Bon plan ?

[Tintin16]

Bonjour,
Je suis tombé sur une annonce et j'aimerais avoir des avis :
studio 21 m2 à 140KE, actuellement loué 740E/MOIs mais la locataire s'en va ( rien ne me prouve que je trouverais un autre locataire à ce prix-là de location ). Charges de 18E/MOIS mais qui devraient augmenter vu que le syndic était bénévole. Ca ne devrait pas être faramineux non plus vu que l'immeuble compte 8 appartements. La taxe foncière n'était pas précisée. Apremiere vue; bon plan ou pas ?
Et plus largement, même si je sais que ça dépend des régions, généralement pour ceux qui lfont de l'investissement loatif, est-ce que vous visez plutôt les studios ou des surfaces plus grandes ?
Merci d'avance !

 

[hargneux]

C'est situé où ?
Immeuble ancien, récent ?
Travaux en vue ?
6 666 e / m²

 

[Tintin16]

C'est en région parisienne.
L'immeuble est ancien mais pas de précision sur l'année de construction. Je n'ai pas appelé, me suis contenté de l'annonce.
Il y aurait une cuisine à aménager au vu des photos.
Oui je sais c'est super cher du m2, mais c'est la région parisienne...

 

[Cresus93]

A ce prix on est dans les Hauts-de-Seine ?

 

[Hokseed]

Si on garde le loyer de 740 et l'achat a 140k, le rendement est mauvais. Si il n'y a pas mieux dans cette région, je vous conseille de commencer à investir à distance

 

[Buffeto]

6 666 e / m²

à ce prix là je ne bouge pas un orteil...

 

[Cresus93]

à ce prix là je ne bouge pas un orteil...

On t'a connu plus pondéré... avant d'émettre un avis il faut savoir où ça se trouve. Au centre de Paris ça serait une affaire ; dans le 92 (si j'ai vu juste) ça correspond aux prix pratiqués je crois.

 

[Cresus93]

Si on garde le loyer de 740 et l'achat a 140k, le rendement est mauvais. Si il n'y a pas mieux dans cette région, je vous conseille de commencer à investir à distance

6,3 % de rendement brut, mauvais ? Hum...

 

[Hokseed]

On t'a connu plus pondéré... avant d'émettre un avis il faut savoir où ça se trouve. Au centre de Paris ça serait une affaire ; dans le 92 (si j'ai vu juste) ça correspond aux prix pratiqués je crois.

Apres tout dépend de l'objectif de @Tintin16... Patrimoine ? Rendement ?...

 

[Hokseed]

6,3 % de rendement brut, mauvais ? Hum...

Très.

 

[Cresus93]

Très.

renseigne toi sur les prix et les rendement à Paris...

voici un coup de main :

[lien réservé abonné]

 

[Hokseed]

renseigne toi sur les prix et les rendement à Paris...

Un achat a Paris n'est pas réalisé pour le rendement mais pour le patrimoine, ou alors il faut (je me répète) investir à distance.

Edit: L'article que vous venez d'ajouter le montre très bien d'ailleurs, merci

 

[Buffeto]

On t'a connu plus pondéré... avant d'émettre un avis il faut savoir où ça se trouve. Au centre de Paris ça serait une affaire ; dans le 92 (si j'ai vu juste) ça correspond aux prix pratiqués je crois.

certes tout dépend de la localisation …..

 

[Tintin16]

Merci pour vos réponses.
En fait c'est même pas dans les hauts-de-seine, c'est le 93....
J'ai 2 objectifs : patrimoine et rendement. Ce projet serait pour du patrimoine, et j'en ai un autre en province pour le rendement. Ceux qui font ça en province n'ont pas " peur " de ne pouvoir revendre qu'à des investisseurs par exemple ? Il y a des prix très attractifs, mais c'est toujours la revente la douloureuse...
Peut-on m'expliquier pourquoi le rendement de ce bien est si mauvais ? Compte tenu de charges faibles, je pensais réussir à avoisiner un rendement net au moins à 4%, et avoir un cash-flow positif... C'est insuffisant pour dire que le bien vaut le coup de se poser la question ?

 

[Cresus93]

Un achat a Paris n'est pas réalisé pour le rendement mais pour le patrimoine, ou alors il faut (je me répète) investir à distance.

