Ca fait 2 fois

[niklos]

Le seul moyen de s'enrichir c'est d'utiliser les leviers ( il y a 3 leviers : le crédit , les locataires qui payent une partie du crédit , et la défisc ) .

Pas que...

CF ce que j'ai écrit dans mon précédent message et auquel tu ne réponds pas vraiment.

 

[Buffeto]

Pas que...

CF ce que j'ai écrit dans mon précédent message et auquel tu ne réponds pas vraiment.

les taux ce n'est pas un souci pour 2 raisons .

d'une part les intérêts sont déductibles du revenu foncier et d'autre part en cas de fluctuation à la baisse il est tout à fait possible de renégocier en cours de crédit .

 

[nono52]

Ça fait deux fois que je rencontre des gens qui investissent dans l'immobilier, un dans le Loiret et un à Nice. Et quand sur la partie investissement financier, je parle de 4,6℅ net de frais sur les fonds euros pour la partie sécurisée, j'ai le droit à des "oh c'est vraiment bof". ( J'ai aussi parlé de la partie actions plus risquée )
Ça rapporte tellement que ça l'immobilier ?

Il y a la théorie et la pratique !
Je me suis débarrassé de mon locatif pour garnir des AV qui me rapportent "net" entre 3.5 et 4 % .
Les PV s'entassent et je n'ai plus rien à faire à part consulter les relevés annuels .

C'est vrai qu'avant, j'avais les loyers mensuels que je n'ai plus à présent mais comme je n'en avais pas besoin, cela ne change pas grand chose.

Et si je compte le temps passé à gérer, les déplacements, les réunions et bien je suis largement gagnant aujourd'hui !

 

[niklos]

les taux ce n'est pas un souci pour 2 raisons .

d'une part les intérêts sont déductibles du revenu foncier et d'autre part en cas de fluctuation à la baisse il est tout à fait possible de renégocier en cours de crédit .

Je répète ce que j'ai dit, le levier du crédit oui, mais pour la RP. Les ennuis du locatif, merci mais non merci.
Et comme je l'ai déjà dit, rien n'empêche de changer de logement tous les 15, 20 ans pour refaire un crédit et, indirectement, l'investir en PEA/AV/CTO.

 

[Buffeto]

Je répète ce que j'ai dit, le levier du crédit oui, mais pour la RP. Les ennuis du locatif, merci mais non merci.

c'est ton opinion .

moi je te parle de factuel et pas de mon opinion .
concernant les ennuis , évidemment si les choses étaient simples et faciles , tout le monde serait riche

 

[moietmoi]

Si tu compares le travail et la complexité d'un fonds euros - ces dernières années entre 1,8 et 3% pour celui qui ne veut pas se casser les pieds, l'immobilier standard aura a peu près le même rendement.

Si tu décides de passer du temps et de travailler l'investissement,dans ce cas je trouve l'immobilier nettement supérieur à la bourse ou l'assurance vie
Et effectivement net de chez net , sans compter l' éventuelle plus value , des rendements nettement supérieurs sont faisables.
Ceci demande du temps et du travail.
Exemple le choix du support:
En av si tu passes 3 ou 4 heures par semaine pendant 1 mois, tu auras fait le tour pour choisir.
En immobilier, pour trouver le bon bien , il faudra plusieurs jours par semaine plusieurs mois de suite ..en général 10/15 visites soit plus de 200 biens d'etudiés.
L'IA réduit aujourd'hui beaucoup ce travail.

Et pour chaque étape, travailler .

 

[Jaumep]

Je répète ce que j'ai dit, le levier du crédit oui, mais pour la RP. Les ennuis du locatif, merci mais non merci.
Et comme je l'ai déjà dit, rien n'empêche de changer de logement tous les 15, 20 ans pour refaire un crédit et, indirectement, l'investir en PEA/AV/CTO.

Je rejoins Buffeto sur le rôle positif majeur de l’endettement en immobilier (je parle de biens locatifs).
C’est d’ailleurs une erreur que j’ai faite de ne pas suffisamment m’endetter pour l’achat de mes biens locatifs.
Au final c’est le principal avantage de l’investissement immobilier.

 

[Al56]

L'immobilier locatif c'est très intéressant si tu as un avantage comparatif (ex: faire soi-même les travaux) sinon ça se discute vraiment suivant l'endroit.
Je pense que le plus intéressant reste d'investir fortement dans sa RP à crédit. On évite les risques du locatif, la charge mentale de la gestion et on profite au quotidien de son bien (confort, etc.).

 

[Jaumep]

L'immobilier locatif c'est très intéressant si tu as un avantage comparatif (ex: faire soi-même les travaux) sinon ça se discute vraiment suivant l'endroit.
Je pense que le plus intéressant reste d'investir fortement dans sa RP à crédit. On évite les risques du locatif, la charge mentale de la gestion et on profite au quotidien de son bien (confort, etc.).

