CETELEM IMMO, pret capé 1 2,99% Arnaque ou affaire ?

[l'ordure]

Bonjour à tous,

je suis nouveau sur le forum, je m'appelle Alex, 28 ans, en couple avec 1 enfant.

Cette année nous avons décidé de construire notre maison afin de beneficier des avantages fiscaux, et que nous avons flashé sur un terrain. évidemment cela n'était pas prévu il y a 4 mois encore : donc notre apport est faible ( 2500€, ce qu'on a economisé en 4 mois) vu qu'avant on était assez flambeur on va dire...

on a fait le tour des banques, certaines dise oui, d'autre non, certaines sont cheres, d'autre non, et d'autre (la notre) se moque de nous.
le constructeur de la maison, nous a conseillé CETELEM en ce moment, et parmi toutes nos recherches il semblerait que ce soit les mieux (j'ai dit semblerai).

LE PROJET :

terrain + notaire = 94500€
maison + travaux = 93000€
divers = 2000€
droit au PTZéro = 35700€

emprunt souhaité = 191000€

CETELEM propose =

191000€ inclu le PTZ à un taux variable capé +/-1%, taux de base 2.99% indexé EURIBOR3 sur 30 ans.
Mensualité fixe 870€, durée variable 30 ans + 3ans.

à cela ils proposent une assurance totale (chomage, invalidité, décès...) à 100% pour 71€/mois pour nous 2.

bonne affaire ou arnaque ?

à première vue ça a l'air correct et pas trop risqué, je rencontre la conseillère demain pour la première fois.
Je sent le vieux truc qui pue avec elle, je l'ai eu une fois au telephone, elle ne veut pas me donner les conditions détaillées, elle me coupe toujours la parole, et me sort des trucs comme quoi le contrat ne me servirait à rien avant l'entretient car je ne pourrais pas tout comprendre (et ça sert à rien de demander à un courtier de m'expliquer parceque les courtiers sont des ratés que les banques ne veulent plus, alors ils expliquent mal...) voila en gros le discours.

ma crainte est que vu que nous sommes dans le paniers bas des "finançables" à cause de notre pret auto, on a pas envie de se retrouver aux contentieux dans 5 ans à cause d'une clause à la noix.
il y a un truc qui cloche (ou pas ) parceque meme si on tape le cap maxi (3.99%) pendant toute la durée, on y gagne, car aucune banque ne nous a fait du 4% sur 30+3 ans en fixe.

seulement voilà j'ai un probleme avec les chiffres :

si je calcul 3.99% pendant toute la durée du pret à mensualité fixe (870€), meme avec la rallonge de 3 ans, ça suffit pas à éponger le pret (il reste plus de 27900€ de capital restant du à la fin de la 33° année). qui assume cet impayé ?

l'euribor 3 est actuellement autour de 0.65%, ce qui est très très faible, il ne peut que remonter. que devient mon taux revisable si l'euribor prend 4 ou 5% ce qui est très probable ? CETELEM assure que mon capé 1 endigue cette hausse et me la limite à moi à +1% par rapport au taux initial. (par contre il ne pourra jamais baisser de 1 % vu que l'initial n'est meme pas de 1).

bref je suis paumé, sur votre forum, vous parlez de ce meme genre de pret CETELEM, mais aucun ne fait mention d'un capé 1 comme le notre.

cordialement

 

[papounet]

un capé +/- 1 indique bien la variation maximale de votre prêt : 1.99 à 3.99% maxi. Et comme vous le dites, la baisse sera très limitée mais la hausse aussi car un taux de 3.99% dans votre situation est pas mal du tout (et aucune banque ne vous propose un 4% fixe ). Par ailleurs, on paye le plus d'intérêts au début du crédit donc vous allez profiter pendant un certain temps d'un taux très bas, ce qui est un plus aussi !

si votre taux augmente demandez à votre conseillère quelle en sera la conséquence : augmentation de la mensualité ou augmentation de la durée ?