Peut-être que Tintin veut investir près de chez lui, gérer lui-même (ce qui est source d'économie).
Et donc s'il a trouvé ce bien proche de Paris qui a un rendement double par rapport aux rendements de Paris c'est une bonne affaire (à voir les autres critères évidemment).
ça peut même être un très bon compromis : rendement correct et perspective de hausse du prix de l'appartement.
Il ne faut pas regarder le marché immo francilien avec des critères applicables ailleurs.
Certains biens prennent 20 % par exemple en quelques années avec l'arrivée d'un transport en commun (tram, nouvelle station de métro) qui n'existait pas avant.

 

[Cresus93]

Merci pour vos réponses.
En fait c'est même pas dans les hauts-de-seine, c'est le 93....
J'ai 2 objectifs : patrimoine et rendement. Ce projet serait pour du patrimoine, et j'en ai un autre en province pour le rendement. Ceux qui font ça en province n'ont pas " peur " de ne pouvoir revendre qu'à des investisseurs par exemple ? Il y a des prix très attractifs, mais c'est toujours la revente la douloureuse...
Peut-on m'expliquier pourquoi le rendement de ce bien est si mauvais ? Compte tenu de charges faibles, je pensais réussir à avoisiner un rendement net au moins à 4%, et avoir un cash-flow positif... C'est insuffisant pour dire que le bien vaut le coup de se poser la question ?

Alors pour le 93 ça change tout !
1) Où, plus précisément ? Pantin, où les prix commencent à flamber ? Les Lilas ?
ça parait cher (Pantin par exemple est entre 5000 et 6000 euros je crois)
2) attention dans ce département la TF est élevée.

[lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

. Ceux qui font ça en province n'ont pas " peur " de ne pouvoir revendre qu'à des investisseurs par exemple ? Il y a des prix très attractifs, mais c'est toujours la revente la douloureuse...

moi j'investis en province et c'est vrai qu'avec les hordes de loups l'hiver et les carrossent qui envahissent les chemins carrossables l'été ca devient compliqué . en plus les paysans en sabots et faucille à la main font peur aux citadins .
l'avantage c'est que mes locataires sont facilement joignable avec des pigeons voyageurs , j'ai un retour de renseignements en à peine 2 semaines .
malgré tout le rendement est grevé par la taille et la gabelle aux frontières du comté .....

mais globalement je m'en sors....

 

[donk]

Et tu n'as jamais eu de problème avec les Barbares et les Burgondes ?

 

[paal]

Peut-être que Tintin veut investir près de chez lui, gérer lui-même (ce qui est source d'économie).
Et donc s'il a trouvé ce bien proche de Paris qui a un rendement double par rapport aux rendements de Paris c'est une bonne affaire (à voir les autres critères évidemment).

Certes, mais 140 KE pour 21 m2, cela fait plus de 6.5 KE du m2 ....

Déraisonnable pour Pantin, même proche de Paris ....

ça peut même être un très bon compromis : rendement correct et perspective de hausse du prix de l'appartement.
Il ne faut pas regarder le marché immo francilien avec des critères applicables ailleurs.

Il est exact qu'en regardant ce marché avec des yeux niçois, antibois ou cannois, on se dit qu'il n'y a pas photo ....

Certains biens prennent 20 % par exemple en quelques années avec l'arrivée d'un transport en commun (tram, nouvelle station de métro) qui n'existait pas avant.

C'est quoi ces nouveaux moyens de transports en commun ?

Perso, le seul tram qui aille dans ce secteur, ce serait celui qui vient de Gennevilliers, en passant par Saint Denis, et se rendant vers Bobigny ; serait-ce celui-ci ?

Et pour moi, à Pantin, ce qu'il reste, c'est alors le métro qui aura été prolongé vers l'est, ou bien le réseau de bus, mais rien de bien nouveau ....

 

[hargneux]

Pour Pantin, il y a création d'une ligne de tram qui partira de la Porte de Pantin à Paris, a partir du circulaire qui existe et qui reliera Bobigny et Noisy le Sec et rejoindra le T1. Le tram fait quasi le tour de Paris sauf sur l'Ouest encore en travaux.
A ma connaissance le projet est acté et débutera bientôt.
Mais Pantin a été complètement rénové le long du canal en particulier, on est sur du 5 000€ m² sur Pantin.

Mais il y a d'autres villes qui se sont boboïsé comme Les Lilas, Pré St Gervais, Romainville, Montreuil, Le Raincy où ces prix vont vite être atteints