Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Stefou25]

Pour apporter ma petite contribution, sur les 4 terrains à vendre un seul a été vendu moins de la moitié du prix de vente estimé au départ du projet (188k vs 390k envisagés). Aucune info sur l'état de vente des 3 derniers terrains si ce n'est une obtention de permis de construire à priori pour chacun des terrains. Donc en l'état : un seul bien vendu moitié prix. Il semblerait qu'il y ait un accord de refinancement sur le projet mais aucun détail dans les newsletter précédentes.
Et si la créance est de seulement 100k€ +/- 20k€ pourquoi autant de refinancement de la part d'un tiers? Bref, j'ai posé quelques questions sur le projet au service client, le problème c'est que cette question est noyée parmi d'autres questions sur d'autres projets et donc je ne sais pas si j'aurai la réponse avant la fin du vote mais clairement je trouve que l'on manque d'informations pour pouvoir se prononcer.

 

[NicoNoclaste]

Pour apporter ma petite contribution, sur les 4 terrains à vendre un seul a été vendu moins de la moitié du prix de vente estimé au départ du projet (188k vs 390k envisagés). Aucune info sur l'état de vente des 3 derniers terrains si ce n'est une obtention de permis de construire à priori pour chacun des terrains. Donc en l'état : un seul bien vendu moitié prix. Il semblerait qu'il y ait un accord de refinancement sur le projet mais aucun détail dans les newsletter précédentes.

Bon. On peut raisonnablement extrapoler la valeur maximum de l'ensemble des lots restants à moins de 50% de leur valeur de vente envisagée en 05/2024, soit 800k€.
On en déduit immédiatement que ce seul projet, sur la base de la stratégie initiale, ne suffira même pas à rembourser le capital emprunté, soit 1315k€.

Originellement, il s'agissait d'un projet d'aménagement foncier, i.e. la revente de terrains viabilisés.
Si des permis de construire ont été obtenus pour les lots non encore commercialisés, par qui l'ont-ils été?

• Si c'est par des acheteurs potentiels pour lesquels il s'agissait d'une condition suspensive, ça ne changera rien à la valeur des lots, dont la vente ne remboursera pas les investisseurs.
• Si c'est par l'opérateur lui-même, c'est que sa stratégie a radicalement changée et qu'il a décidé d'ajouter au projet une phase de construction, ce qui expliquerait un refinancement en cours de négociation, mais aussi un changement radical de tous les postes du budget prévisionnel; celui-ci a-t-il été communiqué? Dans la négative, c'est un clignotant rouge foncé qui doit s'allumer sur votre système d'alarme.

clairement je trouve que l'on manque d'informations pour pouvoir se prononcer.

Et ça, c'est malheureusement la marque de fabrique de LPB quand il s'agit de consulter leurs investisseurs...

 

[ostibapa]

En même temps, l'avantage d'un notaire, c'est que c'est bien assuré !

J'ai en tête l'opération [Raizers] [Foch par JAC Transactions] où l'assurance du notaire avait pris le relai sur la vente d'un des appartements où le notaire avait fauté. Et dans un délai relativement raisonnable : une grosse année.

Ce qui m'oblige à m'interroger sur [Clubfunding] [La Maison], le notaire à réitéré une vente sans demander la main levée de notre hypothèque : aucune action de ClubFunding contre le notaire ou son assureur !
De la à penser - ça ne serait pas une première - qu'il y'ait eu un raté de Clubfunding sur l'inscription de l'hypothèque...

[LPB] [La fournaise]

Confirmation d'une situation normalement sécurisée

Nous revenons vers vous pour vous informer d’une avancée importante dans le dossier, à la suite de notre dernière communication du 25 août.

Comme annoncé, notre avocat a mis en demeure le notaire en charge de l’opération de faire une déclaration de sinistre à titre conservatoire. Pour rappel, ce notaire a signé les ventes de plusieurs lots sans nous demander au préalable de lever nos hypothèques.

Nous avons reçu hier la confirmation officielle de cette déclaration :
- Le courrier de notre avocat a été transmis à la Chambre des notaires.
- La Chambre a elle-même informé l’assureur de responsabilité civile professionnelle du notaire ainsi que La Sécurité Nouvelle, l’organisme de garantie collective de la profession notariale.

Ce que cela signifie pour vous
Cette démarche reste conservatoire à ce stade. La voie de remboursement prioritaire est toujours la revente des deux derniers duplex (lots 5 et 7). L’opérateur s’est engagé à nous verser les fonds directement par l’intermédiaire du notaire au moment de ces ventes. Nos hypothèques de 1er rang sur ces lots restent valides et opposables.

Prochaines étapes
1. Suivi de la commercialisation des lots 5 et 7 et contrôle des offres d’achat.
2. Poursuite de nos démarches auprès de l’organisme de GFA pour obtenir une délégation de paiement.
3. Préparation du dossier contentieux avec notre avocat, pour pouvoir agir rapidement contre le notaire et son assureur si nécessaire.

Nous avons eu un nouvel échange avec l'emprunteur il y a quelques jours confirmant être dans l'attente d'une confirmation d'un acquéreur positionné.

Autant dire que mes doutes sur le cas [Clubfunding] [La Maison] ne sont pas retombés...