regardez aussi si vous pouvez faire fluctuer votre mensualité, si dans 5 ans vous avez des salaires plus élevés, pour rembourser plus vite votre crédit si vous le souhaitez. Car la durée est élevée (33 ans) et il faudra surement la réduire pour limiter le coût total.

l'assurance pour 2 à 100% me parait pas chère : 0.45% l'an environ. Si c'est bien avec le chômage, c'est très bien ...

une banque "très récente" fait aussi des taux canon en ce moment .... (envoyez moi un msg privé si vous voulez savoir laquelle)

 

[l'ordure]

bonjour,

merci de votre reponse.

j'ai vu la conseillère CETELEM ce matin meme, elle s'est voulu rassurante, notamment en me présentant un dossier réel de client qui avait vu sa durée de crédit rallongé en butée (5 ans) avant la crise, puis aujourd'hui se retrouve à payer moins longtemps que prévu.
bref.
le capé 1% n'est valable que 10 ans, après les 10 ans, soit il se converti sur demande en taux fixe selon leur condition, soit il reste en variable libre EURIBOR 3 mois.
Je lui ai expliqué qu'au bout de 10 ans on aura remboursé à peine 10000€ de capital, elle me dit que c'est faux, pourtant je pense bien avoir rempli ma grille excel ? on amortit en gros 500 € par an de capital pur les premières années, le reste c'est des interets et le pret à taux 0.

selon elle, l'index EURIBOR 3 restera stable autour de 1%, la parité euro-dollar étant mature.

Si le taux s'enflamme, et que la durée rallongée ne suffit pas à éponger le pret, les mensualités augmentent, tout les ans, mais elles sont limitée par l'indice INSEE sur l'inflation.
concernant l'assurance, elle la fait à 44€ pour les 2 (totale chômage invalidité....) puis 67€ à partir de l'age de 35 ans.
et en plus de ça, CETELEM exige qu'un des comptes courant soit domicilié à la BNP...


j'ai du mal à me faire encore une idée, ça fait pas mal de truc à digerer.

parallèlement à ça, la caisse d'épargne (ce matin) me propose un pret asez intéressant en fixe (à 3.81% sur 25 ans, ou 4.53% sur 30 ans). Je revois le mec de l'écureuil (qui s'est montré très sympathique et dévoué) mercredi pour poursuivre les simulations avec notamment un taux revisable capé 1% basé sur l'EURIBOR12, de base à 3.01% sur 25 ans (le cap est valable sur toute la durée du pret).

la jungle ces banques !

 

[Anonyme]

j'ai vu la conseillère CETELEM ce matin meme, elle s'est voulu rassurante, notamment en me présentant un dossier réel de client qui avait vu sa durée de crédit rallongé en butée (5 ans) avant la crise, puis aujourd'hui se retrouve à payer moins longtemps que prévu.
bref.

oser montrer le dossier d'un autre client pour argumenter !!!!!!!!!!

c'est vrai que les conseillers CETELEM sont juste des "agents agréés" inscrit au registre du commerce et qui ont acheté la franchise UCB qui est maintenant devenu CETELEM.

quand à la certitude tranquille qu'affiche votre interlocutrice sur la stabilité de l'euribor et de plus à cause du dollars !!!!!!!!!!!!!!!!!

la BCE relévera ses taux dès la reprise de l'inflation et de la consommation.


après il faudrait aussi voir sur 25 ans car vous pourrez trouver du taux.


le gain en matière de coût total est alors impressionnant.

l'euribor 3 mois sert de référence pour les financements court terme ( crédits révolving etc...)

 

[Aristide]

Bonjour,

oser montrer le dossier d'un autre client pour argumenter !!!!!!!!!!

Même remarque ???

quand à la certitude tranquille qu'affiche votre interlocutrice sur la stabilité de l'euribor

et de plus à cause du dollars !!!!!!!!!!!!!!!!!

Mêmes étonnements ???

l'euribor 3 mois sert de référence pour les financements court terme ( crédits révolving etc...)

Là je ne suis pas étonné car il est vrai que l'index Euribor 3 mois est aussi utilisé pour les prêts immobiliers.

