Clause suspensive pour achat immobilier

[Mehmetv]

Bonjour,
Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour acheter un appartement.
L'agence immobilière qui va rédiger le compromis a l'intention de mettre en clause suspensive :
''obtention d'un prêt de 145000 euros sur 25 ans à 2,70%''
Si la banque me propose un taux de 2,60% sur 25 ans, mais qu'au final mon dossier est refusé, pourrais je me désengager sans payer les 10% ou dois je obligatoirement avoir un refus à 2,70%?
Je n'ai pas envie de '' forcer'' la banque a augmenté mon taux juste au cas où...
Merci pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

A priori non car si votre prêt est refusé à 2,60%, à fortiori il le sera aussi à 2,70%.

L'inverse n'aurait pas été vrai si le taux indiqué avait été de 2,60% et que vous sollicitiez un prêt à 2,70%.

Mais pour supprimer complètement le problème il suffit que votre agent immobilier indique "2,70% maximum".

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
un flou est introduit dans votre question car vous dites:"si la banque me propose à 2,60% et qu'au final.."

je ne sais ce que veut dire "proposer" pour être refus au final;
pour être clair si vous êtes dans la situation ou la banque vous adresse un courrier de ce style

Nom de l’emprunteur : Monsieur….
- Objet du Financement : résid. principale
- Montant Global du Financement : 145000,00 €
- Conditions de Financement :
LIGNE DE PRET N°1
Taux Fixe
Montant : 145 000,00 €
Durée : 300 mois
Taux : 2,6% Hors Assurances
Exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé, selon les modalités définies.
Nous avons le regret de vous informer que nous n'avons pas convenance à donner une suite favorable à cette demande au vu des éléments qui nous été communiqués

dans ce cas, vous ne serez pas en mesure de vous opposer aux 10%;

il y a 2 aspects dans le taux indiqué: - plus le taux est haut, à durées indentiques, plus la mensualité est élevée ( donc le taux d'endettement est atteint d'autant plus facilement)

Le deuxième aspect est l'éventuel remonté des taux,(entre aujourd'hui et l'édition de l'offre) et aussi, le fait que pas mal de banques ont des taux différents en fonction de la qualité du dossier présenté;

Le conseiller en banque pense pouvoir vous avoir du 2,6%, mais au mois de mars, les taux remontent un peu, et par ailleurs à l'examen de votre dossier , la banque n'est pas en mesure de vous faire bénéficier du taux préférentiel initialement communiqué par oral, à 2,60%, mais le vendeur est parfaitement habilité à vous faire valoir que la banque vous aurait peut être financé à 2,70%;
il vous faudra donc un refus écrit à 2,70% et la banque ne le délivrera ( sauf cas évident) que sur un nouvel examen du dossier, mais qui alors ne répondra plus au clause du compromis ,qui indiquent que la demande de crédit doit être faite dans tel délai;

par ailleurs ne vous souciez pas pour rien, la banque aura en main le compromis(obligatoire) et verra bien le 2,70% sans que leur disiez..

 

[Mehmetv]

'' La banque aura le compromis entre les mains''.
Donc même si elle m'a proposé 2,60 et que ses taux remontent entre temps à 2,70%, elle me fera un refus à 2,70% pour que je sois libérer ?

 

[moietmoi]

'' La banque aura le compromis entre les mains''.
Donc même si elle m'a proposé 2,60 et que ses taux remontent entre temps à 2,70%, elle me fera un refus à 2,70% pour que je sois libérer ?

je suis désolé mais je ne comprends pas "m'a proposé" ; vous posez une question quasi juridique, donc on est obligé de regarder les documents écrits, signés, tamponnés; pas ce que le "conseiller " vous a dit avec à l'appui une vague simulation;

les banque ont obligatoirement en main le compromis; même si vous écrivez taux max a 4% dans le compromis(ce que je vous déconseille) ce n'est pas pour cela que la banque ne vous fera pas sa meilleure offre à 2,60%;

Les banques savent qu'elles sont mis en concurrence par les emprunteurs, donc votre banque vous fera une proposition qu'elle juge la meilleure, vous pourrez toujours l'améliorer, mais la banque ne va pas viser les 4% car vous avez écrit quelque part 4%;

La question à vous poser, c'est: à quel taux, et à quelles conditions je ne veux pas acheter ce bien; par exemple je suis sûr que vous ne voudriez pas acheter ce bien avec un crédit de 6%;
il me semble qu'avec 2,70% max sur 25 ans vous êtes bien protégé, ce qui veut dire que en ayant une meilleure offre écrite ce sera parfait et que si vous avez une offre avec un taux supérieur, vous aurez la liberté d'acheter ou non

 

[Aristide]

Ne croyez pas que ce serait aussi facile et évident que cela.

