Comment investir en SCPI usufruit temporaire ?

[Expat]

Bonjour,

Tout d'abord bravo pour ce forum !

N'étant quasiment pas imposé en France et ayant des liquidités à investir dans les prochains mois, j'envisage d'investir dans une scpi en usufruit temporaire (horizon 5 ans).

Bien qu'ayant trouvé pas mal d'informations sur leur fonctionnement, le principe, les avantages et inconvénients,... je n'ai trouvé aucune information quant à la souscription à ce genre de produits: est-ce qu'il faut trouver soi-meme un nu-propriétaire (et dans ce cas la, comment effectuer le démembrement) ? Est-ce que des scpi, ou autres institutions proposent d'acheter des parts en usufruit temporaire ? Est-ce que le démembrement est possible avec toutes les SCPI ? Faut-il passer par un CGP ?...

 

[Buffeto]

N'étant quasiment pas imposé en France et ayant des liquidités à investir dans les prochains mois, j'envisage d'investir dans une scpi en usufruit temporaire (horizon 5 ans).

en ce qui me concerne j'ai creusé le projet pour 2011 ( depuis plusieurs mois ) et j'envisage l'acquisition de la nu-propriété de part de SCPI avec un usufruit temporaire de 5ans .

parlons nous bien de la meme chose ?

je n'ai trouvé aucune information quant à la souscription à ce genre de produits: est-ce qu'il faut trouver soi-meme un nu-propriétaire (et dans ce cas la, comment effectuer le démembrement) ? Est-ce que des scpi, ou autres institutions proposent d'acheter des parts en usufruit temporaire ? Est-ce que le démembrement est possible avec toutes les SCPI ? Faut-il passer par un CGP ?...

il est évident que je ne me lancerais pas dans un tel montage sans accompagnement de professionnels .

 

[Expat]

J'envisage d'acheter un usufruit temporaire sur une SCPI sur 5 ans, et non la nu-propriété, mais nous parlons bien de la même chose car il s'agit bien du démembrement d'une SCPI.

Je continue de me renseigner...

 

[ZRR_pigeon]

pour l'instant je m'abstiens car je ne comprends pas cet investissement. Mais je serais curieux de comprendre si qqun peut expliquer...

 

[Buffeto]

bon ok le vieux buffeto va s'y coller , puisque je planche sur le sujet depuis 4 mois ( et je ne suis pas sur d'avoir saisit toutes les subtilités )

il s'agit d'investir sur des surfaces commerciales en se positionnant sur des supports de type SCPI .
cette acquisition se réalise en utilisant 2 leviers . celui du crédit ( in fine dans mon cas tu l'auras bien compris sinon relire le "blog à buffeto [lien réservé abonné] ") et celui du démembrement de propriété .
une partie des parts est achetée en pleine propriété et l'autre en nu-propriété .

le démembrement de propriété entraîne la constitution de 2 droits réels . il peut être légal ou conventionnel . (les conventions sont régies par les articles 578 et suivant du code civil ).

au niveau fiscal : les loyers de la SCPI sont perçus par l’usufruitier , le nu-propriétaire n'a donc pas de revenus à déclarer.
Pendant la phase de démembrement le nu-propriétaire ne peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de la nue-propriété.
par contre,si l'acquisition des parts a été réalisée par le biais d'un crédit , le capital restant dû peut être déduit de son assiette ISF ( bon , là , il va falloir revoir la position intéressante pour 2011 si l'ISF est supprimé )

imaginons que tu achétes des parts de SCPI en nu-propriété avec un usufruit temporaire sur 5ans :
* tu ne percois aucun dividende de la SCPI pendant 5ans
*la valeur d'achat est réduite à 83% du prix de la part ( contrepartie de l'absence de dividende pendant 5ans).
( du coup PV latente immédiate de 17% )
* au terme des 5ans , tu récupères la pleine propriété des parts et tu percois alors un dividende sur la valeur en pleine propriété de la part revalorisée .


voila les grandes lignes aprés si tu veux affiner on pourra étudier un exemple .

 

[Vanille95]

Buffeto, peux-tu préciser dans ce montage (et à chaque étape)
qui est l'usufruitier ? qui est le nu-propriétaire ?

Quand tu dis "imaginons que tu achétes des parts de SCI en nu-propriété avec un usufruit temporaire sur 5ans : * tu ne percois aucun dividende de la SCPI pendant 5ans"
Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers ; ils sont réservés à l'usufruitier. Normal.
Mais qui est l'usufruitier dans l'histoire ?

 

[ZRR_pigeon]

cool merci....attendons la refonte de la fiscalite en 2011....
et l'augmentation de ls CSG-RDS a 16% pour financer la dependance...

 

[Buffeto]

Mais qui est l'usufruitier dans l'histoire ?

d’après ce que j'ai compris du montage c'est un autre investisseur par exemple EXPAT pourrait être celui ci .
puisqu'il nous dit :

ayant des liquidités à investir dans les prochains mois, j'envisage d'investir dans une scpi en usufruit temporaire (horizon 5 ans).

ca pose un problème ?

