comment choisir une bonne formation pour investir dans l'immobilier

[Tintin16]

En matière immobilière, j'ai pris une petite habitude pour préciser les rendements obtenus :
1 - le rendement brut, c'est le revenu des loyers sans aucune déduction de charges
2 - le rendement avant charges financières, c'est donc le rendement net après déduction des charges de propriété
3 - le rendement avant fiscalité du proprio, c'est le rendement net après incidence des charges financières liées au financement du bien ; c'est en général ce que l'on retrouve sur la 2044, lorsque l'on pratique une imposition au réel ...
4 - le rendement net après fiscalité, c'est une fois toutes espèces de fiscalité déduites ....

Et bien entend entre le premier, et le dernier, il existe une différence tout à fait sensible, mais c'est avec le dernier qu'il faudra comparer avec le rendement d'un autre support (souvent avec une fiscalité différente ....)

Merci pour la réponse, c'est pas mal effectivment ça donne différents planchers de rendements...
Dans ton rendement ( 1 ) et ( 2 ) tu prends bien en compte en dépenses l'achat + les travaux + les frais de notaire ?

 

[Tintin16]

Autre question : alors j'ai aperçu un bien en vente, c'est une petite maison.. pas franchement dans le secteur voulu, mais pas trop chère je suspecte un tas de travaux, donc une marge de négoc, seulement.... je me dis ; c'est pas un peu se foutre dans la m.... que de vouloir faire louer une maison ( surtout à des étudiants ) ? c'est peut-être bête comme question mais au moins si vous me dites t'es fou, je cherche pas plus loin... mais elle a l'air d'avoir un bon potentiel, surtout s'il est possible de réaménager l'intérieur

 

[CharlyBgood]

Je reviens au titre initial de la file:
pour moi une des meilleures formations c’est Michael Zonta, un des plus réalistes Youtubeurs.
Après la meilleure Formation ce sera tes premiers pas en immo.
Comme Buffetto j’ai un faible pour la province. Bcp moins chère, + rentable en loyers. Et le dispositif Denormandie va certainement booster l’ancien dans certaines villes moyennes.
De toute façon où qu’on aille y’a des bonnes affaires partout: faut chiner ... et se lancer.

 

[Tintin16]

Je reviens au titre initial de la file:
pour moi une des meilleures formations c’est Michael Zonta, un des plus réalistes Youtubeurs.
Après la meilleure Formation ce sera tes premiers pas en immo.
Comme Buffetto j’ai un faible pour la province. Bcp moins chère, + rentable en loyers. Et le dispositif Denormandie va certainement booster l’ancien dans certaines villes moyennes.
De toute façon où qu’on aille y’a des bonnes affaires partout: faut chiner ... et se lancer.

OK merci pour ta réponse, j'irai voir un peu ça....
Moi aussi je préfère nettement les prix de la province, mais comme c'est mon 1er investissement et que normalement il devrait durer un bon moment sauf surprise, je préfère rester vers là où je connais, ça me rassure...
mais si ça se passe bien, y'a pas de raison de pas investir dans un 2e et en province

 

[paal]

Merci pour la réponse, c'est pas mal effectivement ça donne différents planchers de rendements...

Je ne les appellerait pas des planchers, mais simplement des niveaux de rendements qui, pour des comparaisons entre produits de placement peuvent se comparer, par exemple lorsque certains sont financables par l'emprunt et d'autres ne le sont pas ....

Dans ton rendement ( 1 ) et ( 2 ) tu prends bien en compte en dépenses l'achat + les travaux + les frais de notaire ?

je ne prends QUE ce qui est revendable, et pour les premières années, c'est donc le cas du prix vendeur et des travaux complémentaires ; ensuite et pour les frais de notaires, et même si comptablement ils peuvent faire partie du coût d'acquisition, je les considère comme non récupérables, et en conséquence je les extrais de la valeur marchande du bien ...

Ensuite et au bout de 3 à 5 ans, je substitue à ce prix d'acquisition le prix moyen estimé de revente sur le marché ; alors je sais bien que certains conservent une valorisation qui date de 15 ou 20 ans, mais dans ce cas, il faudrait aussi comparer ce qui est comparable et considérer les loyers de l'époque ...

