Démembrement et achat en direct de SCPI

[Buffeto]

Le but est de limiter la fiscalité pendant la phase de Nue Propriété

d'accord mais c 'est un investissement fait pour obtenir des revenus différés ...
pourquoi revendre , surtout dans ces conditions ?

 

[Phil17000]

d'accord mais c 'est un investissement fait pour obtenir des revenus différés ...
pourquoi revendre , surtout dans ces conditions ?

Pour ne pas être imposé sur les loyers ?

 

[Buffeto]

Pour ne pas être imposé sur les loyers ?

non mais d'accord mais alors pourquoi faire ce genre d'opé alors que si tu as du cash tu peux faire beaucoup mieux ailleurs....

les SCPI ne sont pas un véhicule qui joue sur la PV ( surtout à moyen terme comme 8 ou 10 ans ). c'est un véhicule pour se créer des revenus complémentaires pérennes ....

je n'arrive pas à comprendre la stratégie de la revente ( surtout en ce moment avec la décote ) ...

je dois être trop vieux .....

 

[Phil17000]

non mais d'accord mais alors pourquoi faire ce genre d'opé alors que si tu as du cash tu peux faire beaucoup mieux ailleurs....

Je pense qu'on est tous preneurs d'idées pour faire mieux ailleurs, c'est à dire, par exemple, mieux que 4.6% net sur 5 ans (Exemple Iroko/Remake) = un équivalent brut de 6.6% qui serait soumis à la flat tax.

 

[Buffeto]

Je pense qu'on est tous preneurs d'idées pour faire mieux ailleurs, c'est à dire, par exemple, mieux que 4.6% net sur 5 ans (Exemple Iroko/Remake) = un équivalent brut de 6.6% qui serait soumis à la flat tax.

désolé mais comment fait il 4.6% sur 5ans dans une opération d'achat en NP avec une revente à un prix inférieur au prix d'achat ?

tu peux m'expliquer ?

 

[Phil17000]

désolé mais comment fait il 4.6% sur 5ans dans une opération d'achat en NP avec une revente à un prix inférieur au prix d'achat ?

tu peux m'expliquer ?

La clé de démembrement est de 79% sur 5 ans et il n'y a pas de frais d'entrée.
Le rendement net pour achat/revente sur cette durée, en rajoutant le délai de jouissance de 3 mois, est donc (1/.79)^(1/5.25)-1 = 4.6%

 

[Buffeto]

SCPI au prix de part de 200€ et valeur de retrait de 180€
achat de 10 parts en nue propriété avec démembrement de 10 ans = achat avec une décote avec le démembrement et donc paiement par exemple de 1600€ pour 10 parts ( au lieu de 2000€).

10 ans plus tard , conditions identiques et inchangées pour la SCPI (prix de part de 200€ et valeur de retrait de 180€), je décide de tout revendre en sortie du démembrement.
A la revente , je vais avoir 10 x 180€ ( valeur de retrait ) =1800€ ?

reprenons son exemple
achat pour 1600€ ( valeur réelle 2000 ) ...
revente au bout de 10ans 1800€

gain : 200€

dans ces conditions je dis que les 1600€ de départ auraient simplement sur un fond euros à 2% l'an rapporté : 1950€ ....

 

[Buffeto]

La clé de démembrement est de 79% sur 5 ans et il n'y a pas de frais d'entrée.
Le rendement net pour achat/revente sur cette durée, en rajoutant le délai de jouissance de 3 mois, est donc (1/.79)^(1/5.25)-1 = 4.6%

oui 4.6% sur l'opération mais sur 5ans et conditions différentes puisque pas de frais d'entrée ......et donc argent immobilisé 5ans qui aurait pu fructifier ailleurs

 

[Phil17000]

reprenons son exemple
achat pour 1600€ ( valeur réelle 2000 ) ...
revente au bout de 10ans 1800€

gain : 200€

dans ces conditions je dis que les 1600€ de départ auraient simplement sur un fond euros à 2% l'an rapporté : 1950€ ....

Son exemple était purement hypothétique pour illustrer sa question.
Les SCPI n'ont pas une décote de 20% sur 10 ans. La moyenne est de 31% sur cette durée.
C'est pour ça que j'ai donné un cas concret avec deux SCPI récentes (Iroko/Remake).

