Courtier - Mandat de financement étrange

[Redmath]

Bonjour, à tous !

Ma compagne et moi même envisageons un achat immobilier. Nous n'avons pas encore trouvé de bien et avons déjà démarché quelques banques pour connaitre notre capacité d'emprunt.

Nous avons également reçu chez nous un courtier qui travaille pour son compte depuis l'année dernière, issu du domaine bancaire et qui nous propose de faire lui même les démarches de financement. Il me semble très réactif et performant (ex directeur de groupe) mais j'ai refusé de signer pour l'instant son mandat (donné pour une période de 3 mois, puis renouvelable tous les mois et commission de 1% du montant du prêt accordé), souhaitant ne pas signer de documents "à chaud" et préférant le lire a tête reposée.

Ci dessous deux extraits :
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1- La case "Montant" : "Reste à préciser 280-330 K€" me semble trop vague. Ne faudrait il pas être plus précis pour ses objectifs, quitte à donner le montant négocié d'un bien que l'on aura visité par la suite ?

2- Il n'y a pas de mention du taux maxi en dessous duquel il doit rester. => Est-ce normal ?

3- Est ce un mandat "exclusif" ? je n'arrive pas à déterminer dans ce document si je peux faire les démarches auprès des banques de mon coté si je signe le papier.

4- Paragraphe :"Le mandant convient qu"en cas d’impossibilité d'obtenir le prêt sollicité, pour quelque raison que ce soit, la responsabilité du mandataire ne saurait être engagée. Le mandataire et l'organisme prêteur ne sont pas tenus de justifier les refus éventuels dont les motifs restent confidentiels". Ce paragraphe m'intrigue. Si il ne me trouve pas de solution de financement il serait dans son droit de ne me montrer aucunes de ses études ni d'apporter aucun justificatif ?

5- Paragraphe : "Etant donné que le mandataire pourra éventuellement modifier les caractéristiques du prêt envisagé afin de servir aux mieux les intérêts du Mandant et sans qu'il soit nécessaire d'établir un nouveau mandat."=> Est-ce normal de pouvoir modifier les termes du "contrat" sans signer de nouveaux mandat?

Merci par avance pour vos réponses et avis !

Cordialement,
Redmath

 

[baboune]

Bonjour, à tous !

Ma compagne et moi même envisageons un achat immobilier. Nous n'avons pas encore trouvé de bien et avons déjà démarché quelques banques pour connaitre notre capacité d'emprunt.

Donc vous en êtes au stade de l'étude de capacité d'emprunt

Nous avons également reçu chez nous un courtier qui travaille pour son compte depuis l'année dernière, issu du domaine bancaire et qui nous propose de faire lui même les démarches de financement. Il me semble très réactif et performant (ex directeur de groupe) mais j'ai refusé de signer pour l'instant son mandat (donné pour une période de 3 mois, puis renouvelable tous les mois et commission de 1% du montant du prêt accordé), souhaitant ne pas signer de documents "à chaud" et préférant le lire a tête reposée.

je vais répondre en bas de message
Ci dessous deux extraits :
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1- La case "Montant" : "Reste à préciser 280-330 K€" me semble trop vague. Ne faudrait il pas être plus précis pour ses objectifs, quitte à donner le montant négocié d'un bien que l'on aura visité par la suite ?

2- Il n'y a pas de mention du taux maxi en dessous duquel il doit rester. => Est-ce normal ?

3- Est ce un mandat "exclusif" ? je n'arrive pas à déterminer dans ce document si je peux faire les démarches auprès des banques de mon coté si je signe le papier.

4- Paragraphe :"Le mandant convient qu"en cas d’impossibilité d'obtenir le prêt sollicité, pour quelque raison que ce soit, la responsabilité du mandataire ne saurait être engagée. Le mandataire et l'organisme prêteur ne sont pas tenus de justifier les refus éventuels dont les motifs restent confidentiels". Ce paragraphe m'intrigue. Si il ne me trouve pas de solution de financement il serait dans son droit de ne me montrer aucunes de ses études ni d'apporter aucun justificatif ?

5- Paragraphe : "Etant donné que le mandataire pourra éventuellement modifier les caractéristiques du prêt envisagé afin de servir aux mieux les intérêts du Mandant et sans qu'il soit nécessaire d'établir un nouveau mandat."=> Est-ce normal de pouvoir modifier les termes du "contrat" sans signer de nouveaux mandat?

Merci par avance pour vos réponses et avis !Cordialement,Redmath

Bonjour,
déjà lorsqu'un courtier fait une étude de capacité d'emprunt il ne fait pas signer un mandat de recherche de financement car il n'a pas de financement à mettre en place.
juste étudier en fonction de vos revenus et de vos charges éventuelles d'emprunt existantes quelle est votre capacité d'emprunt.

