Débuter investissement Scpi

[david41]

Bonjour à tous,

Je possède une épargne liquide disponible de 200 k€ placée provisoirement sur un livret bancaire qui ne me rapporte presque rien.

Je souhaite dinamiser cette épargne et en investir une partie dans l'immobilier locatif.

Ayant peu de temps à y consacrer, je privilégie l'investissement par le biais des scpi, mais je suis néophyte dans ce domaine.

Je cherche donc des conseils sur ce type de placement. Quelles sont les plus performantes, les moins risquées...

Merci pour vos réponses

 

[Tornado05]

Bonjour à tous,

Je possède une épargne liquide disponible de 200 k€ placée provisoirement sur un livret bancaire qui ne me rapporte presque rien.

Je souhaite dinamiser cette épargne et en investir une partie dans l'immobilier locatif.

Ayant peu de temps à y consacrer, je privilégie l'investissement par le biais des scpi, mais je suis néophyte dans ce domaine.

Je cherche donc des conseils sur ce type de placement. Quelles sont les plus performantes, les moins risquées...

Merci pour vos réponses

Pourquoi pas si vous n’êtes pas du tout investi dans l’immobilier mais quel est votre TMI?

 

[david41]

Tmi 30%
Célibataire sans enfant
Aucune connaissance dans l'immobilier locatif.

 

[Buffeto]

Tmi 30%
Célibataire sans enfant
Aucune connaissance dans l'immobilier locatif.

dans ces conditions ( cash TMI 30 aucune connaissance ) je te conseille soit de l'achat de NP pour différer les revenus et donc l'imposition soit des SCPI à fiscalité étrangère ....voir de la NP de SCPI à fiscalité étrangère .

 

[david41]

Je suis néophyte, merci de m'expliquer les différents termes et de m'en détailler les principes et avantages..

 

[Buffeto]

Je suis néophyte, merci de m'expliquer les différents termes et de m'en détailler les principes et avantages..

cash : se fait sans crédit

achat NP . : achat de Nue propriété . si tu achètes juste la NP tu auras une décote ( ce qui permet d'avoir plus de parts ) mais tu ne toucheras les revenus que lorsque le démembrement se terminera dans 5, 8 , 10 ou 12 ans . donc pas de fiscalité pendant ce temps puisque pas de revenus .
mais à le fin du démembrement tu toucheras les revenus sur plus de parts .

SCPI à fiscalité étrangère : en Allemagne ( par exemple ) les revenus fonciers sont bcp moins imposés ( environ 28% ), que les revenus fonciers en France ( TMI +PS soit 47.2% ) .

 

[moietmoi]

La fiscalité de l'immobilier locatif que ce soit en SCPI ou en direct est assez forte. Sur le résultat de ton revenu foncier , les impôts appliquent ta TMI plus 17,2%soit 47,2%.
Il est donc légitime, d'essayer de diminuer la pression fiscale.
Le démembrement de propriété, donc la séparation entre la nue propriété et l'usufruit est un moyen de supprimer l'impôt puisque le nu propriétaire ne touche pas de loyer. En échange, il achète la nue propriété moins cher que le bien en pleine propriété.
Dans les solutions proposées, l'acquéreur n'acquiert que la nue propriété, l'usufruit lui étant attribué au bout de 5ans, 10ans,15ans..

 

[david41]

Quel est le montant moyen de la "décôte"?

Si je comprends bien, je dépense une somme d'argent qui ne génére aucun profit pendant une certaine période.

À l'issue de cette période, je me retrouve propriétaire de parts qui coûtent plus chères que celles achetées.

Soit je les revend et je réalise une plus value. Est-elle imposable ?

Soit je perçois des revenus qui seront imposables, mais sur des parts acquises quelques années plus tôt à un prix plus faible.

Mais tout ceci fonctionne à condition que le prix de la part pleine propriété n'est pas diminuée dans le temps.

Est ce possible ?

 

[Tornado05]

Exemple : [lien réservé abonné]

Dans L’exemple je trouve qu’ils sont très optimiste sur la décote tout de même (prévoir au moins 5% de moins mais c’est peut etre qu’un exemple)

 

[Tornado05]

Soit je les revend et je réalise une plus value. Est-elle imposable ?

si PV au terme de la NP c’est imposable mais au prix de la PP auquel tu les aurais acheté au moment du démembrement donc avantage fiscal également de ce côté-ci

 

[david41]

Il ne faut donc pas avoir besoin de son capital pendant une longue période, et ne pas avoir besoin de profit non plus pendant cette période.

Le capital peut-il être récupéré si besoin ?
Avec quelles conséquences ?