 

[kfc]

Fascinant sujet, quelques remarques qui me viennent:
- ok pour l'IR c'est l'usufruitier qui paye, quid des taxes habitation/foncières et ISF ?
- je vois bien l'interet d'acheter la nue propriété (esquive complete de imposition sur les revenus fonciers + déficit foncier déductible + plein propriété à moindre cout au terme du demembrement + garantie locative gratuite + etc ..) mais quel est l'intéret pour l'usufruitier ? c'est lui qui porte la fiscalité, les loyers couvrent le capital investi mais à part augmenter les loyers et dégager une marge, il m'a l'air perdant sur tous les bords ? Le resultat de l'opération est forcement négatif pour lui non ?
- en cumulant demembrement et scellier par exemple ca donne quoi ?

 

[Buffeto]

- ok pour l'IR c'est l'usufruitier qui paye, quid des taxes habitation/foncières et ISF ?

la taxe d'habitation est payée par le locataire habitant , normal ( s'il s'agit de locaux d’habitation )
la taxe foncière est payée par la SCPI
l'ISF est personnel mais n'est pas augmenté puisque les parts sont achetées avec un crédit in fine dont la valeur ( négative) se soustrait de la valeur vénale (positive) des parts SCPI.

c’était l'un des aspects intéressant de ce montage .....mais comme il doit y avoir (peut être) réforme de l'ISF en 2011 ,le montage ne se justifiera qu'en fonction de celle ci.

- mais quel est l'intéret pour l'usufruitier ?

je me suis aussi posé la question , je n'ai pas bien saisit la réponse , peut être que Goodbylenine pourrait l'expliquer ici...

quoiqu'il en soit je dirais que l’intérêt de l'usufruitier importe peu au nu propriétaire

en cumulant demembrement et scellier par exemple ca donne quoi ?

je n'ai pas fait cette étude...

 

[Bandit]

mais quel est l'intéret pour l'usufruitier ? c'est lui qui porte la fiscalité, les loyers couvrent le capital investi mais à part augmenter les loyers et dégager une marge, il m'a l'air perdant sur tous les bords ? Le resultat de l'opération est forcement négatif pour lui non ?

J'étudie également ce mécanisme pour mon immobilier professionnel et je pense qu'un début de réponse à cette question est la possibilité offerte à l'usufruitier d'amortir la valeur totale du bien (pour les professionnels).
Par contre la durée de 5 ans me semble très courte, je pense que c'est trop court comme durée d'amortissement pour de l'immobilier et en plus ca ne permet pas de bénéficier d'une exonération totale d'imposition sur la plus-value au terme de l'usufruit temporaire, il faut au moins 15 ans (10%/an à partir de la 5ème année).
Ceci-dit tout ceci est sous surveillance puisque des décisions sont en cours à ce sujet. [lien réservé abonné]

Il semble exister un usufruit locatif social [lien réservé abonné] (tout en bas de la page) mais la durée minimale est également de 15ans.

 

[GoodbyLenine]

Quelques explications pour des SCPI :
(le démembrement d'un immobilier professionnel est une autre histoire. A étudier avec son expert-comptable...)

Le nue-propriétaire ne touche pas de loyer (mais généralement touche les distributions correspondant à une plus-value, lors de la vente d'une immeuble par exemple) pendant la durée de l'usufruit temporaire, et n'a pas à inclure le bien dans ses actifs pour l'ISF (s'il achète à crédit, je pense qu'il ne pourra pas non plus déduire le capital restant du...). En général, les personnes physique lourdement imposées ont intérêt à acquérir de la nue-proprité. C'est largement préférable à un achat en pleine propriété au comptant. Par rapport à un investissement à crédit, ça l'est aussi souvent (mais il faut faire des calculs sur chaque cas).

L'usufruitier touche les dividendes correspondant aux loyers. Pour une personne physique, il faut déclarer ces loyers comme revenu foncier (et ajouter la valeur en pleine propriété à son patrimoine pour l'ISF), donc c'est sans intérêt sauf à être certain de ne pas être imposable pendant toute la durée de l'usufruit. (L'usufruitier pourrait être un enfant, non imposable, pendant la durée de ses études, pour les financer). En général, l'usufruitier est une société, imposée à l'IS, qui ajoute les loyers à son bénéfice, et en retire l'amortissement de l'usufruit (10% du prix payé chaque année, pour un usufruit 10 ans). Cette société paiera l'impôt sur les société (33%, sauf si bénéfice faible). Si elle verse une partie de ce bénéfice à ses actionnaires, ceux-ci seront imposés sur ce dividende. L'acquisition d'usufruit temporaire permet par exemple d'optimiser l'utilisation d'une trésorerie excédentaire. Je ne connais pas l'implication de l'achat d'usufruit par une personne expatriée.

Dans tous les cas, la revente (comme le financement à crédit) est plus difficile que pour un achat en pleine-propriété. Il est donc préférable de ne se lancer que si on compte conserver le bien plus longtemps que la durée de l'usufruit temporaire.

