Comment optimiser ma renégociation de prêt?

[pruls]

Bonjour,

j'ai acheté ma maison neuve il y a un an avec un PCAS, dont il reste à rembourser environ 90k€ à 3.8%, lissé sur un PTZ.

Les remboursements sont prévus en 2 temps:
avant septembre 2023: 690€ de PCAS y compris 22€ d'assurance
après septembre 2023: 250€ de PCAS + 445€ de PTZ

Il y a aussi un pass foncier mais à vue de nez, il ne faut pas y toucher car de mémoire j'ai un différé avec un taux inférieur à 2% qui permet de démarrer l'amortissement après la fin du PTZ. Je pourrais éventuellement préciser.

Aujourd'hui, je dispose d'un capital conséquent qui me permet d'envisager de renégocier le prêt PCAS.
Avant de rencontrer ma banque, j'avais imaginé de ramener la durée du prêt à 15 ans, j'ai donc pris le capital restant du (environ 20k€) à cette échéance pour évaluer le remboursement anticipé à faire.

La discussion avec ma conseillère s'est basée là dessus mais je souhaiterais savoir si il est possible d'envisager d'optimiser la chose.

Pour l'instant, nous en serions à un prêt de 70k€ sur 130 mois à 3.3% sans IRA pour une mensualité de 660€ et j'ai demandé qu'elle me fasse une proposition de montage avec un prêt à 3%.
Ce taux me semble permettre d'envisager à moyen terme que l'argent emprunté soit placé et qu'il neutralise les coûts du prêt, voire rapporte un peu.

Par ailleurs serait-il intéressant d'envisager un prêt gigogne sur une durée si courte au risque de perdre le statut du PCAS?

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

Cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il faudrait d'abord vérifier si c'est une renégociation ou un rachat de crédit interne qui vous est proposé par votre banque.

Si toutes les banques savent procéder à une simple renégociation du taux, toutes n'ont pas forcément la possibilité technique de transformer un prêt existant en un montage gigogne; elles doivent alors passer par le rachat de crédit interne.

Dès lors les conséquence juridiques et financières ne sont pas les mêmes; il y a dans chaque cas de figure des avantages et des inconvénients.

Pour plus de détails voir mon blog.

Si un montage gigogne s'avère techniquement faisable, avec les clauses qui conviennet au contrat, il doit être possible de conserver aux prêts leur catégorie de PAS.

Mais, dans un montage gigogne, pour qu'il soit bien optimisé, on ne choisit ni les montants ni les durées des crédits qui le composent.

A partir de l'échéance cible (assurances comprises si primes fixes), de la hiérarchie des taux et du total à financer, elles sont calculées de telle sorte que soit proposée la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Cdt

 

[pruls]

Merci Aristide pour ta réponse.

Je ne sais effectivement pas s'il s'agit d'un rachat ou d'une renégociation. Ma conseillère avait l'air de dire qu'il s'agissait d'une renégo mais vu comment elle galérait sur notre financement, je ne lui fait vraiment confiance là dessus. J'attends donc qu'elle se rapproche de son service crédit et qu'elle me fasse un retour fiable.

Je vais aller relire ton blog, pour moi les réglages du montage gigogne sont assez obscurs et pour l'instant, on fait à la louche ce qui n'est pas vraiment un gage d'optimisation...

A priori, j'ai besoin que d'un seul prêt PCAS pour pouvoir bénéficier de l'Aide au Logement en cas de baisse de revenus. Pour faire un montage gigogne, la création d'un nouveau prêt de plus courte durée me paraitrait suffisante.

 

[Aristide]

Il est réglementairement impossible de mettre un prêt classique à côté d'un prêt PAS dans un même plan de financement.

Les prêts de l'éventuel montage gigogne devront donc être soit deux PAS soit deux prêts classiques.

Cdt