 

[Phil17000]

oui 4.6% sur l'opération mais sur 5ans

4.6% net annualisé sur 5 ans, moi je prends. Je ne suis pas trop gourmand

et conditions différentes puisque pas de frais d'entrée

Comme j'ai indiqué plus haut, les SCPI sans frais d'entrée ou à frais réduits sont particulièrement adaptées à ce type d'opération.

......et donc argent immobilisé 5ans qui aurait pu fructifier ailleurs

Comme pour tout placement.

 

[Buffeto]

Son exemple était purement hypothétique pour illustrer sa question.
Les SCPI n'ont pas une décote de 20% sur 10 ans. La moyenne est de 31% sur cette durée.
C'est pour ça que j'ai donné un cas concret avec deux SCPI récentes (Iroko/Remake).

quoiqu'il en soit il me semble hasardeux de bâtir sa stratégie sur une revente dans 10 ans .

mais ceci n'est que mon avis

 

[Anonyme]

4,6% nets annualisés et quasiment garantis (sauf baisse de la valeur de retrait) c'est effectivement vraiment très très bien.

 

[nico37]

Son exemple était purement hypothétique pour illustrer sa question.
Les SCPI n'ont pas une décote de 20% sur 10 ans. La moyenne est de 31% sur cette durée.
C'est pour ça que j'ai donné un cas concret avec deux SCPI récentes (Iroko/Remake).

oui tout à fait, valeurs arbitraires juste pour un exemple.

et oui le gros intérêt du démembrement est d’éviter l’imposition fiscale sur le revenu pendant les 10 ans surtout si on est proche de la tranche supérieure par exemple et in fine, de sortir en plus value ...

Bon làn comme dis plusn j'ai pris des valeurs au hasard mais attention mon cas concret avec la célèbre Primopierre en démembrement pt 10 ans, je vais sortir en moins value dans 3 ans....

donc comme le dit @Phil17000 , attention à bien diversifier et faire plusieurs démembrements plutôt qu'un seul dans le cas d'une forte somme >50K€

 

[Anonyme]

C'est sûr que l'on reste toujours exposé au risque du sous-jacent. Oublier cela serait équivalent à croire que les arbres montent jusqu'au ciel. Oui une SCPI peut baisser, y compris violemment.

 

[Phil17000]

donc comme le dit @Phil17000 , attention à bien diversifier et faire plusieurs démembrements plutôt qu'un seul dans le cas d'une forte somme >50K€

C'est sûr que l'on reste toujours exposé au risque du sous-jacent. Oublier cela serait équivalent à croire que les arbres montent jusqu'au ciel. Oui une SCPI peut baisser, y compris violemment.

Tout à fait ,et c'est aussi pour ça que je privilégie des durées courtes.
Pour avoir l'option de réajuster mon portefeuille si j'observe que la trajectoire de ces SCPI n'est plus avantageuse au terme du démembrement.

Ceci étant, sur les SCPI récentes, sur les niveaux de marché actuels, je suis relativement confiant à horizon 5 ans.
Et, dans tous les cas, la diversification sur plusieurs SCPI reste primordiale.

 

[Msimmo]

pour compléter, certains profils de personnes ayant une TMI à 41% se retrouvent dans la situation où prendre le loyer rapport en net de net moins que le mécanisme de NP indiqué dans cette page.

En plus via la NP, il y a bcp moins de complexité à la déclaration d'impôts...

Et rien n'empêche de faire du 3*3 ans imbriqués par exemple an achat - revente (attention, toutefois aux frais de sortie avant n années)

 

[moietmoi]

Si je comprends bien le fonctionnement, en PP, mes revenus locatifs seront imposés à la source au taux étranger (par ex. 16% en Allemagne) et en France à hauteur de 30-13,25 = 16,75% ? Mais pas de PS.

13,25 ,c'est sans tes futurs revenus de SCPI.
Il faut recalculer le taux moyen en intégrant les revenus de SCPI.

 

[ApprentiEpargnant]

Juste une petite précision, vu que le but est de revendre à la prise en PP, bien regarder combien de temps dure la pénalité de sortie anticipé.
Par exemple il me semble que c'est 6 ans sur Epsilon360, donc c'est à prendre en compte sur la NP sur 3 ou 5 ans.