Besoin de conseils concernant un prêt immo "PTZ/PAS/Location-Accession et Action Logement"

Benjamin89 · 10 Avril 2019

Bonjour,

Le rendez vous avec le commercial du projet (appartement livraison 2021 en PSLA) étant ce soir avez vous des conseils et/ou questions à absolument évoquer lors de cet entretien ? J'ai plein de questions en tête mais j'aimerais être sûr de ce que je fais..

Le gros point négatif de ce projet étant évoqué plus haut, Quid de la viabilité PTZ 2021 (et pire 2022 si livraison en retard) et quid des taux pratiqués en 2021 ?! Concernant l'achat dès l'entrée dans les lieux, il s'agit d'un droit pour tous les PSLA ou bien c'est au cas par cas ?

Si certains points vous paraissent obscures et/ou dangereux merci de me prévenir afin que je sois le mieux armé lors de cet entretien, je tiens à préciser que j'ai déjà téléphoner à l'adil 33 cependant impossible de les avoir après 4 appels, il faut que j'aille sur place et pas facile avec les horaires de travail.

Merci d'avance,

PS : je ne perds pas de vue qu'il est tout à fait envisageable de partir sur terrain+construction en alternative, le problème étant le prix EXHORBITANT des terrains sur la zone Bordeaux Sud. Mais cela reste dans les projets envisagés.

Money-time · 10 Avril 2019

Bonjour, je n'ai pas de conseil particulier à vous donner, chacun voit midi à sa porte. Pour autant, ne perdez pas de vue que l'obtention d'un éventuel PTZ sera basée sur vos revenus 2019 si entrée courant 2021. Imaginons que votre carrière subisse un bon au cours de cette année...quelle en sera la conséquence vis à vis de ce PTZ et est ce que les dispositions du PTZ seront toujours les mêmes à ce moment là? Concrètement, vous vous projetez à un horison 2/3 ans MAIS avec plusieurs éléments hypothétiques...à mon sens, c'est au risque que votre analyse actuelle ne corresponde nullement à ce dont vous pourrez prétendre lors de la levée d'option.
Par ailleurs, votre contrat L-A mentionnera une obligation de levée d'option dans un délais de 2 ans; libre à vous de faire cette levée quand bon vous semble au cours de ces 2 ans et après 6 mois mini de loc.
Dasn votre cas, votre projet se rapproche d'un VEFA. Lors du Rdv à venir, le promoteur va vous demander un "pré-accord" de financement basé sur votre situation actuelle; lequel confirmera également votre éligibilité au PSLA. A l'achèvement des travaux et donc lors de votre entrée en loc pour 6 mois minimum, ce "pré-accord" de financement devra être remis à jour, selon les modalités en vigueur à cet instant....Cdlt

Benjamin89 · 10 Avril 2019

Concernant les revenus de 2019 nous serons encore dans les clous du PTZ, si jamais nous avons un bon dans nos rémunérations (ce que je nous souhaite), il reste fort probable que cela ne soit pas significatif.

Ce qui me fait peur c'est plutôt les dates, en faisant le calcul à l'envers, on sait que le PTZ est jusqu’à décembre 2021 ( source : [lien réservé abonné] )

Sauf erreur de ma part nous devons être officiellement "propriétaires" avant décembre 2021, si on compte 6 mois de location, on doit rentrer dans les lieux au plus tard en Juin 2021, disons même Mai pour être un minimum serein. Reste à savoir quels seront les taux pratiqués deuxième semestre 2021 et qu'il n'y ai aucun retard dans la livraison du chantier.

Pour le VEFA moi cela m'irait bien, je vais d'ailleurs en discuter avec le commercial savoir si c'est faisable ou non aux même tarifs du m², le problème étant que nous allons perdre les avantages que nous évoquions plus haut dans la conversation (exo taxe foncière, frais notaire réduits, TVA 5.5 etc.)

Aristide · 10 Avril 2019

Bonjour,

Money-time a dit:
Pour autant, ne perdez pas de vue que l'obtention d'un éventuel PTZ sera basée sur vos revenus 2019 si entrée courant 2021.

Étant rappelé que nous sommes passés au prélèvement à la source IRPP et qu'il a déjà été annoncé que les aides au logement (APL- ALF...) seraient, courant second semestre, basées sur les revenus de l'année "N", il semble fort probable, le cas échéant, qu'il en sera de même pour le PTZ s'il est toujours accessible.

Cdt

Benjamin89 · 10 Avril 2019

Du coup ça voudrait dire qu'en 2021 le PTZ serait calculé sur les revenus de 2021

Pour être tout à fait transparent, cela ne changera probablement rien sur ce point la car même en comptant 5% d'augmentation / an et par personne nous serions toujours en dessous des plafonds "actuels".

