De Robien : un peu perdu

[Willarthur]

Bonjour,


Je suis complètement perdu sur une proposition que l'on m'a faite et j'aurai besoin de conseils parce que je ne voudrai pas faire de bêtises.

Mon profil :

Célibataire 28 ans
Revenus : 28 500€
Tranche : 30%

La proposition :

Appartement sur GRAMAT (46)

T3 52M² + balcon en RDC 7,4m² + parking aérien et sous sol + cave

Prix packagé : 143 750€
Apport : 0€
Taux : 3,9%
Durée : 25 ans
Frais de gestion + assurances : 16%
Taxe foncière estimée : 386 €
Loyer : 450€
Epargne : 154€
INSEE : 2,64%
Capital en sortie d'opération : 41 644 €



Merci d'avance pour vos réponses .

 

[Gagarine]

Bonjour,

Laissez tomber !!!
Vous n'avez pas le profil fiscal : Une opération Robien dure 9/10 ans. Un mariage ou un enfant risque de vous faire quitter la TMI 30% et de plomber votre opération et votre pouvoir d'achat.
De plus le produit est completement bidon : Une petite ville du Lot à plus de 2500 euros le m² ! Inlouable et invendable.
Enfin, il faudrait que votre commercial actualise ses fiches : il n'y a plus de taux à 3,9% (surtout sur 25 ans !).
A fuir

Cordialement

 

[Willarthur]

Merci pour votre réponse Gagarine. Je m'en doutais un peu mais je voulais confirmation donc là je suis fixé .

Sinon d'aprés vous je n'ai pas le bon profil pour n'importe quel plan de défiscalisation ?

Merci.

 

[Gagarine]

Le pb, comme je vous l'ai dit, c'est que vous avez 28 ans. Un age où l'on évolue vite. Et les opérations fiscales durent 9/10 ans. Difficile d'avoir une telle visibilité. Perso (33 ans), je viens d'avoir une petite fille et je me retrouve dans une TMI à 14%. Si j'avais lancé une opération de defisc à votre age, mon éffort d'épargne se verrai augmenter d'une centaine d'euros par mois (à cause de la diminution de l'économie d'impôt qu'il faut compenser!).
Le 2nd pb : vous ne pouvez pas investir dans l'ancien car avec votre tmi actuelle, vos bénéfices fonciers seraient imposés à 41% (11% de charges sociales) !

Donc 2 solutions : 1) Coupler un achat dans l'ancien et un Robien. Les bénéfices générés par l'ancien seront gommés par l'opération Robien. Même si votre TMI se retrouve à 14%, l'économie d'impôt reste consequente car elle va porter en premier lieu sur les bénéfices fonciers (14%+11%=25%). Suis-je clair ??? 2) Investir dans un bon pgm LMnP (nombreux post sur le sujet). Avantage : le LMnP est neutre fiscalement pendant une vingtaine d'années. Cela vous laisse le temps de voir venir. Ainsi, votre TMI à 30% n'est pas pénalisante. Et si vous baisser à 14%, votre effort d'épargne reste inchangé !

Cordialement

 

[christianR]

Le taux de 3.90% est sûrement un taux révisable. Pour ce qui est du profil on peut avoir 28 ans, être célibataire, avoir une copine tout en ayant une imposition séparée et 1 part. Il me semble prématuré de vous cataloguer dans un profil...
Ceci dit la sortie d'opération se fait à quel moment ? Les chiffres me paraissent très optimistes et la localisation du bien comme le précise Gagarine n'est pas vraiment géniale...
Cordialement
Christian

 

[Willarthur]

Merci pour vos réponses rapides et enrichissantes .

ChristianR : La sortie d'opération est apparemment au bout des 9 ans et d'après les posts que j'ai pu lire sur le site, oui c'est très optimiste . Pour le taux je ne sais même pas si c'est révisable ou pas donc c'est surement révisable.

Gagarine : Merci pour vos conseils, je vais me pencher pour la deuxième solution (LMnP). Par contre je suis un noob totale sur la fiscalité et l'immobilier donc d'après vous, quels conseils donneriez vous pour bien choisir son gestionnaire ?



Cordialement.

 

[Gagarine]

Pour le choix du gestionnaire, je vous conseille de vous tourner vers les pros de ce forum en msg privées (pub interdite sur le site). Moi je ne suis qu'un particulier et je n'ai pas le recul necessaire pour vous répondre.

Cordialement

 

[copleboss]

Mon pauvre Willhartur ne signe surtout pas ca va être le boulet de ta vie.
Tu n'as aucun interet à souscrire un robien vu le peu d'impot que tu paie, de plus les robiens sont construits dans des zones où il y a pénurie de locataire car on a beaucoup trop construit. Les biens vendus en robien sont également surestimés d'environ 30% par rapport au marché (chiffres FNAIM), les prix de l'immobilier dégringolent dans certanes zones de province où les robiens ont envahi le marché et les investisseurs se battent pour attirer les locataires (3 mois de loyers offerts en moyenne sur Montauban Albi Carcassonne).
Ne t'attends pas a recevoir de l'argent d'un commercial qui t'a passé un coup de fil un soir, si c'était si intéressant il ne t'appelerait pas...