Mais ce n'est pas parce que l'index est sur du "3 mois" que la révision se fait tous les trois mois.
Pour les prêts immobiliers avec cet index de référence, la révision est annuelle (avec ou bien sans période de neutralité).

Cordialement,

 

[papounet]

parallèlement à ça, la caisse d'épargne (ce matin) me propose un pret asez intéressant en fixe (à 3.81% sur 25 ans, ou 4.53% sur 30 ans). Je revois le mec de l'écureuil (qui s'est montré très sympathique et dévoué) mercredi pour poursuivre les simulations avec notamment un taux revisable capé 1% basé sur l'EURIBOR12, de base à 3.01% sur 25 ans (le cap est valable sur toute la durée du pret).

un 3.01 capé 1 sur 25 ans vous coutera moins cher qu'un 2.99 capé 1 sur 30 ans. il faudrait comparer le cout global du crédit de chaque simulation pour vérifier.

 

[l'ordure]

certes, j'ai bien compris, mais le pb est celui des mensualités... on peut pas dépasser 875 la première année, puis 950 à 970 pour les suivantes : ça oblige à des longues durées, pas avantageuses coté taux. Je déspere pas pouvoir rembourser plus d'ici à 10 ans, ainsi, mon 30 ans pourrait se transformer en 25 (bien que les interet au prix fort soient déjà payés...).

 

[kikou59]

Attention Attention...personne n'est en mesure aujourd'hui sauf peut être la défunte Madame Soleil de prédire la situation économique dans 10 ans...dire que l'euribor 3 mois restera autour de 1% est totalement "débile" et inacceptable de la part d'un bon conseiller financier.
Surtout, n'acceptez pas un prêt qui ne vous protège pas.
Si on résume les choses, Cetelem vous protège pendant 10 ans...et après ? Imaginez un euribor a plus de 4.50% comme en 2008 ou même 2001 ? Sachant que Cetelem doit prendre aussi sa marge qui est mentionnée dans l'offre de prêt (généralement 1.30%) soit 5.80% hors assurance si on part sur la base d'un euribor 3 mois à 4.50%...je vous laisse voir la nouvelle mensualité...
N'oubliez pas que vous aller signer pour 25 ou 30 ans...et que si vous devez manger de la salade de brique tous les jours...C'est pas très digeste !
Ne cédez pas au chant des sirènes croyez moi...et ne vous découragez pas...consultez les banquiers dignent de ce nom. Cetelem n'est qu'un organisme de crédit qui a le statut banque ou qui va l'avoir très bientot.

 

[l'ordure]

Attention Attention... 5.80% hors assurance si on part sur la base d'un euribor 3 mois à 4.50%...je vous laisse voir la nouvelle mensualité...

oui j'y ai bien pensé, mais la conseillère m'indique que la mensualité est dans ce cas révisée tous les ans uniquement si l'allongement ne suffit pas à épurer le pret.
Quant à cette "révision" de mensualité, elle ne peut pas etre supérieure à celle de l'indice INSEE sur l'inflation (entre 1 et 2% l'an).
donc si j'en crois ses dires, je risque au pire :

- de payer 5 ans pour rien.
- de voir mes mensualités augmenter linéairement de 1 à 2 % par an pendant 25 ans.

et si cela ne suffit pas pour solder, c'est l'assurance qui prend en charge. (selon ses dires).

je ne suis pas contre aller voir ailleurs, je l'ai fait, c'est les mensualités qui coincent : aucun accepte de nous faire:
- une franchise (partielle) de 8 mois,
- puis 12 mois à 875€,
- et les suivants à 960€.

(trop compliqué comme montage selon eux).

CETELEM accepte sans problème notre cas.

j'attends retour de la caisse d'épargne pour statuer, son offre sur 25 ans variable capé 1 (base à 3.01%) sur toute la durée est alléchante, et ils accepteraient le montage un peu bizare en début de pret.

Et oui, tout à fait d'accord, malin qui pourra prédire l'euribor dans 10 ans....

 

[Aristide]

Bonjour,

et si cela ne suffit pas pour solder, c'est l'assurance qui prend en charge. (selon ses dires).

