comment choisir une bonne formation pour investir dans l'immobilier

[dodo1]

combien as tu fait d'offres? il n'y a pas d'annonces rédigées ainsi; "je vends à contre coeur mon appartement qui a un rendement de 8% ( ou 15% si tu veux)"

Franchement, je n'ai jamais d'occasion de voir de bien avec 8 %, mais peut être que je suis trop exigent.
Je n'ai fait que très peu d'offre, car certain bien ne me convenait pas, d'autre je n'ai même pas le temps de les visiter.

 

[moietmoi]

Franchement, je n'ai jamais d'occasion de voir de bien avec 8 %, mais peut être que je suis trop exigent.

évidemment, j'essaye de dire qu'il n'y a pas d'annonces comme cela; sauf exception en province sur des idr(immeubles de rapport); mais que la rentabilité cela se créee!!!!! relis ce que j'ai écrit sur la recherche de biens; pour exemple, je te donne les plans d'un appartement sur lequel je travaille; il n'a que 2 chambres et une 3ème de 8m² et quelques, pas comptable en chambre légalement, donc pour le marché il est mal disposé avec un bout de pièce en angle;donc je ferai une offre agressive, je pense arriver à en faire un 4 chambres sur le plan;en mettant la cuisine à la place de la sdb, une salle d'eau dans un bout de la cuisine actuelle, ....et quelques cloisons et murs coupés et construits; je vais transformer (sur le plan) cet appartement inlogeable en une belle coloc de 4 chambres très rentable et qui sera lors de la revente un appartement familial... donc bonne rentabilité de coloc et potentielle plus value à la revente;en complément la copro et la ville seront contents car je modernise un vieil appartement

 

[dodo1]

vu comme ça avec des biens avec beaucoup de travaux.
Concernant les travaux, c'est toi qui fera les travaux ?

 

[moietmoi]

Concernant les travaux, c'est toi qui fera les travaux ?

non, pour au moins 3 raisons: je ne sais pas faire,cela ne serait ni déductible en location nue , ni amortissable en meublé, ça prend tu temps;

vu comme ça avec des biens avec beaucoup de travaux.

il n'y a pas que les biens avec travaux qui peuvent être de bonnes affaires..

 

[dodo1]

il n'y a pas que les biens avec travaux qui peuvent être de bonnes affaires..

ok, merci de ton retour d'expérience car moi pour l'instant je vise plutôt des biens d'une vingtaines d'années.
Il t'arrive dans tes travaux de refaire l'isolation ?

 

[Tintin16]

oui ....moi ....si tu cherches bien sur le forum tu verras que j'en ai souvent parlé

oui si je ne m'abuse, tu es en sci avec ton frère et c'est lui qui visites c'est ça ? toi tu assures la logistique si je puis dire....
je ne peux pas me permettre ça, en tout cas pas pour le moment

 

[moietmoi]

ok, merci de ton retour d'expérience car moi pour l'instant je vise plutôt des biens d'une vingtaines d'années.

bof, ce n'est pas un critère de selection que je prends en compte.. Pourquoi ce choix?

Il t'arrive dans tes travaux de refaire l'isolation ?

Pour des colocs c'est indispensable :isolation phonique entre chambres/pièces/sdb/ en placo bleu phonique... pourquoi?

 

[Tintin16]

c'est complexe, à part Paris , où le décret a été publié,(mais pour l'instant il sont en train de préparer l'application pour juin oui juillet) aucune ville n'a eu de décret (ce qu'on trouve sur internet, était avant le recours administratif)
Donc pour l'instant les loyers en zone tendues sont soumis au controle sur l'augmentation, mais pas à l'encadrement, donc pour un investissement futur, il faut batir sa stratégie en tenant compte de cela; Mais un autre décret doit prévoir ce que l'on peut demander comme complément de loyer en plus de l'encadrement,Pour l'instant en absence de décret, on peut penser qu'un complément de loyer pour aménagement exceptionnel (haut de gamme, chambre plus grande que la moyenne, lit king size, télé dans chaque chambre , multiple salles d'eau.., est possible, ce qui permet de doper la renta..

