Avis sur mon investissement LMNP

[francoisk]

Bonjour,
je suis actuellement en discussions avec resid-etude qui propose un programme LMNP sur HEM (près de lille)
rendement 4.5% sur résidence senior Multi-service
d'après vos dire il faut éplucher le bail -> OK ça serra fait
d'autres choses à vérifier?
avez-vous une check-list des vérifs à effectuer?

concernant la déclaration, vaut'il mieux prendre la réduction forfaitaire micro-BIC (-50% du loyer) ou le calcul réel?

avez-vous des détails sur le calcul réel car je trouve ici et la une multitude d'info mais je m'y perd un peu...
merci

 

[moietmoi]

Bonjour,

bienvenue sur le forum, et le fait de reprendre sur cette discussion, c est sympa, car cela prouve qu'avant de poser les questions tu as lu les différentes réponses..

c'est du neuf? livré quand? ou bien un bien déjà construit? la vente est proposée par Resid études? ou bien un autre acteur avec un bail résid études( les baux ne sont pas les mêmes dans ces 2 cas)

concernant la déclaration, vaut'il mieux prendre la réduction forfaitaire micro-BIC (-50% du loyer) ou le calcul réel?

il n y pas vraiment le choix, si je ne me trompe pas, c'est une opération qui est soumise à TVA récupérable? si c est le cas cette option exclut le micro bic..

par ailleurs sauf pour des locations très rentableq, ou des vraiment loyer, le micro boc n'est pas intéressant;

 

[francoisk]

Bonjour,
Oui c'est du neuf livré courant 2017 (je n'ai plus la date en tête)
J’ai justement vue le conseiller hier (2ème RDV) il a voulu nous faire signer mais nous n’étions pas encore tout à fait près
Même si la tentation de signer était forte car tout nous parait conforme (trop conforme?)
De plus il a bloqué la résa -> car les apparts se vendent très rapidement (preuve à l'appui entre le 1er et 2eme RDV)
Donc il ne nous reste plus beaucoup de temps pour signer... (Le dossier doit être à paris le 03 mars)
Après signature nous avons encore un délai de réflexion a la réception du dossier par recommandé AR (+/- 3 semaine) + 7 jours mais par principe, nous n'avons pas voulu précipité la chose
Il revient vendredi pour signer
Concernant la vente je pense que tout est géré par Réside-Etude (il est gestionnaire, syndic, ..)
Qu’entends-tu par "acteur"? Car pour moi, d’après nos discutions il n'y a pas d'autre intervenant hormis le promoteur (Ps : il n’y a pas de frais de concours)

Oui j'ai eu les explications pour la déclaration:
La micro BIC avec réduction forfaitaire de 50% concerne les particulier souhaitant se simplifier la vie (une case à remplir en plus dans la déclaration) mais pas du tout avantageuse car la moitié des loyer soumis à l’impôt
Il faut faire la déclaration réelle avec le calcul du déficit engendré -> beaucoup plus compliqué pour un novice (dans la simu on génère du déficit sur environ 4-5 ans, et d’ici là nous penserons à un autre programme)
Dans le cas de réside-Etude, il y a un expert-comptable qui est inclus pendant 4 ans (que nous payons tout de même dans le montage global)

Dans notre montage :
-Studio environ 27m²
101000€ HT (TVA récupérable)
-Divers frais (notaire, expert, dossier,…)
3-4000€
- crédit sur 25 ans simulé à 3.15% -> volontairement gonflé pour ne pas avoir de surprise lors des retour d’offres de la banque ( il nous a expliquer que nous aurons certainement un taux plus bas)
Dans les 500€ /mois
-impôts foncier
35€/mois
-réduction d’impôts sur 9 ans
Environs -100€ /mois
-loyer
357€/mois simulé sur 25 ans avec indexations de 1.5%
Dans le bail plafonné à 2.30% de l’ICL
Au final sur les 25 ans une moyenne de 60-70€ d’effort mensuel

Concernant la revente et les clause particulière du bail il nous a rassuré que jamais il n’y aurai de Pb (frais d’évictions, baisse de loyer, moins-value a la revente etc..) Avec tout un tas d’arguments que je n’ai plus en tête

Bien évidement cela ne reste que des paroles mais la personne m’a l’air honnête et le gestionnaire solide (environ 97% de taux de remplissage et une bonne mutualisation des risques avec un nombre de programmes conséquent)
L’emplacement en plein centre-ville et dans une ville limitrophe de Lille très bien coté
Donc je suis vraiment motivé pour me lancer mais au vue de toutes les déconvenues lu ici et la
J’ai toujours la petite crainte de m’engager et d’avoir des surprises
Sachant que ce programme a l’air vraiment intéressant, je n’ai pas envie de passer a coté…

 

[phidur]

Alors heureux ?

 

[mbdc11]

Bonjour,

Je suis sur le point de monter un dossier pour un investissement immobilier et j’aurais souhaité avoir votre avis avant de m’engager.

Achat d’un appartement en VEFA de type F3 (53 m²) en centre ville de Caen en résidence séniors LES GIRANDIERES.
133.880 € HT avec une rentabilité de 5% (Cette rentabilité est donnée aux premiers acquéreurs dixit la commerciale !!).

Le promoteur - gestionnaire est RESIDE ETUDES. Il gère les marques Estudines, Stud’City, Séjours et Affaires Apparthotel, Résidhome Apparthotel, les Girandières.
22 ans d’expérience, plus de 20.000 logements en exploitation dans 150 résidences.

J’ai 39 ans, et mon but est de garder le bien pendant de nombreuses années pour obtenir un complément de retraite.

Le statut LMNP convient parfaitement à mon besoin (non imposition des revenus locatifs pendant une longue période) et je précise que je ne fais pas l’opération pour profiter de l’avantage fiscal Censi-Bouvard (car j’ai déjà un Scellier 2010 qui gomme quasiement tout mon impôt)

Ma question : Que pensez-vous du gestionnaire RESIDE ETUDES ? Quelqu’un d’entre vous a-t-il déjà un bien en gestion chez eux. Si oui, tient-il ses engagements décrits dans le bail ?
Ceci afin d’éviter les déboires de certains investisseurs qui ont été pris au piège par des gestionnaires peux scrupuleux.

En vous remerciant,
Luc

Bonjour Luc,
je voudrais avoir affaire avec Reside Etudes - pourriez vous me dire si vous etez fait l' achat et quel est votre opinion sur la groupe ?
Ca m' aiderai
merci d'avance, Michael