Choix entre parts SCPI ou LMNP

[Zoom92]

Bonjour,

Tout d’abord, je tenais à vous remercier pour toutes les informations / conseils répertoriés sur ce forum. Je me permets à mon tour d’adresser un message sur ce forum que je lis avec régularité depuis plusieurs semaines. Je me présente, j’ai 34 ans et je travaille dans le domaine de la finance / gestion des risques dans l’établissement bancaire LCL. A des fins d’investissement, j’aurai besoin de vos lumières svp.

En 2016, j’ai fait l’acquisition d’une première résidence principale pour un montant de 330 000 euros (apport de 250K€ et financement à crédit de 80K€ - taux préférentiel de 0,67% sur 10 ans hors assurance).

Entre temps, j’ai constitué une épargne et je souhaiterai actuellement acquérir du patrimoine pour optimiser ma capacité d’endettement tout en limitant l’impact fiscal de mon placement.

A moyen terme (3-5 ans), je souhaiterai acquérir une nouvelle RP conjointement avec ma copine et c’est la raison pour laquelle je ne souhaiterai pas mobiliser d’épargne pour cette nouvelle acquisition.

Pour le placement actuel que j’envisage d’effectuer, j’hésite entre l’acquisition de parts de SCPI et l’achat d’un bien ancien pour effectuer de la location LMNP.

Etant donné que je travaille dans une banque, je bénéficie de taux collaborateurs avantageux pour un emprunt sur 20 ans.

A ce stade, ma conseillère LCL me propose le financement suivant pour la partie SCPI:
- Emprunt à crédit pour l’acquisition de parts SCPI : 160K€
- Apport : 0 euro
- Financement des frais de dossier : 1200€ (probablement négociable, environ 700 euros)
- Financement des frais de garantie 1675€
- Taux hors assurance : 1,45% sur 20 ans
- Coût du crédit hors assurance : 32 838,76 €
- Coût du crédit assurance comprise : 40 005,16 €
- Taux Annuel Effectif Assurance "T.A.E.A" : 0,34 %
- Assurance proposée par le prêteur qui s’ajoute aux échéances de remboursement du prêt :
- Coût mensuel : 29,86 €
- Coût total de l’assurance proposée par le prêteur sur la durée totale du prêt (inclus ou non dans les échéances de remboursement du prêt) : 7 166,40 €

Ils acceptent de me financer à crédit sans apport sous ces conditions et ils ne proposent de m’accompagner sur ce projet que si j’investis au choix sur les deux SCPI qu’ils commercialisent :

- SCPI Rivoli Avenir Patrimoine - SCPI de bureaux à capital variable.
- SCPI Edissimmo - SCPI de bureaux à capital variable

Qu'en pensez vous svp?

 

[Zoom92]

Je vous ai joins les propositions en PJ.

1/ Voici le détail des conditions pour cette première SCPI Rivoli Avenir Patrimoine :