Après quand on a des emmerdes avec sa RP on regrette la légèreté de la charge mentale du temps où on était locataire…

 

[nono52]

Si tu compares le travail et la complexité d'un fonds euros - ces dernières années entre 1,8 et 3% pour celui qui ne veut pas se casser les pieds, l'immobilier standard aura a peu près le même rendement.

Si tu décides de passer du temps et de travailler l'investissement,dans ce cas je trouve l'immobilier nettement supérieur à la bourse ou l'assurance vie
Et effectivement net de chez net , sans compter l' éventuelle plus value , des rendements nettement supérieurs sont faisables.
Ceci demande du temps et du travail.
Exemple le choix du support:
En av si tu passes 3 ou 4 heures par semaine pendant 1 mois, tu auras fait le tour pour choisir.
En immobilier, pour trouver le bon bien , il faudra plusieurs jours par semaine plusieurs mois de suite ..en général 10/15 visites soit plus de 200 biens d'etudiés.
L'IA réduit aujourd'hui beaucoup ce travail.

Et pour chaque étape, travailler .

Donc tu nous expliques que le rendement immobilier est supérieur sans donner aucunes valeurs !

Un fond € à 1.8 %, ça existe ?

Pour finir et je suis d'accord, c'est énormément de travail pour sortir un rendement intéressant, rendement qui serait (beaucoup) moindre si tu comptais les heures, jours et semaines pour l'obtenir !

C'est beaucoup facile de trouver un bon fond euros
et un ETF world surpasse tout !

 

[niklos]

c'est ton opinion .

Bien entendu

moi je te parle de factuel et pas de mon opinion .

Ce qui est factuel aussi c'est qu'on ne peut pas s'endetter à plus de 35% (enfin si on peut, mais c'est pas forcement simple). Et que ça soit pour du locatif ou pour une RP, le résultat est le même il me semble ? Dans les 2 cas, on utilise le levier du crédit.
(ou alors j'ai encore rien compris, et je ne demande pas mieux que l'on pointe du doigt mes erreurs)

 

[moietmoi]

Un fond € à 1.8 %, ça existe ?

Avant ps 1,30% je crois en 2021 1,60 en 2022, 2,0% en 2023....2,6% en 2024..ce sont les taux moyens ..

Donc tu nous expliques que le rendement immobilier est supérieur sans donner aucunes valeurs !

On compare des choses non comparables.

C'est beaucoup facile de trouver un bon fond euros

Oui.
Et tu auras beau passer 3 mois à chercher tu n'amélioreras pas le rendement.

 

[nono52]

On compare des choses non comparables.

Certain, parler d'un meilleur rendement sans prendre en compte tous les paramètres ne veut rien dire non plus !

 

[Aristide]

Bonjour,

Et que ça soit pour du locatif ou pour une RP, le résultat est le même il me semble ? Dans les 2 cas, on utilise le levier du crédit.
(ou alors j'ai encore rien compris, et je ne demande pas mieux que l'on pointe du doigt mes erreurs)

L'effet de levier permet, éventuellement, d'augmenter la rentabilité des fonds propres.

Étant donné que, pour les résidences principales :
+ Les intérêts d'emprunts ne sont plus fiscalement déductibles
+ Il n'y pas de revenus à en attendre

=> Pour qu'il y est réellement un effet de levier en RP il faudrait que :
+ Les charges d'emprunts - qui remplacent un loyer - soient inférieurs aux audit loyer supposé.
+ Qu'une plus-value suffisante soit dégagée au moment de la vente.....ultérieure.

=> Ce n'est pas gagné !

A toutes fins utiles :

Effet de levier, effet de massue/boomerang……mais encore ? ? ?

I) – Principe de l’effet de levier.
+ Le « levier ».
Supposons qu’un particulier détenteur d’une somme de 100.000 € ait trouvé à placer ce capital au taux de 2%.

À ce stade, raisonnant sur des principes, hors impôts et/ou taxes (***), il est facile d’en déduire que les intérêts annuels perçus seront de :

=> 100.000 € x 2% = 2.000 €.

(***) – L’incidence de la fiscalité sera abordé au paragraphe « III » ci-dessous.

Supposons maintenant que ce même particulier trouve à emprunter la même somme mais en ne payant que 1% d’intérêts annuels (avec remboursement in fine) et la replace – en plus de son capital propre initial – aux mêmes conditions que ci-dessus.

Dès lors ce « spéculateur » dispose d’un total de 200.000 € placés au taux de 2% (toujours supposés sans impôt ni taxe) ce qui lui assure un total annuel d’intérêts de :

=> 200.000 € x 2% = 4.000 €.

Mais parallèlement il devra payer les intérêts du crédit soit :

=> 100.000 € x 1% = 1.000 €.

En définitive il aura donc perçu « un net » de :

=> 4.000 € – 1.000 € = 3.000 €.

Si bien que la nouvelle rentabilité de son capital initial est passe de 2% à :

=> 3.000 €/100.000 € = 0,03 = 3%.