A ton avis, si je tiens compte de cette donnée je me donne combien d'années de possible colocation ? 2 ans ?
donc pour le moment, il faudrait que je fasse un super aménagement en gros, qui expliquerait le loyer que je demanderai c'est ça ?

La division est efffectivement de très bonne rentabilité,à la revente, mais si revente il y a , suite à un achat division, il faut s'inscrire professionnellement comme marchand de biens;

C'est une idée qui me plait beaucoup, mais qui demanderai un effort financier et de temps en travaux que je ne me sens pas prêt d'assumer malheureusement, sans parler des contraintes adminisratives

Tu as raison ,il est plus simple d'investir proche de chez soi, en tout cas pour le 1er, mais si tu relis mon post, la rentabilité s'acquiert lors de l'achat, y compris en région parisienne; et les lois actuelles dopent la renta , mais les biens seront toujours rentables, même si les lois changent; si tu as trouvé un bien qui te va et qui a une bonne rentabilité en location "normale" fait une offre à -20% en argumentant des travaux, des risques loyers impayés... des fois ça passe; et c'est seulement là ou cela passe que sont les bonnes affaires..( des fois on en trouve déjà à -20%, et il ne faut pas hésiter..hop!!)
Si tu veux faire de la coloc, les bonnes affaires sont les appartements où tu peux redessiner les choses et créer une chambre de plus, entre autre en déplaçant la cuisine et en l'ouvrant sur une pièce à vivre, traitée style hotel luxe 5*( en région parisienne cuisine+pièce à vivre , minimum 15/20m²) et 2 ou 3 chambres;L'aménagement que tu fais doit aussi toujours être pensé pour la revente.. demain la coloc est interdite(loi ou règlement de copro) , tu pourras soit louer classique soit faire une Pv à la revente si tu as bien acheté et bien aménagé;

malheureusement à -20% c'est impossible dans les secteurs que j'ai ciblé ; rine que y'a quelques mois, un 31m2 est parti à 160K, l'agence prenanit les photos le vendredi matin et postait sur leur site le vendredi AM, le samedi à 12H il y avait déjà eu 2 offres au prix.... Et c'est comme ça que le bien soit en parfait état ou avec travaux. Un autre bien est parti en 2 ou 3 jours, pareil, 2 offres au prix le même jour. C'est énervant d'un côté parce qu'on a l'impression de se faire avoir dans le sens ou aucune négoc n'est possible.

bien vu l'idée de réaménager. je pense que je vais cibler ça. et être patient, parce que les biens sont rares...

 

[dodo1]

bof, ce n'est pas un critère de selection que je prends en compte.. Pourquoi ce choix?

Pour visé un bien avec peu de charges et de cout d'entretien. je veux évité les biens qui ne sont pas isolé thermiquement.


Pour des colocs c'est indispensable :isolation phonique entre chambres/pièces/sdb/ en placo bleu phonique... pourquoi?
[/QUOTE]
Je pense que le facteur d'isolation va devenir un choix important, surtout comparé au neuf.

 

[dodo1]

malheureusement à -20% c'est impossible dans les secteurs que j'ai ciblé ; rine que y'a quelques mois, un 31m2 est parti à 160K, l'agence prenanit les photos le vendredi matin et postait sur leur site le vendredi AM, le samedi à 12H il y avait déjà eu 2 offres au prix....

Whaou, et ton 31 m2 à 160K, tu aurais pu le loué combien ?

 

[moietmoi]

Je pense que le facteur d'isolation va devenir un choix important, surtout comparé au neuf.

les hausmaniens qui sont des passoires thermiques et phoniques continuent dans leur escalade de prix..

 

[Buffeto]

oui si je ne m'abuse, tu es en sci avec ton frère et c'est lui qui visites c'est ça ? toi tu assures la logistique si je puis dire....

