Hello,
Est-ce qu'une Girardin à la Réunion est encore intéressante actuellement ? Les entretiens avec le "conseiller" fiscal que l'on m'a recommandé me laisse perplexe; il n'a d'ailleurs jamais répondu au mail ci après. Comment faut-il s'y prendre ? Quelqu'un connait-il des contacts sur place ? Quels seraient les meilleurs emplacements ? Villa ou Appartement ? Je ne compte pas investir sans aller voir sur place de quoi il s'agit . Merci
"Nous avons soigneusement examiné votre offre et, dans l’état elle ne nous intéresse pas. En effet, vos arguments reposent essentiellement sur la déduction fiscale et une revente sans moins value après 5 ans ce qui nous semble risqué dans le contexte actuel, risque majoré par le prix demandé (4000 Euros/m2) qui est au moins 15 % supérieur au prix constaté sur le marché actuellement. L’opération pourrait être neutre et quand même tentée si le risque de moins value à la revente était couvert par l’assurance « garantie protection investissement », ce qui ne semble pas être le cas.
Peut être avosn-nous mal compris certains points et les réponses que vous pourriez apporter aux questions ci-après pourraient nous faire changer d’avis.
Questions sur prix achat :
1) 259 200 et valeur an -1 = 246 240 -> différence correspond aux frais notaire + diverses commissions je suppose (= 5 %) ?
2) 246 240 pour 61,56 m2 = 4000 Euros/m2 = très cher ! Les prix actuels au m2 que les agences proposent à cet emplacement pour des T3 vont +/- de 2500 à 3500/m2 ! Je suppose que le prix d’achat n’est pas négociable ?
Questions sur prêt immobilier :
1) Dans mon logiciel de simulation un emprunt 20 ans pour 259 200 avec une mensualité de 1913 fait un taux non de 5,5 % comme annoncé mais de 6,375 % (un bon taux est plutôt entre 5,2 et 5,4 % actuellement)
2) Pour les années 0 et 1 est-ce que les montant de remboursement du prêt indiqué dans le tableau (933 et 15981) sont garantis ? Que se passerait-il en cas de défaut du promoteur par exemple ?
Questions sur loyer :
1) Un loyer de 700 pour 61,56 m2 = 11,4 Euros/m2 ce qui est dans la fourchette haute des loyers pour St Denis (source Agorah.com). En termes de rendement locatif brut cela fait 11.4 x 12 /4000 = 3,4 % ce qui est vraiment très peu ; pendant les cinq ans de défiscalisation, le rendement est boosté puisque sur les 4000 Euros/m2, 2233 x 40 % sont payés par la Girardin (soit 4000 – 893 = 3107) et le rendement est alors de 11.4 x 12/3107 = 4,4 % ce qui n’est toujours pas extraordinaire. L’opération devient intéressante à partir d’un prix d’achat de 3000 /m2 (6,4 % rendement les 5 premières années et 4,5 % ensuite) Peut être me suis-je trompé dans mes calculs ?
2) En cas d’absence de locataire, l’assurance ne garanti que 6 mois de loyer et ceci après 2 mois de carence, ce qui ne couvre pas totalement le risque de carence locative qui ne sera pas nul dans les 5-6 années à venir (excès d’une offre locative provenant des Girardin dont les loyers – vu les prix d’achats – devront se situer dans ces fourchettes hautes) ; que se passe-t-il si on doit baisser le loyer à moins de 700 Euros pour trouver un locataire ? L’assurance paie la différence ?
3) Les loyers perçus vont être fiscalisés, ce qui diminue d’autant le rendement ; est-ce vrai ? Vous nous aviez parlé d’une défiscalisation de ces revenus locatifs dans la Girardin (pendant combien d’années ?). Je n’ai rien trouvé en ce sens dans le texte de loi.
Question sur charges diverses :
1) Qu’est-ce qui n’est pas compris dans cette rubrique ? Je n’ai pas vu de contrat de gestion du bien dans les documents que vous nous avez laissé pour pouvoir examiner les clauses d’exclusion.
Questions sur fiscalité :
1) Pour une défiscalisation Girardin, la location doit débuter dans les 6 mois de la DAT ; est-ce vrai ? Vous nous aviez indiqué que cette contrainte ne faisait plus partie du dispositif Girardin.
2) Je ne comprends pas à quoi correspondent les montants de la colonne fiscal foncier opération.et pourquoi il y a encore un gain fiscal après les 5 premières années.
3) Si les revenus locatifs sont bien fiscalisés on peut en déduire des charges diverses je suppose (habituellement frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurances) ; à combien s’élève le montant de ces déductions fiscales ? Est-ce que cela correspond grosso modo à la colonne charges diverses ? Cette question n’a pas d’intérêt si les revenus fonciers d’une Girardin sont défiscalisés.
Question sur la revente :
1) Vu le prix de vente élevé et la probable pléthore d’offre de ce type dans les 5-6 ans à venir je doute d’une plus value à la revente ; une moins value n’est pas exclue si on pense que ce qui s’est passé aux US arrive chez nous l’année prochaine ; en 2008 les prix ont stagné voire baissé légèrement et il n’est pas impossible qu’ils commencent à baisser sérieusement à partir de 2009 et remonter vers 2010-2011 si tout va bien. Je n’ai pas trouvé d’assurance contre cette moins value dans les documents que vous nous avez laissé. J’ai peut être mal compris et confondu avec la Garantie Protection Investissement qui concerne une revente suite à des « faits générateurs » ?
Question sur le promoteur :
1) Que se passe-t-il en cas de faillite du promoteur ? Est-ce que le contrat avec le promoteur comprend une garantie d’achèvement ou de remboursement qui figurera dans l’acte de vente ?
2) Si oui, s’agit-il d’une garantie intrinsèque ou extrinsèque ?
, et ne connait pas le marché local vu le prix totalement déconnecté de la réalité
