courtier ou banque

[serge 74]

bonjour a tous et merci pour l'acceptation sur ce forum ,
Mon épouse et moi même sommes à la recherche d'une petite maison (max 80 000 euros).
Nous avons besoins de conseils pour monter notre financement sachant que nous n'avons pas d'apport.
Merci pour votre aide
serge et vero

milles excuses si je ne suis pas au bon endroit pour poster

 

[Triaslau]

Bonjour ; pouvez vous donner quelques indication sur votre situation; revenus, charges, crédits en court et votre situation personnelle, age, emploi etc; ce sont tous ces éléments qui seront étudiés par les banques

 

[Axiles]

De manière générale, et plus encore pour un montant si petit, le courtier coûte cher pour pas grand chose.

Spécifiquement pour vous, 80k est un tout petit montant pour un prêt immobilier.

Si j’étais vous, je me renseignerais déjà auprès de ma banque sur la faisabilité du projet. Surtout sans apport. Bon courage

 

[serge 74]

De manière générale, et plus encore pour un montant si petit, le courtier coûte cher pour pas grand chose.

Spécifiquement pour vous, 80k est un tout petit montant pour un prêt immobilier.

Si j’étais vous, je me renseignerais déjà auprès de ma banque sur la faisabilité du projet. Surtout sans apport. Bon courage

bonjour ,et merci ,mais que ce soit un courtier ou un organisme bancaire, ils se rémunèrent de toutes façons ,nous avons en début de semaine eut un coup de cœur pour une petite maison ,nous avons donc sollicité l'agence qui a mis ce bien a la vente ,et nous a conseillez un courtier avec laquelle elle a l'habitude de travailler ,nous l'avons donc contacter ,et suivant notre situation nous a demander un certain nombre de documents pour faire les démarches auprès de plusieurs banques ,donc de nous suivre dans notre démarche d'achat ,et deux jours a près elle nous rappelle en nous disant ne plus vouloir travailler avec nous ,'raison évoqué " trop de km entre notre résidence actuel ,'en location 'et le bien a acheté 400km ,en sachant que je suis retraité et mon épouse le sera dans un ans et demi .
cordialement

 

[serge 74]

Bonjour ; pouvez vous donner quelques indication sur votre situation; revenus, charges, crédits en court et votre situation personnelle, age, emploi etc; ce sont tous ces éléments qui seront étudiés par les banques

bonjour a vous ,
moi retraité ,63 ans plus une rente handicapé ,madame ,cadre dans la fonction publique et retraite prévu en 2026 .
revenu pour moi ,2400 euros, mensuel
madame 3400 mensuel
loyer charges comprises 850 EUROS
un crédit a la consommation 780 euros mensuel
voila c'est tout
cordialement
serge

 

[Axiles]

bonjour ,et merci ,mais que ce soit un courtier ou un organisme bancaire, ils se rémunèrent de toutes façons ,nous avons en début de semaine eut un coup de cœur pour une petite maison ,nous avons donc sollicité l'agence qui a mis ce bien a la vente ,et nous a conseillez un courtier avec laquelle elle a l'habitude de travailler ,nous l'avons donc contacter ,et suivant notre situation nous a demander un certain nombre de documents pour faire les démarches auprès de plusieurs banques ,donc de nous suivre dans notre démarche d'achat ,et deux jours a près elle nous rappelle en nous disant ne plus vouloir travailler avec nous ,'raison évoqué " trop de km entre notre résidence actuel ,'en location 'et le bien a acheté 400km ,en sachant que je suis retraité et mon épouse le sera dans un ans et demi .
cordialement

Non, le courtier vient en plus. Et l’agence touche probablement de l’argent pour envoyer des clients au courtier.

Votre dossier est compliqué, les courtiers risquent de le refuser, c’est à vous d’aller voir les banques, je me répète.