Tel est le principe de « l’effet de levier » qui consiste à emprunter des capitaux à un certain taux et à les rentabiliser à un taux supérieur.

Cet « effet de levier » permet donc, par un endettement à bon escient, d’augmenter la rentabilité des capitaux propres.
........
+ Le « bras de levier »

« L’effet de levier » augmente donc la rentabilité des capitaux propres et, ceci, d’autant plus que le « bras de levier » est important.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/effet-de-levier-effet-de-massue-boomerang-mais-encore.50962/

Cdt

 

[Al56]

Le levier du locatif est le même que sur une RP en considérant que vous vous payez votre propre loyer en RP.

Reste la capacité à générer des revenus avec les loyers qui augmentent la masse financière dans le cas de l'investissement locatif qu'on ne peut retrouver avec une RP et donc possiblement emprunter plus. C'est le principal avantage de l'investissement locatif.

 

[niklos]

L'effet de levier permet, éventuellement, d'augmenter la rentabilité des fonds propres.

Étant donné que, pour les résidences principales :
+ Les intérêts d'emprunts ne sont plus fiscalement déductibles
+ Il n'y pas de revenus à en attendre

=> Pour qu'il y est réellement un effet de levier en RP il faudrait que :
+ Les charges d'emprunts - qui remplacent un loyer - soient inférieurs aux audit loyer supposé.
+ Qu'une plus-value suffisante soit dégagée au moment de la vente.....ultérieure.

=> Ce n'est pas gagné !

Une fois encore, je comprends peut-être mal...
Cependant, je vais prendre mon cas personnel puisqu'il est bien pratique... J'ai acheté l'appartement que je louais. J'ai donc à la fois la connaissance de sa valeur locative avant achat ainsi que de son prix.

Avant, je payais 800€ en tout pour loyer + charge.
Aujourd'hui, 4 ans et demi après l'achat, je paie 2€ de frais de tenu de compte, 25€ d'assurance et 40€ d'intérêt (en moyenne sur toute la durée du crédit)

Autrement dit, très très peu à déduire.
Aucun revenu, c'est vrai, mais je suis passé de 800€ de loyer/charge à 400€ de charge/impots/assurance crédit/intérêt.
Le reste étant le remboursement du logement donc un investissement.

Reste la plus-value à la vente ultérieure... Là c'est évidemment beaucoup moins simple. Cependant, une rapide estimation en ligne a été faite dernièrement et mon bien aurait (j'ai bien dit "aurait") prit 15 à 20% depuis l'achat. Cela reste à confirmer lors de la vente bien entendu.

 

[Aristide]

Avant, je payais 800€ en tout pour loyer + charge.
Aujourd'hui, 4 ans et demi après l'achat, je paie 2€ de frais de tenu de compte, 25€ d'assurance et 40€ d'intérêt (en moyenne sur toute la durée du crédit)

Autrement dit, très très peu à déduire.
Aucun revenu, c'est vrai, mais je suis passé de 800€ de loyer/charge à 400€ de charge/impots/assurance crédit/intérêt.
Le reste étant le remboursement du logement donc un investissement.

Reste la plus-value à la vente ultérieure... Là c'est évidemment beaucoup moins simple. Cependant, une rapide estimation en ligne a été faite dernièrement et mon bien aurait (j'ai bien dit "aurait") prit 15 à 20% depuis l'achat. Cela reste à confirmer lors de la vente bien entendu.

C'est à une autre question que vous faites allusion :

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...etaire-ou-bien-pour-celui-de-locataire.50950/

Dans votre cas il faudrait aussi tenir compte du manque à gagner en intérêts sur tous les débours et, notamment, sur l'apport personnel investi qui est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne = notion de coût du crédit corrigé.

Ainsi que rappelé ci-dessus un éventuel effet de levier permet d'augmenter la rentabilité des fonds propres investis.

Cdt

 

[niklos]

sur l'apport personnel investi qui est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne = notion de coût du crédit corrigé.

Oui... et non. L'apport personnel investi est... investi. Hors cet apport était sur un PEL qui me rapportait probablement moins que ce que me rapportera la vente du bien immo. Une fois encore, ce n'est que supposition tant que le bien n'est pas vendu.

 

[Al56]

Oui... et non. L'apport personnel investi est... investi. Hors cet apport était sur un PEL qui me rapportait probablement moins que ce que me rapportera la vente du bien immo. Une fois encore, ce n'est que supposition tant que le bien n'est pas vendu.

Si votre PEL vous rapportait moins que les intérêt d'emprunt, c'est intéressant sinon c'est peu ou pas intéressant.
La PV c'est une notion hypothétique qu'on ne peut pas vraiment prendre en compte quand on achète un logement.

 

[niklos]

Bah me PEL me rapportait plus mais il arrivait à échéance donc... Je n'aurais pas pu le garder plus d'un an ou 2 de plus...
edit : et les PEL de cette époque était à 1% soit grosso modo le montant des intérêts d'emprunt.