Donc pratiquer ainsi, ce n'est que se tromper soi-même, et lorsque l'on veut continuer à comparer le rendement brut (le premier niveau d'estimation constitué par les loyers), il faut aussi actualiser la valeur du bien qui les procure ; à défaut comparer les loyers encaissés l'année n+10, et les comparer avec le prix d'achat de l'année n, c'est un non sens économique ; c'est tout du moins mon avis .....

 

[Tintin16]

Je ne les appellerait pas des planchers, mais simplement des niveaux de rendements qui, pour des comparaisons entre produits de placement peuvent se comparer, par exemple lorsque certains sont financables par l'emprunt et d'autres ne le sont pas ....


je ne prends QUE ce qui est revendable, et pour les premières années, c'est donc le cas du prix vendeur et des travaux complémentaires ; ensuite et pour les frais de notaires, et même si comptablement ils peuvent faire partie du coût d'acquisition, je les considère comme non récupérables, et en conséquence je les extrais de la valeur marchande du bien ...

Ensuite et au bout de 3 à 5 ans, je substitue à ce prix d'acquisition le prix moyen estimé de revente sur le marché ; alors je sais bien que certains conservent une valorisation qui date de 15 ou 20 ans, mais dans ce cas, il faudrait aussi comparer ce qui est comparable et considérer les loyers de l'époque ...

Donc pratiquer ainsi, ce n'est que se tromper soi-même, et lorsque l'on veut continuer à comparer le rendement brut (le premier niveau d'estimation constitué par les loyers), il faut aussi actualiser la valeur du bien qui les procure ; à défaut comparer les loyers encaissés l'année n+10, et les comparer avec le prix d'achat de l'année n, c'est un non sens économique ; c'est tout du moins mon avis .....

OK oui des niveaux de rendement c'est plus exact comme terme.
donc tu considères les frais de notaire comme " perdus " ? je pensais qu'ils devaient figurer dans le calcul de rentabilité, dans les dépenses initiales. Mais remarque tu n'as pas tort, car dans l'achat de scpi, il me semble qu'on ne compte pas les frais d'entrée dans le calcul de la renta ( buffetophile me contredira si je me trompe )
En gros tu réévalues ta renta assez régulièrement. c'est une bonne approche pour moi, j'en prends bonne note, merci. La bonne nouvelle c'est que si j'enlève les frais de notaire, mon bien a tout de suite un meilleur rendement, même en RP, et même si c'est brut !
On a personne ici pour un retour d'investissement locatif en RP, en terme de renta, problèmes rencontrés ou non, travaux... ? Plus personne n'investit la RP dans ce forum ?

 

[paal]

On a personne ici pour un retour d'investissement locatif en RP, en terme de renta, problèmes rencontrés ou non, travaux... ? Plus personne n'investit la RP dans ce forum ?

Par définition, la RP n' pas de rentabilité, puisqu'elle ne génère pas de loyer ; si on souhaite déterminer une rentabilité, il faudrait passer une annonce sur le marché, et regarder ensuite quel est le loyer brut que l'on en obtiendrait comme bailleur ...

Mais je connais peu d'occupant de leur RP qui se livrent à cet exercice ....

Mais en procédant à ce type de calcul, et si l'on reste honnête sur la démarche, on constatera souvent que le prix d'acquisition ne se trouve pas optimisé comme dans une optique locative, et qu'ensuite les travaux et aménagements que l'on y aura réalisé seront bien plus importants que dans cette même optique locative .....

Et là, c'est l'effet coup de coeur qui met tout par terre ....

 

[CharlyBgood]

Par définition, la RP n' pas de rentabilité, puisqu'elle ne génère pas de loyer

CQFD merci Paal.

@Tintin16 : c'est toute la différence entre l'immobilier dit "de jouissance" (RP & résidence secondaire) et l'immobilier dit "de rapport". D'autres appellent cela un "passif" et un "actif". Le second est censé rapporter.

NB: avec les nouveaux (nouvelles?) moeurs, cela dit, certains louent parfois leur RP / partie de leur RP sur AIR B'n'B / ABRITEL & consorts, donc les notions sont parfois + floues et effectivement, la RP peut parfois rapporter ou bien ... moins coûter.

