Calcul du rendement brut d'une ex rp en location

[un citron confit]

Bonjour,

J'ai une question concernant la méthode de calcul à utiliser pour déterminer le rendement de mon appartement en location.
Actuellement en location, ça a été ma résidence principale pendant un peu plus de 5 ans ; au bout de cette période , j'ai renégocié le crédit, réalisé un remboursement anticipé et allongé la durée du crédit (tout ça dans le but d'en baisser au minimum les mensualités).

Ma question : pour le calcul du rendement brut, je pensais prendre en compte le montant restant dû et les frais au moment de la mise en location puisqu'avant sa mise en location, les échéances étaient comme un "loyer à moi-même" (le remboursement anticipé étant alors considéré comme l'apport et les frais bancaires dûs aux changements / à la renégo comme "frais de dossier").

Est-ce la bonne façon d'aborder la chose ou je devrais pas me poser de questions et appliquer bêtement la formule "loyer cc * 12 / prix d'acquisition initial" ?

Si je venais à prendre le prix d'achat initial, sans prendre en compte que cet appartement a été, pendant un peu plus de 5 ans, ma résidence principale, le rendement serait bien différent de ce que je calcule aujourd'hui en me basant sur les chiffres à la mise en location.

Merci d'avance pour votre aide

 

[kaziklu]

Bonjour.

Je prendrai la valeur actuelle moins les frais de vente (agence, IRA etc...) car il faut bien comparer le rendement locatif avec le rendement de l'argent qui serait tiré d'une vente éventuelle.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui.........et non.

Car s'il y avait vente il y aurait remboursement anticipé du solde du crédit plus les IRA effectivement; seul le boni en trésorerie, sur vente, serait disponible pour un placement.

Mais dans le cas présent il n'y a pas de vente; donc pas de remboursement anticipé et pas d'IRA.
Au lieu d'un remboursement anticipé c'est l'amortissement progressif du crédit dans les échéances payées au mois le mois qui le remplace.

Si l'on suppose un calcul sur une année je le vois ainsi :

=> L'on prend :
+ Un flux fictif d'entrée de trésorerie égal à la valeur vénale nette du logement en échéance zéro (positif)
+ Onze flux de trésorerie = Échéance crédit assurances comprises - Loyer net perçu. (positif ou négatif)
+ Un flux de trésorerie = Valeur vénale nette du logement en échéance "12" - (Échéance crédit assurances comprises - Loyer net perçu) - Solde dû sur crédit - IRA (positif ou négatif)

=> Et l'on calcule alors le taux de rendement interne (Fonction "TRI" dans Excel)
NB) - Sur les 12 mois du calcul il ne peut pas y avoir que des flux positifs ou que des flux négatifs.

Mais ce n'est que mon avis ?

Cdt

 

[un citron confit]

Hello,

En fait, que ce soit pour le TRI, le taux de rendement brut ou le taux de rendement net, je me demande si c'est cohérent de commencer les calculs à partir du moment où je n'ai plus habité cet appartement ou s'il serait plus logique de partir des éléments initiaux. L'idée est de comparer le rendement de cet appartement avec d'autres investissements locatifs.

Ma logique serait qu'étant donné qu'il s'agissait de ma RP pendant un temps, ça ne me semble pas logique de baser mes calculs sur cette période où l'appartement n'était pas un investissement locatif. Il l'est devenu suite à mon changement de RP.

Du coup, en prenant les frais de modifications du crédit lors du passage en location, le montant restant dû et en ajoutant tout de même les frais de notaire initiaux, j'obtient un taux de rendement brut à 6,5% (avec la formule "loyer cc * 12 / ( prix + frais )").
Alors qu'en prenant le prix d'achat initial et en y ajoutant tous les frais (y compris ceux suite aux renégociations et les IRA), on est plutôt sur 5,6%...

On est pas sur des taux de rendements bruts énormes mais la différence entre les deux me fait penser qu'une des deux approches doit être mauvaise.

 

[Aristide]

Bonjour,

Du coup, en prenant les frais de modifications du crédit lors du passage en location, le montant restant dû et en ajoutant tout de même les frais de notaire initiaux, j'obtient un taux de rendement brut à 6,5% (avec la formule "loyer cc * 12 / ( prix + frais )").

Dans un calcul de rentabilité le facteur temps est aussi important que les flux de trésorerie :

=> "Le temps c'est de l'argent".

Mais il faut que ces derniers, positifs et négatifs, soient pris en compte à leurs dates d'encaissements ou décaissements.

=> Donc tenir compte de dépenses qui datent de plusieurs années antérieures n'a de sens.

Alors qu'en prenant le prix d'achat initial et en y ajoutant tous les frais (y compris ceux suite aux renégociations et les IRA), on est plutôt sur 5,6%...

Ce serait moins mal si ces flux de trésorerie - positifs ou négatifs - étaient pris en compte à leurs dates réelles d'encaissements ou de décaissements.

Cdt