Minimum de souscription 1 part, soit 304 € commission de souscription incluse.
Délai de jouissance des parts À compter du premier jour du sixième mois suivant la date de souscription. Les premiers dividendes potentiels seront
versés prorata temporis, à la fin du trimestre suivant la date d’entrée en jouissance des parts.
Commission de souscription
7,993 % TTI pour 2020.
10 % TTI maximum du prix de la souscription décomposé en :
— frais de collecte à hauteur de 8 % TTI ;
— frais de recherche d’investissements, de préparation et de réalisation des augmentations de capital à hauteur de 2 % TTI.
Commission de gestion annuelle 5,25 % TTI pour 2020.
Taux maximum de 8 % TTI des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets.
Commission de suivi et
de pilotage de la réalisation
des travaux
La société de gestion percevra une commission de suivi et de pilotage pour la réalisation des travaux, à l’exception des
travaux d’entretien courant des immeubles, (c’est-à-dire pour la réalisation de travaux d’amélioration, d’agrandissement, de
restructuration et de reconstruction sur le patrimoine immobilier de la SCPI), détenu directement ou indirectement, d’un
montant maximum de 3 % TTI calculée sur le montant des travaux effectués.
Commission d’acquisition
ou vente d’actifs immobiliers
• Lors de la cession d’actifs immobiliers : 1,25 % TTI du prix de vente net vendeur, ce taux pouvant être :
— Soit majoré de 20 %, soit 1,50 % TTI, dans l’hypothèse d’une vente à un prix supérieur à la dernière valeur d’expertise des
actifs immobiliers;
— Soit minoré de 20 %, soit 1 % TTI, dans l’hypothèse d’une vente à un prix inférieur à la dernière valeur d’expertise des actifs
immobiliers ;
• En cas de réinvestissement du produit de cession d’actifs immobiliers : 1,25 % TTI du prix d’acquisition net vendeur.
Le taux effectif sera de 0,75 % TTI en cas de transaction (cession ou acquisition) conclue entre deux sociétés gérées par
Amundi Immobilier.
Cette commission sera facturée à la SCPI ou aux sociétés dans lesquelles elle détient une participation le cas échéant
par la société de gestion, et prélevée par la société de gestion à la date de l’acquisition ou de la cession de l’immeuble.
Il est précisé en tant que de besoin qu’en cas d’acquisition ou de cession de parts ou actions de sociétés dans lesquelles
elle détient une participation, l’assiette de la commission d’arbitrage correspondra à la valorisation des actifs immobiliers
détenus par la ou les sociétés dont les parts sont acquises ou cédées telle que retenue dans le cadre de la transaction en
quote-part de détention par la SCPI.
Autres commissions
— Une commission de financement au titre de la mise en place de financements bancaires, au sein de la SCPI ou de ses
filiales, d’un montant de 0,2 % TTI maximum du montant du prêt bancaire négocié par la société de gestion, avec un
minimum de 50 000 €. ;
— des frais de fund management au titre de la gestion des sociétés dans lesquelles la SCPI détient une participation, d’un
montant forfaitaire de 10 000 euros par an et par participation à due proportion du pourcentage de détention de la SCPI
au sein de la participation.
Durée de placement conseillée 8 ans minimum.
Modalités de souscription Avec un bulletin de souscription : à un prix fixe, déterminé une fois par an sur la base des valeurs d’expertise des
immeubles et pouvant être réévalué au cours de l’année si nécessaire.
Modalités de sortie
L’associé qui souhaite se séparer de tout ou partie de ses parts dispose en principe de deux moyens :
1. formuler une demande de retrait en vue d’obtenir le remboursement de ses parts :
i. la demande de retrait sera adressée à la société de gestion, et sera exécutée s’il existe en contrepartie une demande
de souscription pour la compenser ;
ii. pour les demandes de retrait qui ne seraient pas compensées, la société de gestion pourra proposer à l’associé
d’imputer sa demande de retrait sur le fonds de remboursement selon les modalités et conditions décrites à l’Article I.2.3
de la Note d’Information.
Dans l’hypothèse où le mécanisme des retraits ne fonctionnerait plus correctement (cf. Article I.6 de la NI), la variabilité du
capital de la SCPI pourrait être suspendue et l’associé pourrait procéder à la cession de ses parts sur le marché secondaire
par confrontation des ordres d’achat et de vente par l’intermédiaire du registre des ordres tenu au siège de la SCPI.
2. Céder de gré à gré ses parts sans intervention de la société de gestion.
La SCPI ne garantit ni le remboursement, ni la revente des parts. Consulter la Note d’Information pour connaitre le détail
des modalités de sortie.
Prix de retrait 279,70 €.
Frais de cession
Marché primaire : commission de retrait de 1 % maximum TTI du prix de retrait. 0 % en 2020.
Marché secondaire : 5 % HT (6 % TTC) du montant de la transaction
+ droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur.
Cession à titre gratuit, en cas de décès ou de cession de gré à gré : droits d’enregistrement.
Durée de vie statutaire de la SCPI 2100 (sauf prorogation ou dissolution anticipée décidée en assemblée générale extraordinaire).
Versement des revenus
potentiels
Trimestriel. Le versement des revenus dépend des résultats annuels de la SCPI, il n’est donc pas garanti et peut varier à
la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier. La distribution des revenus potentiels est soumise à la
décision de l’assemblée générale des associés.
Risques Risque de perte en capital. Dividendes fluctuants et non garantis.
Fiscalité
• Revenu : vous êtes imposé sur les revenus perçus par la SCPI, au prorata de votre investissement, même si ces revenus
n’ont pas été totalement distribués. Les revenus fonciers provenant des loyers encaissés par la SCPI sont soumis à l’Impôt
sur le Revenu (dans la catégorie des revenus fonciers) ; les revenus financiers provenant des intérêts du placement de la
trésorerie de la SCPI sont soumis au prélèvement forfaitaire de 30 %, ou imposés (selon le choix du contribuable) à son
taux marginal d’imposition.
• Plus-value : les plus-values dégagées lors de la vente des parts suivent le régime fiscal des plus-values immobilières
dont le niveau varie selon la durée de détention des parts. Elles s’appliquent aussi sur les ventes d’immeubles.

