ca le fait ou bien ?

[losa]

Voila mon affaire :

Revente d'un F2 estimé 138 000 €
Achat d'un F3 202 000 € ( 190000 + 12000 Frais agence)

Apport : 14000 € PEL + 5000 €

Salaire : 1568 € et 1224 €

Credit : 35 000 € restant sur le F2 au CIF + 14 330 € PTZ

___________________________________________________________

le LCL nous dit qu'en faisant cette achat nous nous endettons à 39% ( montage archi basique avec pret relais ) .......

En faisant mes calculs je ne trouve pas ça du tout ... Je me demande même pourquoi elle n'a pas soumis l'idée de racheter mon crédit en cours .....

J'ai vraiment besoin d'un avis sérieux et professionnel car la SRU commence .... Ai je une chance de faire mon acquisition sans dépasser une fois mon F2 vendu des mensualités de 700 €...

Merci d'avance pour vos conseils car j'aimerai avoir ce beau F3 et manger autre chose que des pâtes pendant 25 ans

 

[losa]

up Les pros conseillent pas le dimanche

 

[aldaron]

Quel est le taux de votre crédit? S'il est plus bas que les taux actuels, demandez à le transférer pour l'achat du nouveau bien (compliqué en cas d'hypothèque mais bon...) Sinon, pourquoi racheter votre prêt en cours puisqu'il va être remboursé lors de la vente du bien?
concernant les différences de calcul, c'est très simple: la banque ne prend pas en compte 100% de l'estimation de la valeur du bien à vendre mais 70 ou 80% (selon emplacement, caractéristiques...)
Vous devez donc emprunter 122000 euros après remboursement des crédits et sur la base de 80% de la valeur du bien.
Ensuite, pour les mensualités, difficile de répondre: de quand date votre PEL? Avez-vous intérêt à souscrire un prêt épargne-logement ou non? Sur quelle durée voulez-vous vous endetter? Sur 25 ans, avec 700 euros par mois votre taux moyen (assurance comprise) devrait être de 4,8%.

 

[losa]

Le crédit actuel est au CIF , taux en février 6.3% de mémoire ( eh oui taux révisable de merde) .... hypothèque à priori non car caution de 15000 € des parents à l'époque.
le PEL à au moins 6 ans mais on va le transférer sur le compte courant le LCL nous à fait 2 simulation et il etait plus avantageux de le vider ....
effectivement on va partir sur 25 ans
Merci pour ce début de réponse

 

[aldaron]

De toute façon à 6,3%, aucun intérêt de transférer le crédit.
Pour le PEL, s'il a plus de 6 ans (ouverture avant le 12/12/02), vous bénéficiez de la prime d'état même sans crédit attenant (donc rémunération de 4,5%), par contre le crédit n'est pas intéressant.
Le problème c'est que trouver du 4,8% hors assurance sur 25 ans, c'est un peu coton, surtout si, en raison du prêt-relais, vous vous retrouvez à un tel niveau d'endettement.
N'avez-vous pas la possibilité de bénéficier d'un prêt relais au 1% logement? Ils sont beaucoup moins chers.

 

[losa]

Non je n'ai pas le 1% logement car dans mon entreprise il ne finance que l'achat de terrain ( convention prise avec ASTRIA)

Mais j'ai vu avec la CAFPI qui obtient 4.96 % maximum sur 25 ans en ce moment et 0.24% pour l'assurance .... avec des mensualités de 730 € je m'en sors très bien donc ca doit bien le faire ce dossier !!

 

[aldaron]

Oui mais le souci c'est le prêt relais. Comme vous dépasserez les 33% d'endettement pendant la période couverte par le prêt-relais, votre dossier risque d'être refusé.

 

[losa]

Merci aldaron pour cette précision , si les banques disent non et bien tant mieux pour moi Je préfère un refus plutot que l'on me laisse m'embourber

 

[aldaron]

La tendance n'est plus à l'embourbage. Le problème est que les délais de mise en vente des logements s'allongent et qu'effectivement, un prêt-relais peut devenir onéreux si le logement ne se vend pas. Après, un F2, dans un marché dynamique, s'il n'est ni mal situé ni en mauvais état, ce n'est pas ce qu'il y a de plus difficile à vendre.