Crédit relais, à l'aide!

[moietmoi]

Bonjour à tous et aux spécialistes des crédits;

je vends ma rp, j'ai un acquéreur qui va financer son achat par un apport et au choix du timing et des aléas:

-apport+ la vente de son propre bien: (offre acceptée); compromis en vue dans les 15 jours;(date à définir)+tout petit crédit(négligeable)


ou au cas où la vente de son propre bien casse et ne se fait pas:

apport un peu plus élevé+ crédit de sa banque , bnp, combinant en un seul prêt(relais acquisition TF) un crédit relais sur son bien et un crédit amortissable, avec donc, 2 paliers, remboursement du crédit relais à 12 mois max, par la vente du bien, et crédit amortissable sur le reste du besoin sur 22 ans;
j'ai les simulations de la banque de mon acheteur en main:

Dans le cas 1; je vois la méthode et les risques, mais je suis ouvert aux remarques

Dans le cas 2 ; apport + relais et amortissable,
question: à quel moment la banque étudie complètement le dossier de mon acheteur; je comprends qu'il lui faudra le compromis de la vente du bien de mon acheteur, mais faut il aussi le compromis de la vente de mon bien; ?
Pour un relais classique, il faut juste le compromis du bien sur lequel est appuyé le relais, mais vu que ce crédit comprend aussi un palier amortissable, la banque a t elle aussi besoin du compromis de mon bien;

en d'autres termes suis je obligé d'accepter l'offre et d'aller au compromis, ou puis je simplement attendre que le compromis de la vente du bien de mon acquéreur soit signé, pour que la banque étudie le dossier complet de l'acquéreur, puis fort de l'accord de la banque sur le crédit relais , accepter l'offre et vendre;

j'espère m'être fait comprendre..
merci!!

merci!!!

 

[Aristide]

Bonjour,

Tu évoques deux possibilités mais en fait il en existe trois.

1) - La première est le "crédit relais sec".
Dans ce cas la partie "Ressources = Recettes" du plan de financement est seulement composée d''un apport personnel pris sur épargne pré existante et d'un complément dudit apport issu de la vente d'un bien mais dont le produit est anticipé par la mise en place de ce "crédit relais sec".

=> Dans ce cas, effectivement, seul le compromis de vente du bien support dudit crédit relais sera nécessaire pour que la banque en définisse - selon ses critères propres - le montant possible.

2) - Juxtaposition d'un crédit relais et d'un prêt amortissable.
=> Dans ce cas la partie "Besoins = Emplois = Dépenses" du plan de financement doit être parfaitement équilibrée par un total "Ressources = Recettes" équivalente.

=> Il va donc sans dire que la banque aura besoin chiffrer tous lesdits besoins et que les deux compromis lui seront donc nécessaires.

3) - Montage "Achat/Revente"
Dans cette technique, outre les "Besoins = Emplois = Dépenses" liés au nouveau projet physique à financer vient s'ajouter - le cas échéant - le capital restant dû sur le crédit initial ayant permis de financer le bien en cours de vente.

=> Là encore, comme ci-dessus, la banque aura besoin chiffrer tous les besoins et les deux compromis lui seront également nécessaires.

A toutes fins utiles:

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[svprets]

Bonjour, la question préalable, ici, est celle de savoir si vous avez accepté l'offre d'achat...En ce cas, vous vous êtes entendus sur la chose et le le prix...

 

[moietmoi]

Bonjour, la question préalable, ici, est celle de savoir si vous avez accepté l'offre d'achat...En ce cas, vous vous êtes entendus sur la chose et le le prix...

en discussion.... chaque partie comprend parfaitement le besoin de sécurisation réciproque;et on est donc dans une très bonne entente pour avancer; les simulations en banque, par mon acquéreur, ont été faite sur la base d'un prix défini petit à petit, et qui, si nous définissons les autres conditions sera le prix accepté;

3) - Montage "Achat/Revente"
Dans cette technique, outre les "Besoins = Emplois = Dépenses" liés au nouveau projet physique à financer vient s'ajouter - le cas échéant - le capital restant dû sur le crédit initial ayant permis de financer le bien en cours de vente.

merci! le bien vendu par l'acquéreur est libre de crédit;

2) - Juxtaposition d'un crédit relais et d'un prêt amortissable.
=> Dans ce cas la partie "Besoins = Emplois = Dépenses" du plan de financement doit être parfaitement équilibrée par un total "Ressources = Recettes" équivalente.