2/ Voici le détail des conditions pour cette deuxième SCPI Edissimmo :

- SCPI Edissimmo - SCPI de bureaux à capital variable
CARACTÉRISTIQUES
Date de lancement 1986
Indicateur de risque : 3 sur une échelle de 7
Éligibilité Assurance vie ou détention en direct
(nominatif)
Minimum de souscription 1 part soit 237 €
commission de souscription incluse.
Frais de souscription 7,993 % TTI. 10 % TTI maximum du prix
de la souscription : frais de collecte à hauteur de 8 % TTI* et
frais de recherche d’investissements, de préparation et de
réalisation
des augmentations de capital à hauteur de 2 % TTI.
Prix de retrait 218,06 €
Commission de gestion annuelle : 5,75 % TTI pour 2020.
Taux maximum de 8 % TTI des produits locatifs HT encaissés
et des produits financiers nets.
Pour le détail des frais supportés par la SCPI : se référer
à la Note d’Information.
Délai de jouissance : À compter du premier jour du
sixième mois suivant la date de souscription. Les premiers
dividendes potentiels seront versés prorata temporis, à la fin
du trimestre suivant la date d’entrée en jouissance des parts.
Frais de cession de parts
Marché primaire : commission de retrait de 1 % maximum
TTI du prix de retrait. 0 % en 2020.
Marché secondaire : 5 % TTI du montant de la transaction
+ droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur.
Cession à titre gratuit : en cas de décès ou de cession
de gré à gré : droits d’enregistrement.

Sur base de ces éléments, est-ce qu’une allocation de type 50/50 vous semble pertinent sur ces deux parts de SCPI svp? J’appréhende l’impact fiscal de cet investissement sur mon niveau d’imposition. Le LCL refuse de me suivre sur l’acquisition d’autres SCPI hors LCL, ce qui m’aurait permis notamment de diversifier sur des SCPI européennes.

Pensez-vous qu’il soit pertinent d’opter pour ce type d’investissement svp? Selon vous, la rentabilité sera au rdv si maintien de ces deux parts SCPI pendant 10/15 ans svp?

Ou serait-il plus avantageux d’opter pour un investissement locatif classique LMNP? J’ai notamment sollicité l’entreprise Immocitiz et les biens proposés en région parisienne m’apparaissent très surcôtés par rapport au prix de l’immobilier et du marché locatif local (loyer surévalué, rentabilité surévalué, etc.).

Je souhaiterai investir car j’ai une capacité d’emprunt qui n’est pas exploité et je ne pense pas être bloqué en vue de l’acquisition de ma nouvelle RP avec ma copine si je sélectionne un placement qui génère du revenu (sans trop d’impact fiscal) et que je conserve mon épargne actuel (sans ajouter d’apport). Auriez-vous une idée d’optimisation svp? Merci d’avance pour vos conseils.