 

[paal]

CQFD merci Paal.

De rien ....

NB: avec les nouveaux (nouvelles?) moeurs, cela dit, certains louent parfois leur RP / partie de leur RP sur AIR B'n'B / ABRITEL & consorts, donc les notions sont parfois + floues et effectivement, la RP peut parfois rapporter ou bien ... moins coûter.

Effectivement, certains louent leur RP une partie de l'année (ou procèdent à des échanges temporaires) ; d'autres, qui ont des espaces ou pièces disponibles les louent, comme étant par exemple une chambre incluse dans l'appartement, ce qui présente alors un certain intérêt fiscal .....

 

[Anonyme]

La bonne nouvelle c'est que si j'enlève les frais de notaire, mon bien a tout de suite un meilleur rendement, même en RP, et même si c'est brut !

Il y a deux rendements calculable pour un bien immobilier:
- le rendement à l'achat, où il faut compter tous les frais que l'achat occasionne (frais de notaires, d'agence, travaux "obligatoires", etc)
- le rendement courant, où il faut compter la somme finale que vous auriez dans votre poche (donc déduire le prix des diagnostiques, et le cas échéant les impôts sur plus-value, etc...)

On a personne ici pour un retour d'investissement locatif en RP, en terme de renta, problèmes rencontrés ou non, travaux... ? Plus personne n'investit la RP dans ce forum ?

Investir dans sa RP, c'est quand même rarement le soucis principal: localisation, taille, etc sont des critère qui jouent un rôle primordial.
Mais je pense que la différence loyer/remboursement crédit est souvent considérée par les futurs acheteurs

Par définition, la RP n' pas de rentabilité, puisqu'elle ne génère pas de loyer ; si on souhaite déterminer une rentabilité, il faudrait passer une annonce sur le marché, et regarder ensuite quel est le loyer brut que l'on en obtiendrait comme bailleur ...

Je suis en désaccord avec deux points de ce passage.
Déjà pour la rentabilité, supprimer une charge est un revenu (c'est même un revenu idéal car il échappe, pour le moment, à l'impôt)
Ensuite pour ce qui est de calculer cette rentabilité... ce n'est pour moi pas le loyer brut de son logement qu'il faut calculer, mais le loyer brut du logement que l'on occuperait si on n'achetait pas sa RP (ou qu'on la vendait)
Ce sont souvent des valeurs proches, mais il arrive qu'on change de type de logement ou de localisation en fonction de si on achète ou loue. C'est un facteur à prendre en compte selon moi quand on calcule le "rendement" de sa RP.

Ceci dit comme évoqué précédemment, avant de calculer un rendement il faut savoir ce qu'on cherche à savoir (pour savoir quels frais/facteurs prendre en compte)

 

[CharlyBgood]

Ceci dit comme évoqué précédemment, avant de calculer un rendement il faut savoir ce qu'on cherche à savoir (pour savoir quels frais/facteurs prendre en compte)

Et je vais encore compliquer les choses.
Jusqu'à présent, on parle de rentabilité faciale avec ce qu'on met dedans ou pas comme éléments.
Il y a aussi un autre aspect, sans doute le + important: le levier du crédit !
C'est vrai, au fond , 4%, 6%, 12% on s'en fout.
Là où la rentabilité se fait c'est sur le levier du crédit.
Et là y'a pas photo: en faisant un calcul de TRI en incluant l'effet de levier, la rentabilité locative est très forte.
Après comme l'a dit @moietmoi je crois, la bonne affaire se fait à l'achat et avec un cash-flow moyen mensuel positif.

 

[Tintin16]

Par définition, la RP n' pas de rentabilité, puisqu'elle ne génère pas de loyer ; si on souhaite déterminer une rentabilité, il faudrait passer une annonce sur le marché, et regarder ensuite quel est le loyer brut que l'on en obtiendrait comme bailleur ...

Mais je connais peu d'occupant de leur RP qui se livrent à cet exercice ....