Quelle assurance ???
Je vous suggère de demander à votre conseillère de vous fournir les documents "Conditions générales et Conditions particulières" de cette prétendue assurance.

je ne suis pas contre aller voir ailleurs, je l'ai fait, c'est les mensualités qui coincent : aucun accepte de nous faire:
- une franchise (partielle) de 8 mois,

Toutes le banques le font.

- puis 12 mois à 875€,
- et les suivants à 960€.

Moins fréquent mais faisable; cherchez encore.

Cordialement,

 

[goldi]

attention à CETELEM sur ce genre de prêts, une petite recherche sur le net vous montrera qu'ils sont parfois peu recommandables...

 

[l'ordure]

Bonsoir,

oui j'ai fait des recherches, on trouve de tout et n'importe quoi, c'est comme tout : un produit mal analysé ou mal vendu peut conduire à la cata.
de plus, on trouve toujours les temoignages de gens pas content, mais rarement l'inverse :

- en gros 8 personnes sur 10 vont se plaindre et chercher à s'exprimer quand ça va pas, et une proportion largement plus faible seulement va s'exprimer pour dire que ça va.

ce que je veux dire, c'est que CETELEM souscrit énormément de crédit, et on trouve pas tant de plainte que ça en proportion.
Pour ma part j'ai fait mes calculs, le CETELEM est attractif mais couteux.
couteux par les divers frais, et par les risques liés à la perte du cap à partir de 10 ans.

avec leur genre de pret, il est très probable qu'un rachat soit innenvisageable (meme après seulement 10 ans), car la valeur du pret peut devenir supérieure à la valeur initiale dans bien des cas. c'est un contrat à la vie, à la mort avec eux.

 

[Franck93]

Bonsoir,

CETELEM m'a fait la même offre à quelques détails près. Nous souhaiterions emprunter 140 000€ sur 25 ans. Je suis militaire de carrière (gendarme) et mon épouse est auxiliaire de vie. Pour la petite histoire, CETELEM déclare le salaire d'une auxiliaire de vie (tout comme les nounous, aide soignantes, etc..) à 668€ même si elle gagne trois fois plus. Je pense qu'il y a une histoire de moyenne nationale.. entre le PTZ qui m'est refusé car je suis gendarme et le salaire "capé" de ma femme, ça commence bien... m'enfin bref passons

Donc, CETELEM ne peut me proposer que celà :
- 140 000€ / 25 ans à 2.55% capé 1 pendant 7 ans. Donc pendant 7 ans, le taux ne peut pas dépasser 3.55. Au delà, nous avons deux possibilités : soit passer à taux fixe, soit taux variable libre. Au final, la seule chose qui change, et elle a vraiment tenu à me l'assurer (j'étais très méfiant au tph), c'est la durée des mensualités qui ne peut dépasser 5 ans à compter de la date de fin du prêt initial. Soit une durée max de 30 ans.

J'ai donc calculé ce que me couterait ce prêt en fonction de l'évolution des taux, comparé à l'offre que me fait ma banque (3.9% mais TEG de 4.43%...) :
Avec lissage du prêt de 16000 à 1.49% pour les militaires.
1) Coût final si on passe par la banque et taux fixe : 118 000€
2) Coût final si on passe par l'organisme de crédit avec le taux révisable capé :
2a) l'évolution des taux nous est favorable : 89 200€
2b) l'évolution des taux ne nous est pas favorable mais correspond à une moyenne : 107 500€
2c) l'évolution des taux est catastrophique pour nous : 135 000€

Par contre, je suis affilié à une mutuelle qui est partenaire avec CETELEM et de ce fait, le taux qu'il m'annonce est le TEG (selon la conseillère).

Voilà, donc l'ordure, je suis ds le même cas que vous et j'ai bcp de mal à me décider.

 

[l'ordure]

Bonjour,

Ce qu'il faut regarder sur ce pret, c'est l'index de révision, pour nous c'est l'euribor3, ce qui est défavorable pour un pret si long.
pourquoi ? parceque cet indice est actuellement à son plus bas historique (autour de 0.63%), et l'objectif de la BCE sur celui ci est une moyenne de 2.2% sur un cycle (environ 5 ans). Ceci n'est qu'une moyenne, car la valeur max peut monter à plus de 6 %...merci le cout du crédit.