Petites simulations (tous les achats sont supposés comptant)
Hypothèses : Montant investi = 50 000 € (dont 10% de frais d'achat), Rendement de la SCPI = 5.5%
Revalorisation des part et des loyers : 2.5%/an, On suppose les loyers réinvestis dans la même SCPI
Fiscalité supposée stable dans le temps (= celle au 19/01/2011)
Valeur résiduelle = valeur de vente des parts, hors fiscalité sur +value (on suppose attendre 15 ans pour vendre)

Pour un acheteur en Pleine Propriété, imposé à l'IRPP avec TMI =41% et à l'ISF avec TMI=1.00% :
Après 10 ans, il aura 67 457 €, soit rentabilité nette = 3.04%/an

Pour un acheteur en Pleine Propriété, imposé à l'IRPP avec TMI =30% et ne payant pas d'ISF :
Après 10 ans, il aura 78 140 €, soit rentabilité nette = 4.57%/an

Pour un acheteur en Pleine Propriété, imposé à l'IRPP avec TMI =14% et ne payant pas d'ISF :
Après 10 ans, il aura 84 897 €, soit rentabilité nette = 5.44%/an

Pour un acheteur en Nue Propriété, cédant l'usufruit temporaire 10 ans à 32% de la valeur en PP :
Après 10 ans, il aura 84 711 €, soit rentabilité nette = 5.41%/an
(La rentabilité pour l'usufruitier avant fiscalité serait de 13.5%, il est difficile de calculer le net ...)

Pour un acheteur en Nue Propriété, cédant l'usufruit temporaire 10 ans à 35% de la valeur en PP :
Après 10 ans, il aura 88 621 €, soit rentabilité nette = 5.89%/an
(La rentabilité pour l'usufruitier avant fiscalité serait de 11.3%, il est difficile de calculer le net ...)

Si le montant de revalorisation est plus élevé, toutes les rentabilités augmentent de manière similaire (sauf celles de l'usufruitier). On constate que l'achat comptant de pleine propriété est rarement avantageux par rapport à l'achat de nue-propriété.

A noter que le montant de la plus-value est plus élevé en cas d'achat de nue-propriété. S'il fallait payer un impôt ou des cotisations sociales sur cette plus-value (si la fiscalité changeait...), les scénarios d'achat de nue-propriété deviendraient un peu moins intéressants (en gros, 12.3% sur la plus-value finale feraient perdre 0.4%/an de rentabilité de plus en achetant la nue-propriété par rapport à en achetant la pleine propriété), mais resteraient souvent encore intéressants.

Le "prix" de l'usufruit temporaire est à négocier, et certaines sociétés de gestion de SCPI fixent des prix indicatifs. Je connais une SCPI dont la société de gestion se charge de "marier" les acheteurs d'usufruit et de nue-propriété. Sinon, il faut trouver sa contrepartie (je suis acquéreur d'usufruit temporaire pour ma société), ou demander à un CGPI de le faire.

 

[kfc]

De ce que je comprend, l'usufruitier paie pour l'usufruit temporaire, touche les loyers puis perd l'usufruit sans revoir son capital de départ et prix de vente de l'usufruit = ~ rendement locatif * durée de l'usufruit. Je me trompe ? Donc à terme, le resultat est pour lui zero moins la fiscalité...

 

[GoodbyLenine]

De ce que je comprend, l'usufruitier paie pour l'usufruit temporaire, touche les loyers puis perd l'usufruit sans revoir son capital de départ et prix de vente de l'usufruit = ~ rendement locatif * durée de l'usufruit. Je me trompe ? Donc à terme, le resultat est pour lui zero moins la fiscalité...

Tu te trompes. Effectivement, "l'usufruitier paie pour l'usufruit temporaire, touche les loyers puis perd l'usufruit sans revoir son capital". Mais prix de vente usufruit < rendement locatif * durée usufruit. Sinon, il n'y aurait aucun intérêt à acheter de l'usufruit, et personne n'en voudrait (il faut bien financer la "fiscalité", et l'argent investi aujourd'hui doit faire des petits demain, pour s'y retrouver).

Par exemple, dans la simulation de mon post de 2h50, en achetant l'usufruit 10 ans à 35% (du prix de la PP), on espère toucher 5.5%/an (du prix de la PP), et donc au total 55% (du prix de la PP).
Le calcul avec Excell TRI(-35,5.5,5.5*1.025,5.5*1.025^2,5.5*1.025^3,...,5.5*1.025^10) donne un TRI avant fiscalité de 11.3% sur la période.
Un contribuable imposé à 14% sur le revenu (payant aussi 12.3% de prélèvement sociaux) encaissera un loyer net plus faible, et aura un TRI net de 4.8%. Si la CSG ou son TMI augmente (ou si les loyers n'augmentent pas de 2.5%/an comme dans la simulation) ce TRI deviendra vite négatif...

L'usufruitier n'espère aucune plus-value à la revente (il n'a rien à revendre !), contrairement au nue-propriétaire.

 

[kfc]

quelques 10 mois plus tard, certains d'entre vous ont ils pu concrétiser un investissement locatif avec démembrement de propriété ?
qu'est ce que ca donne?