Autant pour moi, je me suis mal exprimé...
Quand je parle de RP, je parle de Région Parisienne, désolé de pas avoir été clair

 

[Tintin16]

Et je vais encore compliquer les choses.
Jusqu'à présent, on parle de rentabilité faciale avec ce qu'on met dedans ou pas comme éléments.
Il y a aussi un autre aspect, sans doute le + important: le levier du crédit !
C'est vrai, au fond , 4%, 6%, 12% on s'en fout.
Là où la rentabilité se fait c'est sur le levier du crédit.
Et là y'a pas photo: en faisant un calcul de TRI en incluant l'effet de levier, la rentabilité locative est très forte.
Après comme l'a dit @moietmoi je crois, la bonne affaire se fait à l'achat et avec un cash-flow moyen mensuel positif.

Alors TRI je suis perdu !!!!

 

[Tintin16]

Il y a deux rendements calculable pour un bien immobilier:
- le rendement à l'achat, où il faut compter tous les frais que l'achat occasionne (frais de notaires, d'agence, travaux "obligatoires", etc)
- le rendement courant, où il faut compter la somme finale que vous auriez dans votre poche (donc déduire le prix des diagnostiques, et le cas échéant les impôts sur plus-value, etc...)

Oui c'est un peu ce que je considère quand je parle de rendement brut et de rendement net ( mais peut-être que je n'utilise pas le bon terme )

Ceci dit comme évoqué précédemment, avant de calculer un rendement il faut savoir ce qu'on cherche à savoir (pour savoir quels frais/facteurs prendre en compte)

je comprends pas la phrase : tu parles en terme d'objectif de placement là ?

 

[CharlyBgood]

Alors TRI je suis perdu !!!!

Pardon: le TRI est le Taux de Rendement Interne d'une opération.
En maths financières, le temps compte énormément: le fait d'avoir tout de suite un capital par "la magie" de l'endettement bancaire te permet d'avoir immédiatement un rendement non pas sur un capital que tu auras à terme, mais sur un capital qui tu as de suite: c'est ça l'eeffet de levier qui booste ton rendement et donc ton TRI.
Il doit y avoir de nombreuses files sur ce forum avec des exemples de calcul.

 

[Tintin16]

Pardon: le TRI est le Taux de Rendement Interne d'une opération.
En maths financières, le temps compte énormément: le fait d'avoir tout de suite un capital par "la magie" de l'endettement bancaire te permet d'avoir immédiatement un rendement non pas sur un capital que tu auras à terme, mais sur un capital qui tu as de suite: c'est ça l'eeffet de levier qui booste ton rendement et donc ton TRI.
Il doit y avoir de nombreuses files sur ce forum avec des exemples de calcul.

OK merci pour ta réponse.
j'avoue que je ne me suis pas posé la question. Le TRI est important dans le choix du placement qu'on fait ?

 

[Anonyme]

je comprends pas la phrase : tu parles en terme d'objectif de placement là ?

Exemple: vous êtes actuellement locataire et envisagez l'achat d'une résidence principale. Votre calcul ne sera pas le même que si vous êtes propriétaire et envisagez de quitter votre logement pour le mettre en location.

Mais suite à votre correctif "RP=Région Parisienne", beaucoup de nos interventions parlant de "RP=Résidence Principale" sont hors sujet.
Investir en région parisienne, c'est:
- accepter un rendement faible en espérant se rattraper à la revente et/ou à la facilité de mise en location.
- vouloir un rendement plus élevé, mais au prix d'une réfection totale et/ou de lieux "sensibles"
Pour moi, si c'est pour se contenter d'un rendement faible tout en espérant une plus-value à long terme, ce n'est pas intéressant. Autant prendre une SCPI, ce sera bien moins risqué et bien moins de travail.
Dans le second cas: pourquoi pas investir en région parisienne, mais il faut être prêt à investir son temps dans la gestion du bien.

 

[CharlyBgood]

Le TRI est important dans le choix du placement qu'on fait ?