 

[Anonyme]

Je pense qu'un courtier peut vous être utile s'il vous permet de faire baisser le coût par rapport à ce que vous obtiendriez seuls. Et quand je dis baisser le coût je parle de comparer le coût qu'il vous obtiendra plus sa rémunération avec le coût que vous obtiendriez seul. Difficile de dire si c'est rentable pour 80k. Pas sûr. Mais ça se tente. Surtout si vous avez du mal à trouver une banque tout court.

Quel sera le revenu de Madame à la retraite, dans 2 ans ? C'est lui qui va compter pour le taux d'endettement et le calcul du dossier.

Votre revenu de 2400€ est-il stable et "définitif" ? Ou certaines parties de votre revenu sont-elles susceptibles d'être remises en cause ?

Quel est le terme de votre crédit consommation et son CRD ?

 

[niklos]

Comme le dit @Axiles , il faut démarcher les banques. Et plusieurs tant qu'à faire !
Comme je le dis souvent, il faut se mettre à la place du banquier. Que veut-il ? Etre remboursé.
Vous avez 5800€ de revenu, un crédit à la consommation et pas d'apport. Le tout à 60 ans passé. Le dossier me semble aussi assez compliquer.

Pour en revenir à ce que je disais au début, le banquier veut être rembourser. Là, présenter comme ça, il voit 2 personnes qui ont travaillés toutes leurs vie, qui ont un revenu confortable mais qui n'ont pas mis d'argent de côté et qui, en plus, ont un crédit à la consommation.

Il faudra le justifier. Pas à nous, pas ici. On s'en fiche, mais le banquier lui, demandera des explications. Préparez vous à répondre et à argumenter.

Vous ne dites pas si vous avez de l'épargne (potentiellement boursière ou en Av dont vous ne voulez pas vous servir pour l'apport). Ca peut-être un argument de poids dans la négociation !

 

[Anonyme]

C'est certain vous allez devoir argumenter. Si vous avez la possibilité de rembourser votre crédit consommation par anticipation, faites-le.

Il faut aussi prévoir que vous financiez les frais de notaire.

80.000 12 ans 4,6% mensualité 747€
Plus 780
1527 € par mois

Si votre épouse gagne 2200 à la retraite (65% x 3400 mais c'est vous qui saurez ça)
Plus 2400
Revenu foyer 4600

1527 / 4600 = 33,2% taux d'endettement tant que le crédit consommation dure. Ça passe. C'est élevé mais ça peut passer.

Puis 16,2% une fois le crédit conso remboursé (747 / 4600). C'est pour cela qu'il est bien de savoir si le crédit consommation dure encore 6 mois ou 7 ans....

Reste à vivre : 4600 - 1527 = 3073 €
Par part 3073 /2 = 1536 €
Reste à vivre suffisant

Pour moi votre dossier passe en taux d'endettement sur plus de 10 ans et passe en reste à vivre.

Par contre
- certaines banques aiment prêter aux personnes âgées d'autres pas du tout
- elles peuvent tiquer sur l'absence d'épargne à votre âge, ajouté au crédit conso
- elles peuvent tiquer sur l'absence d'apport. Lié au point précédent
- elles seront très attentives à votre état de santé puisque vous indiquez être porteur d'un handicap
- vous aurez peut-être des difficultés à vous assurer. Or sans assurance, pas de crédit.

 

[Aristide]

Bonjour,

Votre plan de financement semble très incomplet.
En effet si 80.000€ est le prix de l'investissement physique il conviendrait d'y ajouter tous les frais annexes soit :

=>Frais lés à l'acquisition :
+ Frais de négociation (agence)
+ Frais d'acte notarié (indument appelés "frais de notaire")

=>Frais lés au crédit :
+ Frais courtier éventuel
+ Frais de dossier
+ Frais de garantie
+ Part sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+ Travaux éventuels ?