 

[Zoom92]

Pour information, voici ma situation actuelle :

REVENUS MENSUELS
Revenus net : 2582,52

EPARGNE
- Assurance Vie 6 532,95
- Livret A 2 000,00
- PEL 12K€ (rémunéré à 1,50%)
- PERCO : 70K€

CHARGES
Remboursement prêt immo : 716€ par mois (durée restante à courrir)
Assurances habitation propriété occupant :16€ par mois
Assurances emprunt : 6,15€ par mois
Charges copro : 195€ par mois
Electricité : 36€ par mois
Internet Fibre : 20€ par mois
Assurance Auto : 250€ par an
Taxes foncières : 712€ par an
Prélèvement à la source : taux actuel 15,6%

Au 01/10/2020
Voici la situation de financement restant à courir pour ma ma résidence principale :
Prêt appartement résidence principale
A date, capital restant dû 46 365,86 €
Montant du prêt accordé 82 931,00 €
Durée restante à courir 66 mois 01/04/2026
Taux nominal hors assurance (10 ans) 0,67%

 

[moietmoi]

Bonjour,
merci pour tous les détails qui permettront sans doute, une fois les choses dégrossies de mener à bien un projet;

je vois que tu veux par la suite changer de rp, donc il serait important , à mes yeux , de ne pas obérer ta capacité d'emprunt pour ce projet;
se fera t il a 2? dans ce cas, évidemment, la capacité serait augmentée

A moyen terme (3-5 ans), je souhaiterai acquérir une nouvelle RP conjointement avec ma copine et c’est la raison pour laquelle je ne souhaiterai pas mobiliser d’épargne pour cette nouvelle acquisition.

j’hésite entre l’acquisition de parts de SCPI et l’achat d’un bien ancien pour effectuer de la location LMNP.

je vois un budget d'achat de 160ke donc sur 20 ans a peu près 800 euros/mois de mensualité; ta capacité d'emprunt sera donc bien écornée; en tenant compte d'un rendement à 4% des scpi et de la prise ne compte de 70% de ce revenu pour ta capacité, il restera 176 euros de disponible en mensualité d'un futur crédit;
2582+(160ke*4%)*70% /12=2956 *33%=976 dont 800 de consommés;
sur ton actuelle rp en disant que le bien vaut toujours 330 ke et qu'il resterait 15ke, la valeur utilisable serait de 315 ke;
il faudrait donc voir (pas forcément ici) la capacité d'endettement qu'apporte ta concubine pour obtenir avec le bien que tu pourrais avoir avec un budget de 315 ke + ton apport supplémentaire+un nouvel emprunt;

peut être les 160 ke sont ils surdimensionés?

 

[Zoom92]

Merci beaucoup pour ton message.
Oui, je voudrais effectivement acquérir une nouvelle résidence principale à deux avec ma conjointe.

Pour cela, j’envisage de faire un apport de 100k€ (Assurance vie / PEL / Livret A). Il en va de même pour ma conjointe (100k€).

S’agissant d’un projet à horizon 3-5 ans, je souhaiterai utiliser ma capacité d’endettement actuel pour investir dans un projet qui tend vers un autofinancement : zero apport / horizon à 15/20 ans pour bénéficier des taux bas / revenus à hauteur de mes mensualités de crédit.
Pensez-vous que les deux SCPI mentionnés ainsi que les frais de souscription et de gestion proposés soient compétitifs svp? J’ai sollicité Primaliance et Lynxea mais je ne peux pas utiliser LCL pour financer ce projet. Mon conseiller autorise seulement les deux SCPI indiqués.
Enfin, au vu de mon projet, est-ce qu’un investissement LMNP vous semblerait plus adapté ? J’ai cherché des biens en région parisienne (dans l’ancien et neuf) sur Seloger et Leboncoin mais les niveaux de rentabilité ne me semblent pas forcément optimales.

merci pour vos conseils.

 

[moietmoi]

Pensez-vous que les deux SCPI mentionnées...

en regardant rapidement, je vois que ces 2 scpi sont plutôt orientées bureaux; est ce bien le moment de miser une bonne partie du patrimoine sur des bureaux....? il y aura peut être des spécialistes qui auront plus d'arguments que moi;

Enfin, au vu de mon projet, est-ce qu’un investissement LMNP vous semblerait plus adapté ? J’ai cherché des biens en région parisienne (dans l’ancien et neuf) sur Seloger et Leboncoin mais les niveaux de rentabilité ne me semblent pas forcément optimales.

tu vises des studios en résidences? ou plutôt un appartement classique dans lequel tu mets des meubles..?