Oui et Non: c'est plutôt un élément de calcul à postériori, mais qui a le mérite de tout prendre en compte, et notamment le temps. Recevoir son loyer chaque mois régulièrement a une influence positive sur le TRI. En revanche un locataire qui te paie, certes mais tj avec du retard a une influence sur le TRI. Là où je voulais en venir tout à l'heure c'était surtout pour te rassurer:
Tu investis et empruntes 100 000€ pour ton opé => tu auras une fois le bien en possession et opérationnel un rendement locatif immédiat de mettons 6% (500 € / mois). Ton emprunt est du même montant et tu mets 100€ de charges de ta poche pour faire très simple.
Admettons que tu revendes au bout de 10 ans au même prix. et que tu récupères 50 K€ de captital restant dû. Certains te diront que tu as rien gagné: erreur
Le TRI recalcule que pour disposer de 50 K€ en 10 ans tu aurais dû épargner peut être allez 400€ / mois, alors que là, c'est la bq qui t'a avancé les fonds, et c'est le locataire qui a remboursé l'emprunt.
Résultat: avec 100 € / mois, tu as créé 50K€ de patrimoine en 10 ans. C'est ça l'effet de levier. Le TRI le recalcule:
Avec 100€ / mois tu arrives au bout de 10 ans à 50 000€, je sais pas le taux exact (certains afficios surdoués de ce forum le recalculeront) mais tu vois bien qu'il est démentiel, et que pour avoir la même chose en placement financier, il faudrait prendre des risques de dingo !

 

[moietmoi]

Et quand j'achète, je pense toujours à la revente, même si elle doit être lointaine..

oui mais tu dois d'abord penser à faire une bonne affaire tout de suite, on n'achète pas le lendemain qui chante, car si l'immobilier fléchit tu dois quand même être gagnant, un bien payé trop cher sera une mauvaise affaire; Vu ton titre, tu cherche du Cf, ; il n'y a pas de CF à faire sur des biens en annonce que tu achèteras tranquillement,(sauf certaines occasion en province);
Si tu relis mes post sur ce fil, tu trouveras en condensé l'ensemble de toutes les formations des youtubers à la mode; une bonne affaire cela se créée, offre à la casse(-20,-30% voir plus) des travaux, une réorganisation luxueuse ,un bien atypique, de l'achat revente, de la division, des offres à la pelle, des idr,un financement global fait dans une banque qui accepte le calcul de l'endettement différentiel,avec travaux et meubles, un différé pendant le temps des travaux, un bon comptable...et une stratégie claire avec une escalade;

est-ce qu'il y aurait des justificatifs ou des formalités administratives à donner pour " prouver " le fait qu'on demande un loyer plus élevé parce qu'on a fait un aménagement exceptionnel ?

Si tu relis mon post attentivement , je disais que le décret n'est pas encore paru....on l'attend depuis 4 ans......

 

[Tintin16]

Oui et Non: c'est plutôt un élément de calcul à postériori, mais qui a le mérite de tout prendre en compte, et notamment le temps. Recevoir son loyer chaque mois régulièrement a une influence positive sur le TRI. En revanche un locataire qui te paie, certes mais tj avec du retard a une influence sur le TRI. Là où je voulais en venir tout à l'heure c'était surtout pour te rassurer:
Tu investis et empruntes 100 000€ pour ton opé => tu auras une fois le bien en possession et opérationnel un rendement locatif immédiat de mettons 6% (500 € / mois). Ton emprunt est du même montant et tu mets 100€ de charges de ta poche pour faire très simple.
Admettons que tu revendes au bout de 10 ans au même prix. et que tu récupères 50 K€ de captital restant dû. Certains te diront que tu as rien gagné: erreur
Le TRI recalcule que pour disposer de 50 K€ en 10 ans tu aurais dû épargner peut être allez 400€ / mois, alors que là, c'est la bq qui t'a avancé les fonds, et c'est le locataire qui a remboursé l'emprunt.
Résultat: avec 100 € / mois, tu as créé 50K€ de patrimoine en 10 ans. C'est ça l'effet de levier. Le TRI le recalcule:
Avec 100€ / mois tu arrives au bout de 10 ans à 50 000€, je sais pas le taux exact (certains afficios surdoués de ce forum le recalculeront) mais tu vois bien qu'il est démentiel, et que pour avoir la même chose en placement financier, il faudrait prendre des risques de dingo !

génial merci pour l'info je vais me pencher dessus....