Donc ce monsieur en fait ne vous a pas fait d'étude et ne sais pas faire le travail d'un courtier.
Le métier en banque n'a rien a voir avec le métier de courtier.

pour réaliser votre étude ce n'est pas compliqué sur le plan calcul:
revenus imposables du couple x 33% = capacité d'endettement

exemple revenus annuels imposables 55.000 € x 33% = 18.150 € soit 1512 € mensuel
si vous avez un prêt conso ou voiture de 250 € il restera donc 1262 € de disponible pour un prêt immobilier.
de là on cible soit 20 ou 25 ans maxi selon l'âge et les souhaits des clients.
exemple: 20 ans à 1.10 % + les assurances emprunteurs nous arrivons vers les 51 € pour 10.000 € empruntés
1262 par 51 = 24.75 soit 247.500 e sur 20 ans

bien sur le taux et les assurances sont calculés selon le profil, revenus et âges des clients, j'ai donné un exemple...

Et ce calcul ne prend pas plus de 5 minutes en dehors de la phase "découverte" du client......

avec le tarif qu'il pratique il ne doit pas faire beaucoup de dossier.

Vous me direz c'est rien, une banque vient de me signaler un courtier qui a fait signer un mandat de 8.000 € à un client invalide pour un prêt relais de 200.000 € complété par un prêt immobilier de 50.000 €
encore un mort de faim qui fait du courtage de crédit.
En principe ils ne durent pas des années......

Donc en conclusion: voyez quelques banques pour estimer votre capacité d'emprunt et renvoyer ce courtier à ses amours.

Cdt

 

[Redmath]

Bonjour !

Tout d'abord MERCI pour votre réponse détaillée !

Je me sens un peu bête mais en même temps je suis content de ne rien avoir signé...

Je ne savais en aucun cas qu'il y avait une différence entre un mandat de courtage et un mandat de financement (ce dernier étant le papier que nous a remis le courtier et qui est plutôt destiné à trouver l’offre de rachat de crédit la plus avantageuse d’après mes recherches). Corrigez moi si ce n'est pas exact. Un mandat de courtage est donc plus un "contrat" avec des caractéristiques chiffrées concernant le taux maxi, le montant a financer etc... ?

Le problème avec les banques c'est qu'elles ne veulent pas faire la simulation avec les taux "officieux" (1.55% oralement) qui se négocient une fois le compromis signé. Elles se cantonnent a des taux 'génériques" de 1.95% pour leur simulations pour ne pas que l'on puisse faire des allés retours chez les concurrents pour qu'ils s'alignent..

Cordialement,
Redmath

 

[baboune]

Bonjour,
en fait le mandat que vous fait signer un courtier peut prendre plusieurs appellations:
Mandat de courtage, mandat de recherche de financement peut importe, le tout est de regarder ce qui est écrit dessus et les engagement de chacune des parties signataires.
attention néanmoins car il existe aussi un mandat de conseil financier indépendant qui: sans aucun dépôt de dossier en banque, permet à un courtier de faire payer une étude comparant plusieurs possibilités de prêt immobiliers en comparant un nombre significatif d'offres bancaires.
sur ce dernier point, on assiste parfois à des pratiques douteuses comme il y a un peu plus d'un an, un courtier, agissant uniquement par l'intermédiaire d'un site internent qui faisait payer 900 € juste pour délivrer une étude conseillant aux clients de s'adresser à des banques en lignes.
ce courtier n'avait aucune convention avec des banques et se contenté de comparer les simulations délivrées en ligne par les banques.
son activité à été arrêtée sous pression de la DDCCRF suite aux plaintes des clients.
en fait pour réaliser une étude de capacité d'emprunt nul besoin d'avoir un mandat puisque le courtier se basera sur les grilles de taux que les banques lui fournissent chaque mois.

quand à l'approche des taux pratiqués pour les simulations des banques, si la banque vous fait du 1.98 % en vous disant qu'elle peut négocier ensuite ce taux, et bien ce n'est pas gênant puisque vous avez au moins une base qui ne risque pas trop d'être perturbée en cas de hausse de taux.
quand vous évoquez du 1.98% cela semble correspondre à du 25 ans dans des banques genre caisse épargne
dites vous bien que le taux sera directement influencé par vos revenus, c'est ce qui détermine votre positionnement sur la grille des taux de la banque selon la durée du prêt.
Cdt

 

[g.b]

Et puis je dirais, rien n'empêche de faire la simulation avec des banques en ligne déjà, e.g. Boursorama, BforBank. Ça donne déjà une base de comparaison. Pour Boursorama, il est possible de faire une préétude du dossier avec accord de principe même et taux "définitif" à date. Pour BforBank, c'est possible aussi mais il faut savoir que le processus est bloqué ensuite si l'on n'appelle pas le service client pour annuler, notamment si ça part en caisse Crédit Agricole pour des projets "non standards" comme CCMI, LMNP, SCI -- chose que les banques en ligne ne font pas.