Du fait que, selon vos dires, vous n'avez pas d'apport personnel, c'est donc un montant de crédit couvrant la totalité de ces "Besoins = Emplois = Dépenses" qu'il vous faudra solliciter; donc bien au-delà de 80.000€

Vu le montant et votre situation, si vous avez le temps et la possibilité d'éviter le recours à un courtier,m'est avis que contacter quelques banques directement vous permettrait :

+ D'obtenir une meilleure définition du réel besoin à financer puisqu'elles intégreraient directement leur propres frais annexes
+ D'avoir immédiatement leur avis eu égard à leurs critères propres respectifs d'appréciation du risque
=> Donc de gagner du temps.

Sans oublier le possible (?) effet pervers :

Et l’agence touche probablement de l’argent pour envoyer des clients au courtier.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[svprets]

Bonjour, Niklos a cent fois raison...En toute franchise et transparence, il va falloir que vous prépariez un argumentaire permettant d'expliquer aux prêteurs pour quelle(s) raison(s), malgré vos 5800 € annuels et votre âge, vous n'avez nul apport à mettre dans l'opération et un prêt conso s'élevant à 780 € mensuels...Pouvez-vous présenter une épargne bloquée ?

 

[serge 74]

bonjour ,
c'est cela qui me rend dingue ,pourquoi y aurait-il obligation d'avoir un apport ,c'est exactement le même problème pour l'achat d'un véhicule ,'qui est tout sauf un investissement '9 fois sur 10 premier apport de tant !!!
quand a la somme que je demande elle y inclus les frais de notaire et annexe a l'achat de ce bien qui est de base a 62500 euros ,et quand au fait de n'avoir pas pu épargner ,nous ne sommes pas tous loger a la même enseigne ,tant mieux pour ceux qui peuvent le faire ,quand a moi mon parcours serait ici pas d'actualité et beaucoup trop long a expliqué ,je vous remercies de vos commentaire et de m'avoir lu ,bonne journée a tous
serge

 

[Axiles]

bonjour ,
c'est cela qui me rend dingue ,pourquoi y aurait-il obligation d'avoir un apport ,c'est exactement le même problème pour l'achat d'un véhicule ,'qui est tout sauf un investissement '9 fois sur 10 premier apport de tant !!!
quand a la somme que je demande elle y inclus les frais de notaire et annexe a l'achat de ce bien qui est de base a 62500 euros ,et quand au fait de n'avoir pas pu épargner ,nous ne sommes pas tous loger a la même enseigne ,tant mieux pour ceux qui peuvent le faire ,quand a moi mon parcours serait ici pas d'actualité et beaucoup trop long a expliqué ,je vous remercies de vos commentaire et de m'avoir lu ,bonne journée a tous
serge

Avoir de l’épargne, c’est une preuve tangible pour la banque que vous avez un risque faible de non remboursement. À l’inverse, n’en avoir aucune malgré de bons revenus, c’est (pour eux) la marque d’une incapacité à épargner et donc d’un gros risque (comportement dépensier, etc.).

Si vous voulez convaincre une banque, ce n’est pas fuir ainsi devant une question justifiée qu’il faut faire. A peu près l’inverse, expliquer pourquoi vous n’avez pas d’argent de côté, avec une explication qui réponde a la motivation profonde de la question de la banque : pourra-t-il me rembourser demain ?

 

[niklos]

@serge 74
"Pourquoi y serait-il obligatoire d avoir un apport ?" C est une garantie pour la banque. Ça prouve votre capacité d épargne. Ça peut aussi se faire en montrant un gros montant sur AV ou PEA par exemple.
Votre capacité d'épargne montre à la banque votre bonne gestion. Comme vous le dites, on est pas tous logé à la même enseigne et ça peut parfois s expliquer.
Exemple, ce n'est pas pareil si vous n'avez pas d apport parce que vous vous achetez des voitures/vêtements ou autre régulièrement ou si vous avez payer Harvard à vos enfants...