Je m'inquiete bien d'avantage sur l'éventuel retard de livraison et du coup un projet hors delai ptz 2021 et comme l'avait souligné Money-time, quels seront les taux pratiqués en 2021-2022 !?

Cela n’enlève par contre rien au fait que les appartement sont à un prix m² très compétitif et qu'il s'agit d'un quartier qui va être complètement modifié dans la décennie à venir.. Pas facile !

Benjamin89 · 10 Avril 2019

Juste une petite mise à jour du projet, donc après entretien avec le commercial, nous sommes franchement séduit par l'appartement proposé...

Nous avons fait une simulation d'emprunt sans le PTZ et avec un taux à 2% et le projet était toujours réalisable (vu avec le conseiller commercial du bailleur), comme il m'a bien précisé et confirmé ce qu'on disait ici plus haut, le ptz actuel ainsi que les taux seront surement autre chose au moment de l'achat donc il vaut mieux se blinder.

Concernant la part redevance elle est répartie de la façon suivante :

180€ d'acquisition
920€ de location

Et ceci minimum pendant 1 an.

Je pense que tous les indicateurs sont OK pour une réservation. La nuit porte conseil, la suite demain.

HORS SUJET CREDIT/FINANCEMENT : L'appartement en lui même est au dernier étage de l'immeuble, il s'agit d'un T5 Duplex de 95m² pour 116m² de terrasse et 33m² de toiture terrasse...Place de parking privative, local vélo sécurisé, cellier privé, places moto, ascenseur...

Potentiellement un T6 car vide sur séjour de 20m² à l'étage. (Ouvrant déjà prévus en façade en R+1)

Le prix est dérisoire par rapport au marché actuel (2500€/m² pour une zone qui se vends à +3100€m²) et pour couronner le tout le tramway est signé pour 2021 avec un arrêt à 500m de l'immeuble.

Benjamin89 · 12 Avril 2019

Bonjour tout le monde,

Donc pour faire suite à ce projet.

Nous avons réservé l'appartement, je tiens donc à vous remercier pour toutes vos réponses qui nous ont beaucoup aidé à faire notre choix.

Je me permets aussi de vous copier/coller la réponse de l'ADIL33 concernant le financement PTZ dans le futur :

"Monsieur,

Je fais suite à votre mail du dimanche 7 avril concernant le prêt à taux zéro.

En matière d’acquisition par le biais d’une location accession l’option de gel de la réglementation du PTZ se traduit de la manière suivante :

- Le zonage géographique du PTZ est celui en vigueur à la date de signature du contrat de location-accession
- Demeurent applicable lors de l’émission de l’offre de prêt / à la levé de l’option, mais sur la base de la réglementation applicable à la date de la signature du contrat.
· Le coût totale de l’opération,
· Le nombre de personne destinées à occuper le logement à tire de résidence principale,
· Les ressources de ces personnes.

Vous en souhaitant une parfaite réception.

Cordialement"

Cela confirme donc, sauf erreur de ma part, qu'il sera possible de financer le projet avec un PTZ car nous signerons le contrat d'accession-location courant 2021.

Cdt,

titif0u · 19 Avril 2020

Bonjour,

Comment avance votre projet ? Des nouvelles m'interesseraient

Sinon, féliciation pour votre reservation et merci d'avoir renseigné la réponse de l'Adil.

Benjamin89 · 8 Juillet 2020

Bonjour,

Et bien c'est le choc, on a appris avant hier que Clairsienne annulait tout simplement le projet car ils y arrivent pas financièrement... ça faisait déjà pas mal de temps qu'on avait réservé et qu'on suivait le projet avec attention.
On est très déçus et surpris que le projet s'annule soudainement, surtout que le terrassement avait commencé ! Et au final on a perdu 1 an voir plus sur notre projet immo !!!!

titif0u · 8 Juillet 2020

Oui, il doive au moins avoir 50% des logements réservés pour avoir un accord de financement... Et faut que la boîte tienne aussi sur ses fonds propres.

C'est rare, surtout en plein chantier... Mais ça arrive. je suis désolée pour vous... J'espère que vous arriverez à trouver votre bonheur. Si vous voulez être sûr, sinon, faites construire et vous aurez la main sur le chantier...

Le hasard fait que je vais surement également me lancer dans un projet de PSLA.. mais je suis certaine de la solidité du promoteur, à priori. On croise les doigts.

Benjamin89 · 9 Juillet 2020

Sauf erreur de ma part 100% des logements étaient vendus / réservés.
Le soucis serait au niveau des prix des entreprises et donc le projet ne serait pas économiquement viable pour eux.