Débuter investissement Scpi

[david41]

J'avais corrigé plus haut, j'ai dit que j'achetais 200 parts et j'ai fait le calcul sur 150,voilà la raison.
Cela dit, le montant des impôts n'est pas bon non plus car la plus value imposable est de 200*(380-360)=4000 euros, donc impôts = 4000*0.47 =1880.

Dinc plus value finale = 24160-1880=22280 €.

 

[david41]

Valeur de retrait ???

 

[Dwayne72]

Valeur de retrait ???

Le prix auquel les parts peuvent être vendues. Si vous achetez des parts à X euros et que le prix de la part ne varie pas, vous ne pouvez les revendre qu'à environ 90% des X euros payés. Il s'agit des frais de souscription qui sont réglés au moment de la vente. Regardez une scpi en particulier et vous verrez les différentes valeurs dont je parle.

 

[david41]

Si le montant de la part augmente, et qu'elle passe de 360 à 380 euros, la valeur de retrait au moment de la revente ne risque-t-elle pas d'être inférieure à la valeur initiale de la part ? Comment est calculé la plus-value imposable dans ce cas ?

Dans mon exemple, la valeur de retrait de la part notapierre est à 332,2 euros, soit 8% de moins que les 360 de départ.

Si la part augmente à 380 euros au bout de 10 ans, avec un pourcentage identique appliqué à la valeur de retrait, j'obtiens une valeur de 349,6 euros.

Il n'y a donc pas de plus value imposable dans ce cas ?

 

[Dwayne72]

Si le montant de la part augmente, et qu'elle passe de 360 à 380 euros, la valeur de retrait au moment de la revente ne risque-t-elle pas d'être inférieure à la valeur initiale de la part ? Comment est calculé la plus-value imposable dans ce cas ?

Dans mon exemple, la valeur de retrait de la part notapierre est à 332,2 euros, soit 8% de moins que les 360 de départ.

Si la part augmente à 380 euros au bout de 10 ans, avec un pourcentage identique appliqué à la valeur de retrait, j'obtiens une valeur de 349,6 euros.

Il n'y a donc pas de plus value imposable dans ce cas ?

Si car la plus value est calculée sur la valeur de la part (380€ contre 360€ au moment de l'achat)

 

[david41]

Si car la plus value est calculée sur la valeur de la part (380€ contre 360€ au moment de l'achat)

Donc, dans mon exemple :

Plus-value avant impôts : 200*(349.6-259.2)=18080. (349.6=valeur de retrait supposée)
Plus-value imposable : 200*(380-360)=4000.
Impôt: 4000*0.47 =1880.
Plus-value net d'impôts : 18080-1880=16200 €.

 

[Dwayne72]

Donc, dans mon exemple :

Plus-value avant impôts : 200*(349.6-259.2)=18080. (349.6=valeur de retrait supposée)
Plus-value imposable : 200*(380-360)=4000.
Impôt: 4000*0.47 =1880.
Plus-value net d'impôts : 18080-1880=16200 €.

Je pense que le calcul est bon.

 

[david41]

Je pense que le calcul est bon.

Si en revanche, le prix de la part n'augmente pas:

Plus-value nette d'impôt : 200*(331.2-259.2)=14400 €.

Pas d'impôt car pas de plus value sur le prix de la part initiale.

Contrairement à ce que je pensais, il est donc plus intéressant que le montant de la part augmente.

 

[Buffeto]

il est donc plus intéressant que le montant de la part augmente.

Mr de La Palisse sort du corps de @david41 .....

 

[david41]

Bref, il faudrait maintenant comparer avec un achat dès le départ en pleine propriété.

Si je pars sur la seconde option avec un gain net au bout de 10 ans de 14400 €, cela implique un gain annuel de 1440 €.
Quel serait le gain annuel avec un achat en pp, en tenant compte des impôts et du rendement actuel ?

 

[Buffeto]

, en tenant compte des impôts

quel impot? SCPI française ? SCPI allemande ? SCPI internationale ?

voilà une équation à plusieurs inconnues....

ceci dit sans reprendre tous les calculs , ça a déjà été fait sur le forum ( il faudrait rechercher dans les discussions ) mais clairement l'achat en démembrement de propriété est plus puissant sur le long terme .
car lorsque tu retrouves la PP , les revenus sont de 30% supérieurs ( si la décote de départ était de 30% ) .