 

[Aristide]

Bonjour,

c'est cela qui me rend dingue ,pourquoi y aurait-il obligation d'avoir un apport

Si le terme "obligation" est un abus de langage il est cependant exact que l'apport personnel est important dans l'analyse d'un dossier de demande de crédit et les divers commentaires le soulignant dans les échanges ci-dessus sont parfaitement justifiés; il ne faut pas s'en offusquer.

Outre le montant dudit apport son origine a aussi son importance ainsi qu'expliqué dans le post précédent ci-dessous :

Détenir une épargne est forcément un élément favorable pour l'emprunteur lors de l'analyse d'une demande de crédit quel qu'il soit.

Mais il faut préciser que l'origine de ces avoirs a aussi son importance.

Ainsi pour des clients emprunteurs qui ont acquis une épargne conséquente en économisant sur leurs revenus au fil du temps, le regard de la banque sera encore plus favorable que pour ceux qui auraient obtenus ces mêmes avoirs par succession par exemple

Dans les deux cas la possibilité d'un bon apport personnel rassurera le prêteur mais, dans l'hypothèse d'épargne propre régulière, les emprunteurs prouvent en plus, à priori, leur capacité de remboursement (= capacité d'épargne).

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/2-credits.49252/page-3

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Triaslau]

Outre les autres explications pertinentes sur ce que ça démontre de votre capacité d'épargne et de gestion du budget, L’apport est très important car la valeur du bien est la garantie de la banque; elle mesure un ratio appelé LTV (loan to value) qui mesure le montant du crédit par rapport à la valeur du bien.

En effet si le credit vaut 100 et la maison 100 (aucun apport) alors si la valeur du bien diminue (ou si elle à été surestimé) la banque se trouve en risque avec un crédit qui dépasse la valeur du bien

Elle réduit ces risques en vous obligeant à apporter un apport; par exemple de 20. On a un crédit de 80 pour une valeur de 100; ce qui est bien plus protecteur et permet d’avoir des taux bas des crédits imobiliers.

C’est d’autant plus nécessaire dans la période actuelle avec des risques de baisse des valeurs immobilières.

 

[niklos]

@Triaslau @serge 74 , c'est d'autant plus vrai que dans le cas présent, on demande un crédit à plus de 100%. Probablement entre de 105% et 115%

quand a la somme que je demande elle y inclus les frais de notaire et annexe a l'achat de ce bien qui est de base a 62500 euros

 

[Roger31300]

Bonjour,
Je suis d'accord avec d'autres intervenants sur le fait que passer apr un courtier ne serait pas pertinent dans votre cas : ses frais viendront "manger" le bénéfice qu'il pourrait vous obtenir en matière de taux d'emprunt, vu le faible montant emprunté.
Démarchez plusieurs banques, et regardez celle qui s'approche le plus des meilleurs taux du moment (il y a plusieurs sites internet pour se tenir informé de l'actualité des taux)
Bon courage !

 

[svprets]

bonjour ,
c'est cela qui me rend dingue ,pourquoi y aurait-il obligation d'avoir un apport ,c'est exactement le même problème pour l'achat d'un véhicule ,'qui est tout sauf un investissement '9 fois sur 10 premier apport de tant !!!
quand a la somme que je demande elle y inclus les frais de notaire et annexe a l'achat de ce bien qui est de base a 62500 euros ,et quand au fait de n'avoir pas pu épargner ,nous ne sommes pas tous loger a la même enseigne ,tant mieux pour ceux qui peuvent le faire ,quand a moi mon parcours serait ici pas d'actualité et beaucoup trop long a expliqué ,je vous remercies de vos commentaire et de m'avoir lu ,bonne journée a tous
serge

Bonjour, vous avez très certainement de légitimes raisons de n'avoir pu épargner...En l'état, le prêteur, outre le fait de financer l'acte en main, s'inquiètera de votre capacité à répondre de vos futurs engagement et charges : mensualités d'emprunt, impôts fonciers, travaux divers et variés, etc...C'est, ici, que l'épargne mensuelle joue son rôle, celui de rassurer sur le différentiel de charges auquel vous devrez faire face...