 

[Gagarine]

S'il est vrai qu'il faut se méfier des biens packagés vendus par des commerciaux douteux, rien ne vous empeche d'investir dans un pgm neuf au coeur d'une grande ville et d'opter pour le Robien...

 

[Anonyme]

bonjour a tous,

pour votre INFO

ce package doit être monté avec un financement au C.I.F à 3.90% en révisable à la 1ére échéance.
basé sur euribor 1 an
taux au bout d'un an 6.30% ( euribor + marge de 1.90%)

bref en refaisant les simulations, avec ce taux révisé, si il n'y a pas de baisse de l'euribor on arrive a être perdant en 10 ans.

j'ai coincé un commercial qui prévoyé 27.000 € de bénéf à la sortie a 10 ans et le résultat est une perte de 3000 € !

et en plus il ne parlait pas du fait qu'en revendant au bout de 10 ans il y avait réintégration des déficits fonciers déduit du revenu imposable les 7,8 et 9ème année par l'administration fiscale

bien cordialement

 

[Anonyme]

REFLEXION :

ne trouvez vous pas bizarre que l'on propose toujours aux clients qui sont au nord de la LOIRE des programmes dans le midi et aux gens du midi des programmes dans le NORD ???????

j' ai souvent des demandes d'étude pour financement dans le sud par les clients du nord, de la picardie ou paris.

par contre, grace a internet, nous sommes maintenant interrogés par des clients du midi qui investissent dans des villes du nord pas de calais !!!

je pense, mais celà n'engage que moi , que moins le client à de visibilité sur l'implantation du bien plus le piège fonctionne.

bien cordialement

 

[christianR]

Peut-être parce que l'herbe est plus verte ailleurs...
Néanmoins, il est possible d'avoir une petite idée de l'endroit en consultant les vues aeriennes (pages jaunes ou google earth). Il m'arrive aussi de téléphoner, quand je ne peux pas me rendre sur place, à des particuliers habitant le secteur.

 

[Anonyme]

je suis d'accord avec vous mais .......en réalité, combien d'acheteurs potentiels font des investigations.
surement autant que ceux qui lisent de A à Z une offre de prêt en se faisant expliquer tous les termes.
et pourtant ils pourraient consulter un avocat !

un notaire, ayant réservé un appt dans un programme parisien avec "vue sur seine " m'a dit s'être rendu compte en se déplacant qu'en fait il voyait juste passer un morceau de péniche entre deux autres tours !!!!
du coup il a pris autre chose...

quand vous voyez des offres de defisc faites à des personnes payant 1000 € d'impôt vous avez tout compris du professionalisme de certains commerciaux.

je tiens a préciser mon cher CHRISTIAN que ces remarques ne vous sont nullement destinées.
vous êtes vous un vrai professionnel en gestion de patrimoine.
je parle de tous les commerciaux qui n'ont aucune compétence voire m^me aucune formation et qui se recycle dans le fourgage de " de robien" comme il irait vendre des fenetres PVC ( l'inverse étant vrai aussi )

bien cordialement

 

[jay]

Bonjour IFC 62

Si vous le souhaitez j'ai des programmes dans le nord de la France et je suis aussi basé dans le même secteur donc je propose aux gens en fonction de leurs attentes.
Et j'ai programmes sur tout le territoire Français, mais il faut savoir que toutes les personnes n'ont pas le même point de vue, donc il faut plaire a tout le monde concernant le produit mais la perfection n'existe pas je pense.

Cordialement.

 

[Anonyme]

je recoie tout a fait votre message.

j'ai le même soucis quand je lis que qq est passé par un courtier et qu'il c'est fait avoir pour x raisons.

je ne mets pas tout le monde dans le m^me panier.

je mets surtout en cause des personnes n'ayant aucune connaissance et aucune compétences qui se contente de réciter un leçon apprise par coeur auprès de certaines sociétés qui utilisent le créneau de la defisc pour se faire un maximum de fric en un minimum de temps.

donc continuons dans l'esprit de ce site, informer, instruire, expliquer, aider et de temps en temps si vous le permettez remettre les pendules a l'heure concernant certaines pratiques.

avec mes très cordiales salutations.

 

[BertrandM]

Bonjour, effectivement votre profil ne correspond pas à une De Robien de ce type. premier question à poser : envisagez vous le mariage ? Les enfants ? ces deux évènements sont les meilleures action de défiscalisation que vous pourrez faire ... mais il y a généralement plus de soucis qu'avec une De Robien ...
Plus sérieusement, dans votre tranche de revenus et vu votre age, je choisirais un beau LMNP avec un effort d'épargne de 200€ et un financement sur 15 ans. Au bout de 15 ans quelque soit votre situation privée, vous aurez un appartement géré qui vous rapportera pendant encore une bonne quinzaine d'année des loyers non imposés. Et ca tombera juste bien pour financer les études du premier qui atteindra bientôt sa quinzième année ...
BM