=> Il va donc sans dire que la banque aura besoin chiffrer tous lesdits besoins et que les deux compromis lui seront donc nécessaires.

merci...je m'en doutais un peu...
question complémentaire:

au moment où l'on signera le compromis de vente de mon bien avec mon acquéreur,(après, bien sûr le compromis du bien de l'acquéreur), on ne saura pas encore si la vente du bien support du futur apport, ou du crédit relais, ira à son terme;

aussi les 2 solutions seront envisageables:
1-apport initial+produit de la vente du bien+ minuscule crédit complémentaire
ou
2-apport initial+ crédit relais combiné

le compromis peut il faire figurer ces 2 solutions de financement?

et surtout la banque va t elle monter les 2 dossiers en parallèle?

1 au cas ou le vente "apport" se fait avant la date de l'acte authentique de mon bien: donc montage d'un dossier d'un tout petit crédit; vu que l'apport initial+la vente du bien couvrent quasi les besoins;

2- un dossier "au cas ou" la vente support ne se ferait pas ,donc montage du crédit relais combiné

la banque montera t elle les 2 dossiers de front?

cdlt....

 

[svprets]

Dans les faits, soit vous acceptez de conditionner la vente à la réalisation de celle de votre acquéreur, une fois qu'il aura signé son avant-contrat, et, en ce cas, le prêteur viendra sur la version light sans relais, soit vous ne l'acceptez pas et le prêteur partira sur un montage achat-revente...Notez, ici, que certaines banques ne se contenteront pas de l'avant-contrat signé et exigeront, en sus, l'offre de prêt des futurs acquéreurs de la maison de votre acheteur...

 

[Aristide]

question complémentaire:

au moment où l'on signera le compromis de vente de mon bien avec mon acquéreur,(après, bien sûr le compromis du bien de l'acquéreur), on ne saura pas encore si la vente du bien support du futur apport, ou du crédit relais, ira à son terme;

aussi les 2 solutions seront envisageables:
1-apport initial+produit de la vente du bien+ minuscule crédit complémentaire
ou
2-apport initial+ crédit relais combiné

le compromis peut il faire figurer ces 2 solutions de financement?

Dans l'absolu ce n'est pas impossible.
Mais il y a aussi la possibilité de définir "un apport + crédit relais maximum + prêt amortissable complémentaire ajusté au besoin résiduel" avec précision que, fonction du déroulement réel des opérations l'ensemble "crédit relais maximum + prêt amortissable complémentaire" sera réajusté en tant que de besoin.

et surtout la banque va t elle monter les 2 dossiers en parallèle?

1 au cas ou le vente "apport" se fait avant la date de l'acte authentique de mon bien: donc montage d'un dossier d'un tout petit crédit; vu que l'apport initial+la vente du bien couvrent quasi les besoins;

2- un dossier "au cas ou" la vente support ne se ferait pas ,donc montage du crédit relais combiné

la banque montera t elle les 2 dossiers de front?

Peut varier d'une banque à l'autre.
Mais un seul dossier avec le principe d'éventuels réajustements ci-dessus évoqué semble plus probable.

Cdt

 

[moietmoi]

Peut varier d'une banque à l'autre.
Mais un seul dossier avec le principe d'éventuels réajustements ci-dessus évoqué semble plus probable.

comme la banque a fait les 2 simulations, ils sont peut être ouverts aux deux solutions, mais il est vrai qu'entre le conseiller simulateur et le service qui traite les dossiers, il y a parfois un large fossé...

"un apport + crédit relais maximum + prêt amortissable complémentaire ajusté au besoin résiduel" avec précision que, fonction du déroulement réel des opérations l'ensemble "crédit relais maximum + prêt amortissable complémentaire" sera réajusté en tant que de besoin.

oui, j'admire la souplesse d'une telle clause dans le compromis.....merci!