Ensuite l'allongement de durée de 5 ans est une pure perte (mais permet de conserver ses mensualités fixe), et à savoir que si l'allongement de 5 ans ne suffit pas à rembourser le capital, la mensualité augmente alors.
concernant leur assurance, par défaut il vous propose l'assurance chomage (pas trop cher pour un pret si long) mais elle sert à rien car les conditions d'exclusion sont telles que vous ne pouvez en beneficier que dans de très rare cas.

attention aussi à tout les prêts (interessants quand meme car fixe à 1 ou 2%) qu'ils vont essayer de vous coller, ça parait bien, le lissage est bon, mais au final on s'apperçoit qu'on ammortis les prets supplémentaire (PTZ, pret écologique, pret primo accedant...) pendant la durée du pret capé.
donc bilan, il vous reste quasiment l'integral capital du pret principal à rembourser au levé du cap vu que pendant cette durée vos mensualités n'ont servis qu'à rembourser les prets supplémentaires. Ainsi le cap ne leur coute rien....

les avantages que j'ai trouvé chez CETELEM, et qui sont les seuls à faire :

- lissage d'un PTZ dans un pret variable.
- taux interessant.
- assurance pas trop chere
- frais de dossier réduits.
- modularité.
- franchise totale pendant la construction.

les offres qu'on a eu ailleurs :

- CAISSE D'EPARGNE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 2.9% sur un euribor12 (sans PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 3.17% sur un euribor12 (avec PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : fixe à 3.75% sur 25 ans avec PTZ.

on a pas encore choisis, on risque de partir sur le CA en variable mais notre dossier est limite, car si ils comptent les 170€ d'alloc qu'on a ça passe, et sans les allocs ça passe pas...

 

[Gagarine]

Bonjour,

si je prends la question par un autre bout : pourquoi vouloir absolument prendre un taux variable alors que les taux sont historiquement bas ?

 

[Franck93]

Bonjour,

l'ordure, j'ai une question concernant votre offre par la CE pour un variable capé 1 sur toute la durée du pret à 2.9% sur un euribor12 (sans PTZ). Le capé 1 il est +1 ou -1/+1 ? Cette offre semble pas mal du tout, car si je comprends bien votre taux ne peux pas dépasser 3.9% sur toute la durée du prêt à moins que l'Euribor12 subisse une telle hausse que vos mensualités ne vous permettent pas de régler le capital du ?

Ma conseillère Cetelem m'a affirmé que quoiqu'il advienne les mensualités ne peuvent évoluer. Je suppose donc que la clause concernant l'élévation des mensualités en cas de forte hausse de l'Euribor3 doit être bien planquée, écrite en petit etc...

Gagarine, disons que les taux variables capés semblent très sexys pour des gens qui n'y connaissent pas grand chose (comme moi en gros). On m'annonce des mensualités très intéressantes qui peuvent aller de 25 ans (mini) à 30 ans (max). Je ne savais pas qu'elles pouvaient augmenter en cas de forte hausse de l'index....

 

[l'ordure]

Tout d'abord, il faut voir que l'offre de la caisse d'epargne n'inclu pas de PTZ, ainsi la hausse du taux est impactée sur la globalité de l'enveloppe, et represente au pire cas une augmentation de mensualité de 100€. Le cap est en +/-1%.

Votre conseillere CETELEM vous a menti, la mensualité peut bouger si l'allongement ne suffit aps à éponger le capital. attention à l'option d epassage à taux fixe à la levée du cap, c'est possible, mais les conditions ne sont pas du tout interessante (le taux est fixé selon un indice national, qui est très supérieur au marché réel).

alors que le CA sur un capé1 à 3.17% avec PTZ, l'impact de l'atteinte du cap n'est que de 78€.