 

[Zoom92]

Oui mais il y a d’autres SCPI proposés dans le lien LCL suivant : [lien réservé abonné]

est-ce que certaines vous semblent plus pertinentes svp?

Concernant un achat LMNP, je préfère éviter les residences de service. Je vise plutôt les logements anciens que j’équiperai moi-même.. (en région parisienne).Excepté les classiques sites (Seloger / Leboncoin), connaissez vous des sites qui proposent des bons compromis en terme d’investissement (rentabilité /risque) svp?J’ai sollicité Immocitiz et EverSafe mais les commissions et intermédiaires égratignent la rentabilité finale du projet et les estimations effectuées sont peu réalistes (loyer futur surévalué / coûts masqués, etc.)

 

[Tubair]

est-ce que certaines vous semblent plus pertinentes svp?

Bonsoir,
Vous devriez lire ceci concernant les SCPI : Critères de choix SCPI [lien réservé abonné].
Ce qui semble pertinent pour les uns ne l’est pas forcément pour les autres, vous lancerez-vous sur simple conseil sans vous faire votre propre opinion?

Vous avez beaucoup de questions mais où en êtes-vous dans vos recherches?
Enfin si vous avez déjà cherché quelque chose à propos de vos sujets SCPI et LMNP.

Tubair

 

[Zoom92]

Merci pour votre message.
Sur base de mes objectifs indiqués dans mon premier message, j’ai des difficultés à faire le choix entre un investissement en parts de SCPI (sachant que je suis limité à celles proposées par LCL pour obtenir le financement) et l’acquisition d’un bien pour de LMNP. En terme d’objectifs, je cherche surtout à lisser les revenus de mon investissement par rapport à mes mensualités de crédit (environ 750 euros par mois) tout en limitant l’impact fiscal (revenus fonciers).
Est-ce que les quelques SCPI proposées dans le lien LCL vous semblent répondre à cet objectif svp? Je ne vois pas la SCPI Pierval par exemple dans cette sélection alors qu’elle semblait correspondre à des objectifs de diversification dans le domaine de la santé notamment

 

[moietmoi]

Combien de temps veux tu passer par mois à gérer ton investissement?

 

[Zoom92]

Je ne souhaite pas vraiment consacrer de temps à cet investissement. Mon objectif est d'effectuer un placement via utilisation de ma capacité d'emprunt (effet de levier) sans avoir à arbitrer mon choix initial et éviter de perdre en capacité d'endettement pour l'acquisition dans 3-5 ans du nouvel résidence principale.

Sur base de ma situation patrimoniale évoquée dans mon premier message, vous pensez qu'un emprunt de 160K€ est surdimensionné ? Je ne suis pas contre un investissement d'un bien ancien (studio ou deux pièces) en région parisienne mais je ne trouve pas spécialement de biens intéressants sur le site Seloger ou Leboncoin. C'est la raison pour laquelle je considère la possibilité d'investir en parts de SCPI. J'ai un nouveau rdv prévu avec mon conseiller LCL à 14h ce jour pour lui poser des questions sur les ouvertures de financement envisageables.

Pour l'investissement en SCPI, mon conseiller LCL avait l’air catégorique sur l’impossibilité d’investir sur d’autres SCPI que Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimo. A la lecture des performances de ces deux SCPI, je suis un peu sceptique...

Je vais essayer de solliciter à nouveau mon conseiller LCL pour savoir s'il est possible d'obtenir un financement suivant :
10% SCPI Immorente
20% SCPI LF EUROPIMMO
20% SCPI Epargne Pierre
50% SCPI PIERVAL (Hors Groupe)

Cette allocation semble déjà plus diversifiée ? J'espère que ce financement n'est pas dédié aux clients LCL Banque Privée.

Pour les SCPI sur la santé, est-ce que la SCPI Pierval vous semble être la plus intéressante sur le marché des SCPI svp?

Pour une optimisation fiscale, quelles SCPI étrangères seraient selon vous à préconiser svp?

Merci

 

[moietmoi]

Je ne souhaite pas vraiment consacrer de temps à cet investissement

tu élimines donc immédiatement l'immobilier en direct; au revoir le lmnp; reste

Mon objectif est d'effectuer un placement via utilisation de ma capacité d'emprunt (effet de levier) sans avoir à arbitrer mon choix initial.....

on a éliminer l'immobilier en direct; reste les scpi...

