Ca fait 2 fois

[JackieChan]

Ça fait deux fois que je rencontre des gens qui investissent dans l'immobilier, un dans le Loiret et un à Nice. Et quand sur la partie investissement financier, je parle de 4,6℅ net de frais sur les fonds euros pour la partie sécurisée, j'ai le droit à des "oh c'est vraiment bof". ( J'ai aussi parlé de la partie actions plus risquée )
Ça rapporte tellement que ça l'immobilier ?

 

[Philou75]

Ils essayent de se persuader

 

[Buffeto]

Ça rapporte tellement que ça l'immobilier ?

L'immobilier c'est comme les assurances vie ou les actions , on trouve du bon , du moins bon , du médiocre et parfois du très bon .

Mais il y a 2 choses à savoir : les bonnes affaires sont très rares d'une part et d'autre part de quelle rentabilité parle t'on ? Car en TMI 30 avec les PS et la TF tu laisses 50% des loyers à l'état .
Donc renta brute , nette ou nette-nette ?

 

[Axiles]

Je parie qu’ils ne calculent pas précisément ou juste loyer sur prix

 

[Philou75]

Naturellement

 

[JackieChan]

Bah quand j'ai des conversations à plusieurs c'est jamais précis dès que je rentre dans les détails j'ai l'impression de les faire chier 😂
Après j'étais d'accord sur le point
, c'est même moi qui l'ait évoqué, que oui on peut faire un crédit et effectivement on utilise l'argent de la banque. Mais ça induit quand même un risque supplémentaire quoi. Après en gros il ( un agent immobilier niçois qui à sa propre boîte) me disait que la rentabilité à Nice n'est pas forcément exceptionnelle mais niveau sécurité c'est bien parce que là j'étais à un blabla Exchange et tout le monde a galéré à trouver un logement à louer donc tout se loue.

 

[Kizzo]

Ça fait deux fois que je rencontre des gens qui investissent dans l'immobilier, un dans le Loiret et un à Nice. Et quand sur la partie investissement financier, je parle de 4,6℅ net de frais sur les fonds euros pour la partie sécurisée, j'ai le droit à des "oh c'est vraiment bof". ( J'ai aussi parlé de la partie actions plus risquée )
Ça rapporte tellement que ça l'immobilier ?

Savent ils calculer leur rendement ?? Et ils ont combien ?

 

[JackieChan]

Savent ils calculer leur rendement ?? Et ils ont combien ?

Pour le premier c'était un peu fouilli, il m'annoncait un truc genre 30 % ( et une histoire de renovation aussi ). Pour le deuxième je n'ai pas eu les détails, il ne savait pas m'annoncer un taux. J'ai l'impression qu'ils ont du mal à séparer le brut du net dans leur discours à chaque fois. Ou alors ils entretiennent savamment la confusion.

 

[Kizzo]

Pour le premier c'était un peu fouilli, il m'annoncait un truc genre 30 % Pour le deuxième je n'ai pas eu les détails, il ne savait pas m'annoncer un taux. J'ai l'impression qu'ils ont du mal à séparer le brut du net dans leur discours à chaque fois. Ou alors ils entretiennent savamment la confusion.

Ou ils intègrent la plus-value et pour eux 1 fois 30% c'est mieux que 4% par an plusieurs fois...

 

[JackieChan]

Ou ils intègrent la plus-value et pour eux 1 fois 30% c'est mieux que 4% par an plusieurs fois...

Oui parce que du coup si tu fais tes 30 % de plus-value tu es bien obligé de revendre l'appartement pour refaire ça sur un autre appartement donc c'est là où tu vas payer beaucoup de frais je pense et ça ils le disent pas.

Et encore faut-il retrouver une affaire tout de suite.

Ou on peut le louer en attendant mais encore faut-il trouver un locataire et qu'il n'y ait pas un problème avec.

Et au moment où on trouve la nouvelle opportunité il faut pouvoir que le locataire parte sauf que c'est pas si facile.

Et je suis en train de me dire qu'avec tout ça ils ont beaucoup d'argent immobilisé plus des crédits et je me dis que le but c'est quand même de pouvoir un peu en profiter tant qu'on est en vie quoi.

 

[Jaumep]

Je rejoins tous les avis sur le calcul de la rentabilité immobilière qui est souvent très incomplet pour ne pas dire fantaisiste.
C’est une des raisons qui fait penser aux gens qu’un propriétaire bailleur est nécessairement un « riche » ( notion encore plus flou); en particulier mes locataires ( bon ils sont jeunes) pensent souvent que je le mets l’intégralité de leur loyer dans ma poche.
Les manquements les plus fréquents:
- oublier ou, plus fréquemment, sous estimer la fiscalité et les charges.
- mélanger le rendement du capital avec le coût du crédit.
- ne pas tenir compte de la vacance des logements ( on multiplie par 12 un rendement mensuel).
Sans compter les impondérables ( réparations, interventions d’urgence…) et le coût des gros travaux ( ravalement ou rénovation façade, toiture…).