 

[svprets]

Sauf que le déroulement réel des opérations peut varier du jour au lendemain...Quid d'une mauvaise blague, voire d'un malheur, à la dernière minute, sic !, des acquéreurs de votre acheteur...

 

[svprets]

je reviens au point de départ : soit vous acceptez d'assortir cette vente à la réalisation de celle de votre acheteur avec amortissable light, soit vous lui demandez de s'enquérir d'un montage achat-revente...La souplesses sera grande ensuite de débloquer ou non le relais...de minorer le montant de l'amortissable...

 

[moietmoi]

auf que le déroulement réel des opérations peut varier du jour au lendemain...Quid d'une mauvaise blague, voire d'un malheur, à la dernière minute, sic !, des acquéreurs de votre acheteur...

bien sûr;
nous sommes donc dans le cas 2;
le compromis de l'acquéreur est donc signé et pour une quelconque raison, la vente ne se fait pas; il y a le crédit relais combiné;

je reviens au point de départ : soit vous acceptez d'assortir cette vente à la réalisation de celle de votre acheteur avec amortissable light, soit vous lui demandez de s'enquérir d'un montage achat-revente...La souplesses sera grande ensuite de débloquer ou non le relais...de minorer le montant de l'amortissable...

je ne vois pas très bien ....est-ce pour écrire la clause suspensive?

 

[svprets]

Puisque vous excluez d'assortir l'achat de votre maison à la réalisation de la vente de celle de votre acquéreur, à juste titre, à mon humble avis !, Il importe, ici, que la rédaction de la condition suspensive d'obtention du financement mentionne le montage relais...Votre acquéreur répondra ainsi de ses engagements quand bien même la vente de sa maison vient à capoter, quelques jours voire la veille de la signature de la vôtre...Notez qu'en cas de bon enchaînement des ventes, nul ne le contraindra à débloquer le prêt relais et qu'il lui sera loisible de minorer le montant de l'amortissable...

 

[moietmoi]

Notez qu'en cas de bon enchaînement des ventes, nul ne le contraindra à débloquer le prêt relais et qu'il lui sera loisible de minorer le montant de l'amortissable...

oui, je comprends cela ;
je regarde ce que je peux demander déjà maintenant pour sécuriser les choses;
l'attestation de propriété du bien qui sera support de l'apport, pour vérifier que le bien est un bien propre et n'est pas gréver d'un quelconque souci.... usufruit ou indivision...
une lettre de banque??? indiquant qu'il n'y a pas de crédit; ou l'état hypothécaire...?
la copie de relevé indiquant que l'apport initial est bien disponible...
tout ceci est bien difficile à demander entre particuliers.....

 

[svprets]

Je vous rejoins sur ce point : seule la bonne volonté de l'acquéreur vous permettra de vérifier les faits...La lecture des pièces que vous avez citées serait le moyen de vous rassurer...

 

[jp19]

Puisque vous excluez d'assortir l'achat de votre maison à la réalisation de la vente de celle de votre acquéreur, à juste titre, à mon humble avis !

Si je peux ajouter :
Mes parents ont vendu, il y a +/- 2 ans, leur maison à un acquéreur qui était dans le même cas de figure, et le notaire avait indiqué qu'une clause suspensive pyramidale était interdite en France (je ne sais plus si le terme "pyramidale" était celui employé, je crois que non, mais vous voyez l'idée)

 

[svprets]

Il est possible d'assortir un achat à la réalisation d'une vente pourvu que l'avant-contrat ait été signé.. et que le(s) vendeur(s) l'accepte(nt)...

 

[jp19]

Merci pour l'info

 

[svprets]

Il est, par contre, abusif de tenter de l'obtenir sans avoir signé d'avant-contrat...comme il est interdit de vendre à la condition de la réalisation d'une future acquisition... Quand c'est vendu, c'est vendu !!!

 

[kaziklu]

Dans le cas 2 ; apport + relais et amortissable,
question: à quel moment la banque étudie complètement le dossier de mon acheteur

Bonjour.
Ça dépend des banques.
Dans tous les cas il faut le compromis du bien acheté.
Et certaines vont demander le compromis du bien vendu, d'autres vont se contenter de 2 estimations d'agence etc...