éviter de perdre en capacité d'endettement pour l'acquisition dans 3-5 ans du nouvel résidence principale.

de toute façon, cela imputera comme indiqué dans mon post précédent; et cela imputera aussi ta trésorerie, entre autre via les impôts;

Sur base de ma situation patrimoniale évoquée dans mon premier message, vous pensez qu'un emprunt de 160K€ est surdimensionné ?

non, mais ceci t'obligeras à de fortes contorsions pour ta nouvelle rp

je ne suis pas contre un investissement d'un bien ancien (studio ou deux pièces) en région parisienne mais je ne trouve pas spécialement de biens intéressants sur le site Seloger ou Leboncoin. C'est la raison pour laquelle je considère la possibilité d'investir en parts de SCPI.

un investissement immobilier demande du temps; et on ne trouve pas une annonce(sauf escroquerie) commençant par ici, avec ce bien vous aurez une rentabilité forte.... Pour avoir un bon investissement, il faut surtout en région parisienne, des mois de recherches, et des mois de travail..il faut compter entre 20 et 40 visites..bref, ce n'est pas ce qu'il te faut.

Je vais essayer de solliciter à nouveau mon conseiller LCL pour savoir s'il est possible d'obtenir un financement suivant :
10% SCPI Immorente
20% SCPI LF EUROPIMMO
20% SCPI Epargne Pierre
50% SCPI PIERVAL (Hors Groupe)

c'est effectivement plus équilibré..

 

[Zoom92]

Merci pour ces éléments.

Aucune des Scpi listés ci-dessus n'est à exclure en terme de performance ?

 

[Zoom92]

Super nouvelle !

Je viens d’avoir ma conseillère LCL qui m’indique qu’un allocation de SCPI Groupe et Hors Groupe serait envisageable. Merci pour vos conseils.

En terme de répartitions, je pensais donc proposer ce type de diversification. Vous semble t-elle pertinente d’un point de vue diversification du risque et en vue de minimiser l’impact fiscal svp?

10% SCPI Immorente
20% SCPI LF EUROPIMMO
20% SCPI Epargne Pierre
50% SCPI PIERVAL (Hors Groupe)

Au niveau Groupe, j’ai le choix parmi toutes ces SCPI : [lien réservé abonné]

Je ne visualise pas de SCPI dans le domaine de la santé, c’est la raison pour laquelle je privilégie Pierval.

L’investissement total envisagé est de 160k€.

Cela vous semble t-il intéressant svp?

 

[yoja]

Avez-vous fait une simulation selon votre profil ? Pour vous donner un exemple, j'étais très intéressé par un investissement en scpi, mais après simulation sur 10 ans par exemple pour 100000 e de crédit seulement approximativement 10000 e de gain, si aucun problème, la fiscalité est un gros inconvénients à prendre en compte

 

[Zoom92]

Non, je n'ai pas fait de simulation de gain car j'en suis encore au stade d'identifier l'investissement intéressant pour mon profil.

Est-ce qu'une diversification des SCPI sur l'étranger peut dans ce cas être efficace pour réduire la fiscalité?

 

[yoja]

Non, je n'ai pas fait de simulation de gain car j'en suis encore au stade d'identifier l'investissement intéressant pour mon profil.

Est-ce qu'une diversification des SCPI sur l'étranger peut dans ce cas être efficace pour réduire la fiscalité?

 

[yoja]

Oui, mais dans ce cas, vous pouvez pas déduire les intérêts d'emprunts du crédit me semble t'il

 

[Zoom92]

Quelles seraient les SCPI étrangères qui permettraient d'avoir une rentabilité correcte et d'avoir une fiscalité favorable svp? Les SCPI allemandes?

 

[yoja]

Quelles seraient les SCPI étrangères qui permettraient d'avoir une rentabilité correcte et d'avoir une fiscalité favorable svp? Les SCPI allemandes?

Oui mais si vous voulez profiter de l'intérêt d'emprunt du crédit, cela n'a plus de sens