 

[JackieChan]

Je rejoins tous les avis sur le calcul de la rentabilité immobilière qui est souvent très incomplet pour ne pas dire fantaisiste.
C’est une des raisons qui fait penser aux gens qu’un propriétaire bailleur est nécessairement un « riche » ( notion encore plus flou); en particulier mes locataires ( bon ils sont jeunes) pensent souvent que je le mets l’intégralité de leur loyer dans ma poche.
Les manquements les plus fréquents:
- oublier ou, plus fréquemment, sous estimer la fiscalité et les charges.
- mélanger le rendement du capital avec le coût du crédit.
- ne pas tenir compte de la vacance des logements ( on multiplie par 12 un rendement mensuel).
Sans compter les impondérables ( réparations, interventions d’urgence…) et le coût des gros travaux ( ravalement ou rénovation façade, toiture…).

Et par chez moi on en a aussi un qui a re sous loué illégalement en airbnb et un autre ou c'est une conciergerie malhonnête qui n'honore aucun de ses rendez vous ( en plus de plein d'autres problèmes)

 

[Buffeto]

la rentabilité à Nice n'est pas forcément exceptionnelle

à Paris ( où les prix de l'immo sont élevés ) elle est faible ( environ 2% ) mais ceci se compense justement par l'évolution favorable des prix à la revente ...

ceci n'est pas forcément vrai sur les 3 dernières années mais sur le long terme

 

[Jaumep]

à Paris ( où les prix de l'immo sont élevés ) elle est faible ( environ 2% ) mais ceci se compense justement par l'évolution favorable des prix à la revente ...

ceci n'est pas forcément vrai sur les 3 dernières années mais sur le long terme

À Paris intramuros il faut compter avec l’encadrement des loyers qui plombe la rentabilité locative alors même qu’elle ne fait pas baisser le prix des actifs qui trouvent toujours preneur.
Dès la première couronne, on peut faire entre 3 et 5% sans autre défiscalisation que les abattements standards.
En général la rentabilité théorique est réputée plus élevée en province mais c’est sans compter avec la vacance locative, quasi nulle en Région Parisienne.

 

[niklos]

C'est un débat que l'on a de temps en temps sur le forum.
J'ai l'impression que les conclusions sont quand même souvent les mêmes :
- rentabilité "faible" (de manière générale)
- risque "faible"
- la pierre est le top du top dans l'imaginaire collectif
- beaucoup d'ennuis (paperasse, travaux, locataires, immobilité des fonds) etc...
- gros avantage : pouvoir investir à crédit.

 

[Buffeto]

- gros avantage : pouvoir investir à crédit.

voilà ...c'est ça le truc par rapport à une AV ou un PEA

 

[niklos]

Bah oui... Mais en même temps non.
Déjà il faut quand même que les taux soient relativement bas pour que ça soit intéressant.
Ensuite, rien n'empêche de déménager tous les 20 ans et d'investir à crédit uniquement dans sa RP. (et bien sûr le fruit de la vente de la RP précédente est utilisé en PEA ou en AV).
Je trouve ça moins contraignant que d'avoir à gérer une location et un logement complémentaire.

 

[Jaumep]

C'est un débat que l'on a de temps en temps sur le forum.
J'ai l'impression que les conclusions sont quand même souvent les mêmes :
- rentabilité "faible" (de manière générale)
- risque "faible"
- la pierre est le top du top dans l'imaginaire collectif
- beaucoup d'ennuis (paperasse, travaux, locataires, immobilité des fonds) etc...
- gros avantage : pouvoir investir à crédit.

Je ne dirais pas que le risque est faible eu égard à la rentabilité; on retombe sur le post initial de ce fil ( JackieChan) si on compare avec un bon fond euro.
Le risque immobilier ne doit pas être surestimé ( il l’est la plupart du temps), ni ramené aux seuls cas extrêmes ( impayés, dégradation …) mais la vacance locative, les investissements pour travaux importants, l’augmentation des impôts locaux, l’instabilité des règles fiscales et les contraintes normatives diverses ( DPE) sont des risques réels.

 

[niklos]

En fait, j'en avais plus sur le risque que le bien perde de la valeur.

la vacance locative, les investissements pour travaux importants, l’augmentation des impôts locaux, l’instabilité des règles fiscales et les contraintes normatives diverses ( DPE)

Ca c'était plutôt dans ma partie "beaucoup d'ennuis".

 

[Buffeto]

Bah oui... Mais en même temps non.

on ne s'enrichit pas en travaillant ...ça se saurait ...

Le seul moyen de s'enrichir c'est d'utiliser les leviers ( il y a 3 leviers : le crédit , les locataires qui payent une partie du crédit , et la défisc ) .

à chacun ses choix