Choix entre parts SCPI ou LMNP

[Zoom92]

Merci pour votre retour.

Sur le plan fiscal, je vous avoue que je ne mesure pas l'impact d'une déduction d'intérêt d'emprunt du crédit pour un emprunt de 160k€ à un taux de 1,04% sur 20 ans par rapport à une réduction d'impôt liés au revenu des scpi "Flat Tax" à 30%.

 

[moietmoi]

Sur le plan fiscal, je vous avoue que je ne mesure pas l'impact d'une déduction d'intérêt d'emprunt du crédit pour un emprunt de 160k€ à un taux de 1,04% sur 20 ans par rapport à une réduction d'impôt liés au revenu des scpi "Flat Tax" à 30%.

aucun rapport;
les scpi procurent des revenus fonciers, et ne sont pas concernés par la flat tax;
les revenus fonciers d'une part s'ajoutent à tes revenus et sont donc imposés, et d'autre part il faut payer 17,2% des revenus fonciers soumis au PS;

tu confonds peut être avec le régime micro foncier accessible sous conditions, où le revenu foncier (profitant d'un abattement de 30 %) s'ajoute à ton revenu général et qui est aussi soumis à 17,2% de PS

 

[Zoom92]

Oui, je n'avais pas pris conscience de ce niveau d'imposition.

Par conséquent, d'un point de vue fiscal, les revenus des parts de SCPI risquent d'être fortement entamés par ces impôts...

Du coup, je vais certainement devoir revoir mes prétentions d'autofinancement à la baisse si j'opte pour des SCPI.

 

[moietmoi]

Oui, je n'avais pas pris conscience de ce niveau d'imposition

comment se calculent les revenus fonciers? et les impôts? pour une scpi qui sert du 4%, grosso modo, tu auras comme seuls frais à déduire du loyer les intérêts d'emprunt et l'ADI;
à la louche ,tu empruntes 105 000 sur 20 ans à 1,5% pour un achat de 100 000, tu auras les premières années 1550 puis 1480, 1400 euros d'intérêts d'emprunts à déduire du revenu de 4% de 100 000 soit 4000-1550=2450 euros à imposer à ta TMI; et ces 2450 seront aussi soumis aux PS à 17,2%;
les scpi étrangères te permettent d'optimiser, mais l'état trouve toujours son compte;

 

[yoja]

comment se calculent les revenus fonciers? et les impôts? pour une scpi qui sert du 4%, grosso modo, tu auras comme seuls frais à déduire du loyer les intérêts d'emprunt et l'ADI;
à la louche ,tu empruntes 105 000 sur 20 ans à 1,5% pour un achat de 100 000, tu auras les premières années 1550 puis 1480, 1400 euros d'intérêts d'emprunts à déduire du revenu de 4% de 100 000 soit 4000-1550=2450 euros à imposer à ta TMI; et ces 2450 seront aussi soumis aux PS à 17,2%;
les scpi étrangères te permettent d'optimiser, mais l'état trouve toujours son compte;

J'étais intéressé également, mais la fiscalité du foncier + augmentation IR, frais scpi, fait que l'opération est pas si rentable que ça, à moins de faire de la defisc

 

[Zoom92]

Merci d'avoir pris le temps pour ces explications.

Oui, je me rends compte que ce n'est finalement pas si intéressant que cela pour accroitre son patrimoine.

A niveau d'investissement égal et durée égale, l'impact fiscal semble vraiment beaucoup plus important que le LMNP au régime réel par exemple (si achat dans l'ancien).

 

[naïf34]

Le LNMP donne un peu de travail (comptabilité pas si difficile que ça), mais c'est bien une niche fiscale puisque le bénef peut très facilement être effacé par la dotation aux amortissements les 10 premières années (agencements pour 20% de la valeur du bien hors terrain (15% en général)). Toutefois, rotation locative importante avec les frais qui vont avec (etats des lieux, diags ...) qui bouffent un mois de loyer (si zone tendue) voire deux en province. Budget prévisionnel à faire en tenant compte de ce paramètre ...

 

[Zoom92]

Oui, c’est vrai que cela peut être une solution. Je vais reconsidérer un achat de studio ou deux pièces dans l’ancien. Je ne veux pas engloutir mes revenus fonciers dans le paiement d’impôts.

Concernant les travaux de remise en état du bien, est-ce que je peux le faire par moi-même et ne déduire que les factures dachats de matériaux (parquets / peintures...) ou il faut forcément faire appel à une entreprise pour pouvoir déduire les frais de travaux ?

 

[naïf34]

Concernant une location nue, j'ai déduit des travaux incluant aussi ceux faits par moi-même. Concernant un LNMP, d'après mes infos, cela n'est pas interdit (mais dans ce cas uniquement matériaux, pas de main d’œuvre). Faire appel à des entreprises (par exemple RGE) est une condition pour déduire des travaux dans sa résidence principale ou obtenir des "prises en charges" partielles ou totales je crois.

On doit pouvoir trouver ces infos sur impots.gouv.fr ou dans un BoFip après recherche g......

 

[moietmoi]

Oui, c’est vrai que cela peut être une solution. Je vais reconsidérer un achat de studio ou deux pièces dans l’ancien. Je ne veux pas engloutir mes revenus fonciers dans le paiement d’impôts.

tu disais aussi que ne tu ne veux pas y passer du temps... effectivement les choix ne sont jamais simples; le meublé est un îlot et à mon avis ne resistera pas trop longtemps (il y a un rapport appelé cap2022 qui propose d'unifier la fiscalité du nu et du meublé..) mais pour l'instant effectivement la location meublée , bien menée, est optimisée vis à vis des impôts, mais demande plus de temps que la location nue , qui demande plus de temps que les scpi...

Concernant les travaux de remise en état du bien, est-ce que je peux le faire par moi-même et ne déduire que les factures dachats de matériaux (parquets / peintures...) ou il faut forcément faire appel à une entreprise pour pouvoir déduire les frais de travaux ?

il faut bien distinguer la location nue et la location meublée;
en meublé, il faut des factures qui passeront en amortissement( exemple 10 000 euros de travaux généraux peinture,cuisine, sdb, electicité) chaque année sur 10 ans tu passeras en, charges 1000 euros ;
si tu n'a pas de facture, il faut faire établir la valeur de l'appartement complet après travaux par des agences ou un expert;
en nu pour les mêmes travaux qui ne sont que des travaux de rénovation, il faut des factures absolument, et pour les mêmes 10 000 euros de travaux, ils se retireront des revenus fonciers dès la première année (avec quelques particularités)

dans les 2 cas tu peux faire les travaux toi même;mais seules les factures seront prises en compte en location nue;

 

[Zoom92]

Merci pour ces conseils.

Pour le meublé, s’il s’agit seulement de facture de matériaux (exemple 1000 euros de materiaux peinture, parquet chez Leroy Merlin) , cela peut être déduit egalement des charges dans la comptabilité LMNP?

Vu que la loi peut changer en 2022, c’est le moment d’effectuer un achat en vue de faire du LMNP. Je doute que l’Etat n’applique une rétroactivité sur les règles de location déjà en place par exemple

Avez-vous des sites à recommander pour l’achat de biens anciens à rénover en région parisienne qui seraient adaptés pour le LMNP. Je ne consulte que Leboncoin et Seloger, je ne sais pas si je couvre le marché avec ces deux sites..