La banque ne prendra pas le risque de vous faire un refus de complaisance et d'être poursuivie en justice, à ce titre, par le vendeur.

Si, du fait d'un taux plus élevé, votre capacité de remboursement/taux d'endettement dépasse les normes acceptables un refus pourrait alors être justifié par la banque et elle pourra en décider ainsi.

Mais si - à 2,70% ou plus - votre capacité de remboursement reste dans la limite des usages bancaires, la banque ne vous donnera pas de refus uniquement dans le seul but de "faire tomber" le compromis et vous permettre de récupérer votre acompte.

Cdt

 

[Aristide]

même si vous écrivez taux max a 4% dans le compromis(ce que je vous déconseille)

Je suppose que c'est le 4% qu tu déconseilles; pas le "taux max" ?

Il me semble qu'avec 2,70% max sur 25 ans vous êtes bien protégé

Je répète que si 2,70% est le taux maximum que vous jugez acceptable il faute faire préciser "taux de 2,70% maximum" dans votre compromis.

C'est d'ailleurs la pratique la plus courante d'indiquer des maximum dans le compromis que ce soit en montant emprunté, durée, taux et mensualité.

Comme l'explique moietmoi ci-dessus ce n'est pas parce que vous avez indiqué ce taux plafond de 2,70% que, notamment du fait de la concurrence, la banque ne vous proposera pas un taux moindre.

Cdt

 

[Mehmetv]

En fait j'ai un soucis technique. Je vais acheter avec mon épouse. J'ai environ 85000 euros d'apport. Je vais prendre un crédit de 142000 environ. Je suis français. Elle est étrangère. Nous sommes mariés depuis un peu plus de 3 ans. En mars cela fera 3 ans qu'elle vit en France. Nous avons un bébé né en France. Nous signons le compromis le 2 février 16. La carte de séjour de mon épouse est périmée depuis le 9 janvier 16. Nous avons une convocation pour le renouvellement pour le 15 février 16 (4 mois d'attente! Alors que les demandes de renouvellement se font 3 mois avant la fin de validité de la carte). Mon épouse ne travaille pas, le crédit se basé sur ma paye. De ce point de vue il n'y a pas de soucis. En fait j'ai peur d'un refus technique due au renouvellement de la carte de séjour.
Je n'ai pas envie de perdre 21000 euros (10% du prix d'achat) à cause d'une petite subtilité sur le taux maximum.
Qu'en pensez vous ?

 

[Aristide]

Rien à ajouter par rapport à ce que j'ai dit ci-dessus.

Vous dites que le compromis ne sera signé que le 2 février; il est donc encore temps de faire modifier le clause suspensive en y prévoyant "taux maximum 2,70%" si tel est le taux qui vous paraît acceptable.

Pour la carte de séjour, vous et votre épouse serez engagés vis à vis de la banque que sa carte soit renouvelée ou non.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Qu'en pensez vous ?

qu'entre le 2 et le 15 fevrier il ne se passera rien (les banques mettent 6 à 8 semaines a traiter les dossiers). donc vous aurez le renouvellement longtemps avant d'en avoir besoin.

il faut bien voir ce que vous voulez : acheter ou non.

j'avais compris "acheter". donc dans ce cas, il faut se mettre dans les conditions d'acheter, spécifie un taux qui vous va et vous permet de rembourser, et avoir les bons papiers, et dans la négative demander plus de temps pour les obtenir.

on est bien d'accord que le titre de séjour vous l'aurez le 15/2 ?

