'épargnant.

Je pense que si l'OPCI n'était pas contraint par un plafond de 75% d'immo physique il aurait plus de succès.

. Pour les SCPI et les sci ils ont été obligés de le faire et c'est très bien ainsi

Oui mais c'est assez lié à des avenants insuffisamment contraignants. Certains assureurs ont durci leurs conditions depuis.. Il me semble que le seul cas où ils ne peuvent refuser de fournir de la liquidité c'est pour le rachat total, sauf décision de l'AMF. Mais même dans ce cas l'avenant peut très bien prévoir une sortie au prix de réalisation -X% par ex, de quoi décourager les vendeurs.