 

[Tornado05]

Il ne faut donc pas avoir besoin de son capital pendant une longue période, et ne pas avoir besoin de profit non plus pendant cette période.

Le capital peut-il être récupéré si besoin ?
Avec quelles conséquences ?

L’idéal tu l’as compris est de ne pas avoir besoin de cet argent pendant la durée du démembrement. Tu peux en sortir mais il faudra trouver un NP qui reprenne le flambeau, pas toujours évident à trouver

 

[david41]

Je prends un exemple avec la scpi notapierre en nu propriété dont je viens de consulter le site.

La part en pp vaut 360 euros, et 259.2 euros en np avec une durée minimale de 10 ans.

J'en achète 200, j'investis donc 51840 euros. Y-a-t-il des frais annexes ?

Au bout de 10 ans, je récupère la pleine propriété des parts et plusieurs options se présentent si je vends la totalité des parts :

Si le prix de 360 euros est resté stable, je ne suis pas imposable et je réalise un profit de 15120 euros .

Si le prix de la part a augmenté, par exemple 380 euros, je suis imposé sur la somme de 3000 euros = 150*(380-360). Si mon tmi est toujours de 30%, je paierai un impôt de 3000*0.47 =1410 euros et ma plus value finale sera de 15120-1410=13710 euros.

Donc plus le prix de la part augmente dans le temps, plus la rentabilité s'amoindrie.. En espérant que mon tmi n'augmente pas et que les prélèvements sociaux non plus.

 

[Dwayne72]

Je prends un exemple avec la scpi notapierre en nu propriété dont je viens de consulter le site.

La part en pp vaut 360 euros, et 259.2 euros en np avec une durée minimale de 10 ans.

J'en achète 200, j'investis donc 51840 euros. Y-a-t-il des frais annexes ?

Au bout de 10 ans, je récupère la pleine propriété des parts et plusieurs options se présentent si je vends la totalité des parts :

Si le prix de 360 euros est resté stable, je ne suis pas imposable et je réalise un profit de 15120 euros .

Si le prix de la part a augmenté, par exemple 380 euros, je suis imposé sur la somme de 3000 euros = 150*(380-360). Si mon tmi est toujours de 30%, je paierai un impôt de 3000*0.47 =1410 euros et ma plus value finale sera de 15120-1410=13710 euros.

Donc plus le prix de la part augmente dans le temps, plus la rentabilité s'amoindrie.. En espérant que mon tmi n'augmente pas et que les prélèvements sociaux non plus.

Je pense que vous faites des erreurs de calcul. Comment arrivez-vous à 15120€?.
Par ailleurs si le prix de la part augmente, vos gains augmentent également.

 

[david41]

15120 = 150*(360 - 259.2).

Je me place dans l'optique d'une revente à terme du démembrement de la totalité des parts. Donc pas de gains puisque pas d'usufruit.

 

[Dwayne72]

15120 = 150*(360 - 259.2).

Je me place dans l'optique d'une revente à terme du démembrement de la totalité des parts. Donc pas de gains puisque pas d'usufruit.

Vous indiquez acheter 200 parts donc la multiplication par 150 n'a pas de sens.

 

[david41]

Vous indiquez acheter 200 parts donc la multiplication par 150 n'a pas de sens.

Exact !
Erreur de ma part..
La plus value est donc de 20160 euros.

 

[Buffeto]

Si le prix de la part a augmenté, par exemple 380 euros, je suis imposé sur la somme de 3000 euros = 150*(380-360). Si mon tmi est toujours de 30%, je paierai un impôt de 3000*0.47 =1410 euros et ma plus value finale sera de 15120-1410=13710 euros.

Donc plus le prix de la part augmente dans le temps, plus la rentabilité s'amoindrie.. En espérant que mon tmi n'augmente pas et que les prélèvements sociaux non plus.

NON erreur de calcul .

si tes parts valent 380€ et que tu en as 200 alors la valorisation est de 76 000€ moins la valo de départ 51840 ca donne une PV de 24 160€ moins l'impot de PV de 1410 ca te fait un bénéfice net de 22 750€

 

[Dwayne72]

NON erreur de calcul .

si tes parts valent 380€ et que tu en as 200 alors la valorisation est de 76 000€ moins la valo de départ 51840 ca donne une PV de 24 160€ moins l'impot de PV de 1410 ca te fait un bénéfice net de 22 750€

Attention car la vente se fait à la valeur de retrait, soit environ 10% plus bas que le prix de la part.

 

[Babooche]

Attention car la vente se fait à la valeur de retrait, soit environ 10% plus bas que le prix de la part.

Donc une décote annoncée de 20% correspond en réalité à une décote de 12,5% ?