Exact. Mais ça peut se faire seul

 

[dodo1]

les hausmaniens qui sont des passoires thermiques et phoniques continuent dans leur escalade de prix..

C'est sur que l'immobilier Parisien est particulier.

 

[Tintin16]

Whaou, et ton 31 m2 à 160K, tu aurais pu le loué combien ?

j'avoue que j'ai pas regardé puisque depuis ça je suis parti sur des F2 voire des F3... mais un F2 s'est vendu loué 800E cc, 189K pour 50m2, avec des travaux à prévoir genre cuisine ou salle de bain.. j'imagine que le studio aurait pu se louer entre 600 et 700€...
ça reste quand même des rentas brutes entre 4 et 5%...
j'aimerais améliorer ça, arriver à 6-7% ça serait déjà mieux...

 

[Buffeto]

. mais un F2 s'est vendu loué 800E cc, 189K pour 50m2,

oui 5% mais quid des charges ? si on ajoute les travaux au prix d'achat ainsi que les frais de notaire on doit facilement descendre à 3% .

 

[paal]

oui 5% mais quid des charges ? si on ajoute les travaux au prix d'achat ainsi que les frais de notaire on doit facilement descendre à 3% .

Certes et il est archi-connu que l'immobilier ne rapporte que peu dans Paris intra-muros, par rapport à ce que l'on peut trouver en province, voire en grande banlieue ; mais l'avantage de Paris, ce sont les transports en commun, et on peut de fait avoir un bien dans chaque arrondissement, et c'est alors très accessible ....

En fait, le secret c'est être à proximité d'une station de métro ou de RER, mais pas trop près tout de même, parce qu'alors, la valeur au mètre carré commence à s'envoler .....

 

[Tintin16]

oui 5% mais quid des charges ? si on ajoute les travaux au prix d'achat ainsi que les frais de notaire on doit facilement descendre à 3% .

non je les ai pris en compte dans mon calcul... je dis brut parce que je n'ai pas calculé les impôts, les taxes, les frais de travaux de copro....

 

[Tintin16]

En fait, le secret c'est être à proximité d'une station de métro ou de RER, mais pas trop près tout de même, parce qu'alors, la valeur au mètre carré commence à s'envoler .....

Tout à fait. Là où j'ai parlé du 31m2 vendu en une journée, on est vraiment tout près des transports. L'agence m'a dit que s'en éloigner un tout petit peu permettrait des prix moins élevés et donc une meilleure renta, mais la revente n'est pas pareille non plus... Et quand j'achète, je pense toujours à la revente, même si elle doit être lointaine....

 

[Tintin16]

on peut penser qu'un complément de loyer pour aménagement exceptionnel (haut de gamme, chambre plus grande que la moyenne, lit king size, télé dans chaque chambre , multiple salles d'eau.., est possible, ce qui permet de doper la renta..

est-ce qu'il y aurait des justificatifs ou des formalités administratives à donner pour " prouver " le fait qu'on demande un loyer plus élevé parce qu'on a fait un aménagement exceptionnel ?

 

[paal]

non je les ai pris en compte dans mon calcul... je dis brut parce que je n'ai pas calculé les impôts, les taxes, les frais de travaux de copro....

En matière immobilière, j'ai pris une petite habitude pour préciser les rendements obtenus :
1 - le rendement brut, c'est le revenu des loyers sans aucune déduction de charges
2 - le rendement avant charges financières, c'est donc le rendement net après déduction des charges de propriété
3 - le rendement avant fiscalité du proprio, c'est le rendement net après incidence des charges financières liées au financement du bien ; c'est en général ce que l'on retrouve sur la 2044, lorsque l'on pratique une imposition au réel ...
4 - le rendement net après fiscalité, c'est une fois toutes espèces de fiscalité déduites ....

Et bien entend entre le premier, et le dernier, il existe une différence tout à fait sensible, mais c'est avec le dernier qu'il faudra comparer avec le rendement d'un autre support (souvent avec une fiscalité différente ....)