 

[Mehmetv]

Le 15 février, elle aura le récépissé de demande de renouvellement de carte de séjour (qui est valide 3 mois accompagné de l'ancien carte de séjour). Par contre je sais d'expérience des années précédentes qu'il faut environ 2 mois pour avoir la nouvelle carte en plastique. Ca nous ramènerait au 15 avril !
Oui nous voulons acheter ce bien ! Nous voulons une réponse positive d'une banque. Concernant l'endettement il n y a aucun souci. C'est une hstoire de documents.
J'ai entendu dire que je pouvais ne pas la mettre en co emprunteur malgré le fait que nous soyons mariés sur le régime de la communauté de bien ? Ce qui réglerait peut être le souci technique?

 

[ZRR_pigeon]

Le 15 février, elle aura le récépissé de demande de renouvellement de carte de séjour (qui est valide 3 mois accompagné de l'ancien carte de séjour).

demander a la banque si ce document serait acceptable. si oui, c'est OK, si non, vous etes dans la ******.

J'ai entendu dire que je pouvais ne pas la mettre en co emprunteur malgré le fait que nous soyons mariés sur le régime de la communauté de bien ? Ce qui réglerait peut être le souci technique?

en théorie oui, dans la pratique les banques préfèrent impliquer les deux personnes, car qui sait si un jour le deuxieme co-emprunteur a des revenus ou est solvable, ça réduit toujours le risque. vraiment pas sur qu'ils acceptent de prendre un seul emprunteur.

 

[Aristide]

Il est très probable que la banque n'acceptera pas.

Il est évident que, par rapport au risque de non remboursement, elle préfère de très loin deux coemprunteurs solidaires à un seul emprunteur et, ceci, même si l'un d'entre eux n'a pas (actuellement ce qui ne présume pas de l'avenir) de revenus.

Cdt

 

[Mehmetv]

Ma banquière ne sait si le récépissé suffit. Elle veut monter le dossier elle dit qu'on verra bien si ça passe. Je transpire...

 

[moietmoi]

Ma banquière ne sait si le récépissé suffit. Elle veut monter le dossier elle dit qu'on verra bien si ça passe. Je transpire...

il y a d'autres banques... je vous conseille de déposer le dossier dans plusieurs, voir même de contacter un grand courtier qui a déjà traité des dossiers avec des cas similaires, il connaitra la banque à qui présenter le dossier; et si le dossier est monté avec 2,6% alors inscrivez dans le compromis 2,60% max( je suis bien sur d'accord sur la précision "max")

l'éventuel refus de la banque ne comporte pas les raisons, il y aurait donc un refus acceptable par l'acheteur.... sauf cas ou vous tomber sur un procédurier, puisque dans le compromis( si il est bien fait) vous signez aussi que vous n'avez pas connaissance de conditions pouvant vous faire refuser un crédit

Mais comme les lettres de refus des banques ne comprennent pas le motif... il n'y a pas de risque à mon avis

 

[ZRR_pigeon]

Je transpire...

maintenez la comm avec le vendeur, et ca passera tout seul. un vendeur informé ne panique pas.

 

[Aristide]

l'éventuel refus de la banque ne comporte pas les raisons, il y aurait donc un refus acceptable par l'acheteur....

Excuse moi moietmoi !

Je rectifie le lapsus; il faut bien entendu lire "refus acceptable par le vendeur.... "

Cdt

 

[moietmoi]

Excuse moi moietmoi !

Je rectifie le lapsus; il faut bien entendu lire "refus acceptable par le vendeur.... "

Cdt

oui bien sûr.... vendeur...... (toutes modification ou rectification amenant une plus value ( au forum) est bienvenue)

 

[Mehmetv]

Merci pour vos conseils.

 

[Mehmetv]

pour conclure l'histoire, nous avons obtenu le prêt immobilier à la Caisse d'épargne dont j'étais déjà client depuis plus de 12 ans.
au moment de la demande du prêt ils nous ont même pas demandé de revenir donner le récépissé de la demande de carte de séjour et encore moins avec la carte définitive.
ceci dit à la sous préfecture du raincy, en présentant le compromis de vente, ils nous ont éditer la nouvelle carte de séjour en à peine 1 mois alors que c'est plutôt 2 mois minimum normalement.

En conclusion si vous signer pour un achat immobilier au moment ou l'un des 2 époux à sa carte de séjour qui va périmé mais qui est sur le point d'être renouveler (convocation présente ou récépissé), il est tout à fait possible de trouver un prêt immobilier surtout si vous êtes fidèle à votre banque.