Il n'y a pas de clause en petit petit sur l'euribor3, c'est l'essence meme du pret variable : il est variable en fonction d'un indice de réference (euribor en zone euro)+ marge fixe, mais il y a plusieurs classe d'euribor ( de 1 à 12 et de 1 semaine à 3 semaines). Plus la durée de revision de l'euribor est faible, plus il est fluctuant et risqué (indice des pret inter-bancaire à court terme). un euribor3 est largement plus risqué qu'un euribor12.

actuellement l'euribor3 est à 0.65% environ, il a toute les chances d'augmenter, au moins pour atteindre la moyenne de 2.2% (soit une augment de 1.55%), votre taux d'emprunt va grimper avec....tant que vous etes capé, pas de risque, au pire vous prenez 1%, mais dès que le cap est levé, boom votre taux applicable suit l'euribor...avec les pic et les creux qui vont avec.

n'oubliez pas que 1% d'augmentation du taux peut augmenter le cout du credit de plusieurs millier d'euro sur un capital de 150k€. Avec cetelem vous etes exposés, car le capital restant du sera encore très élevé, meme après 7 ans de remboursement, et là la variation de taux fait mal.

@ gagarine,
oui les taux sont bas certe, mais pour les budgets limites, il est plus interessant de partir sur un variable à 2.9 qu'un fixe à 3.75.
Le risque est de se taper un pret à 3.9 si le cap est atteint pendant tout le pret. hors sur un euribor12, on voit que la moyenne à long terme objective est de 2%, et que actuellement il est à 1.25%. cela veut dire concretement qu'en moyenne on aura un pret à 3.65%, plus intéressant qu'un 3.75 fixe.
le risque est de se taper un pret à 0.2% de plus qu'un fixe...

la technique consiste à avoir une epargne bloquée permettant d'assumer au moins 2 ans de hausse plafond du taux, ainsi le pouvoir d'achat et l'endettement n'est que peu impacté. cette épargne doit couvrir 2 ans, et etre disponible tout les 3 ans. mathématiquement ça réduit un peu la somme mensuelle à débourser, et l'épargne est plus avantageuse que le pret (taux d'epargne supérieur).

le variable est un pari sur l'avenir (pronostic d'effondrement des marchés), et sur un capé1 integral, le pari n'est pas trop risqué. de plus, il est bon de savoir qu'on peut negocier facielemnt un pret variable alors que c'est moins vrai sur un fixe : les banques prefere du variable à du fixe car elles margent plus sur le variable...c'est un levier pour obtenir du 0.1 ou 0.15% de ristourne sur le taux initial...

 

[Gagarine]

@ gagarine,
oui les taux sont bas certe, mais pour les budgets limites, il est plus interessant de partir sur un variable à 2.9 qu'un fixe à 3.75.
Le risque est de se taper un pret à 3.9 si le cap est atteint pendant tout le pret. hors sur un euribor12, on voit que la moyenne à long terme objective est de 2%, et que actuellement il est à 1.25%. cela veut dire concretement qu'en moyenne on aura un pret à 3.65%, plus intéressant qu'un 3.75 fixe.
le risque est de se taper un pret à 0.2% de plus qu'un fixe...

Mauvaise réponse. Déjà de nombreux poste sur le sujet.

 

[Aristide]

Bonjour,*

- franchise totale pendant la construction.

Je ne suis pas ceratin qu'un franchise totale soit un avantage..........surtout si, allant à l'encontre du code civil, il y a une capitalisation mensuelle des intérêts.

Il y a d'autres techniques, parfaitement légales, et qui coûtent moins chères à l'emprunteur.

A toutes fins utiles :
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

- CAISSE D'EPARGNE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 2.9% sur un euribor12 (sans PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 3.17% sur un euribor12 (avec PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : fixe à 3.75% sur 25 ans avec PTZ.

on a pas encore choisis, on risque de partir sur le CA en variable mais notre dossier est limite, car si ils comptent les 170€ d'alloc qu'on a ça passe, et sans les allocs ça passe pas...

Vous donnez la reponse vous meme, c'est hyper juste avec 2.9%. Donc vous ne pourrez encaisser aucune variation de mensualité. Or c'est un pret variable !!

Vous allez droit dans le mur !!