Avis sur financement Immo

[Cthuga]

Bonjour,

Je souhaite avoir votre avis sur un projet d'achat d'une maison en VEFA d'une valeur de 412 000 €, livrable en T2 2022.

Je suis propriétaire d'un appartement 4 pièces payé 290 000 € en 2014, le capital restant dû est à 116 000 € (il serait à 100 000 € en janvier 2022), dans un secteur dynamique, je pense le revendre à minima le prix payé (en tenant compte de la commission d'un agent immobilier).
Je dispose de 70 000 € sur un plan d'épargne entreprise.
J'ai un salaire net d'environ 3800 € mais avec les primes et les bonus, la moyenne depuis le début de l'année est légèrement supérieur à 5000 €.
En dehors de mon crédit actuel de 1300 € par mois, je n'ai pas d'autre charge.

Ma difficulté, c'est que je ne souhaite pas vendre mon logement actuel tant que je n'ai pas le suivant.
Je n'ai jamais fait de prêt relais, j'ai du mal à percevoir, s'il n'y a pas un moment où l'effort financier va être trop grand.

Pouvez-vous m'apporter un avis?

 

[baboune]

Bonjour,
vite fait car je dois partir....

bien actuel 290.000 € ========> relais possible à 70% = 203.000 € dont 200.000 dispo (les 3000 restant = garantie, frais dossier banque)

sur ces 200.000 € on utilise 116.000 e pour rembourser le prêt actuel ===> plus de mensualité à payer

reste 84.000 € qui vont comme apport pour le nouveau projet + les 70.000 du PEE = 154.000 € apport

reste 258.000 € à financer sur 20 ans = 1300 €

+ les intérêts mensuels et assurances sur le relais disons 280 € par mois

donc charge maxi pendant période construction = 1580 € = 32 % endettement sur 5.000 € de revenus

reste bien à vérifier que ces 5.000 € soit bien des revenus imposables et pérennes

ça va ça m'a pris 10 mn

bien cordialement

 

[Cthuga]

Bonjour,

Merci pour ce retour.
Je vais me lancer.

Cordialement,

 

[baboune]

Petite précision: certaines banques ne font pas de prêt relais sur la valeur du bien mais uniquement sur le montant de la différence entre valeur du bien et capital restant du sur le prêt.
et ensuite 70 % sur ce montant.
dans votre cas cela ferait 121800 € donc suffisant pour rembourser l'encours actuel mais par contre il vous faudrait faire un prêt immobilier de 338.000 € en attendant la vente de votre RP actuelle
donc bien demander à votre banque la méthode qu'elle utilise et si cela ne va pas: changer de banque
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Eh oui!
A toutes fins utiles

Zoom sur les techniques du Crédit Relais

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Cthuga]

Bonjour,

Eh oui!
A toutes fins utiles


Cdt

Bonjour,

Je vous remercie, j'ai pris le temps de parcourir cet article.
Mon principal problème était de comprendre l'enchainement entre le prêt relais, le prêt principal, le paiement des différents appels de fonds, la livraison du nouveau bien et la vente de l'ancien bien.
Je n'ai pas trouvé d'exemple sur un financement VEFA dans cet article.

Ma banque actuelle, Boursorama, calcule 70% de la valeur estimée du bien moins le CRD (d'après leur simulateur en ligne).

Un agent immobilier a estimé hier mon bien, au plus bas de sa fourchette en net vendeur, le bien serait valorisé à 312 000 €.
Je suis un peu surpris de ce montant élevé, je vais contacter un second agent immobilier pour voir si les estimations se rejoignent.

Cordialement,

 

[baboune]

Bonjour,
dans ma réponse j'avais zappé le fait de la date de livraison en T2 2022
si un prêt est mis en place en T1 2021 la durée du prêt relais sera au maximum de 24 mois
l'ideal serait de pouvoir demander au promoteur une signature notaire pour la VEFA vers juin,
Ensuite il faut savoir que pour mettre en place un prêt relais la banque vous demandera de lui fournir un mandat de mise en vente du bien par agence immobilière ou notaire
la difficulté repose sur le fait que vous ne voulez pas quitter votre bien avant d'avoir l'autre
quid en cas de retournement du marché immobilier entre deux ?
pour ma part la solution la plus sage est de mettre en vente et si vente au meilleur prix prix de prendre une location.
pas mal de projets immobiliers subissent des retards de livraison pour X raison et parfois cela peut atteindre 1 voire 2 ans
Cdt

 

[Cthuga]

Je vous remercie pour ce retour.

J'imaginais qu'il était possible de faire quelque chose de cette forme là :

(la signature notaire inclut les frais de notaire)
Ce qui me laisserait jusqu'à juillet 2023 pour vendre mon bien actuel.
Le fait que les travaux puissent avoir du retard, est pour moi une certitude.

Y-a-t-il quelque chose qui cloche dans mon approche?

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

La logique pour une optimisation en réduction des intérêts payés serait d'utiliser en priorité le crédit dont le taux est le moins élevé.

Or, normalement, le taux d'un prêt relais sur 2 ans est moins élevé que celui d'un prêt amortissable à long terme.

Dès lors il ne semble pas indiqué de faire appel à des mises à disposition parallèles à 50/50 sur les deux crédits.

Cdt

 

[baboune]

en terme de taux le relais la plupart du temps est au même taux que le prêt long terme
certaines banques mettent même un taux fixe pour le relais quelle que soit la durée du prêt long.
en repos aujourd'hui je n'ai pas les exemples de barèmes sous les yeux.

 

[Cthuga]

Je viens de vérifier les taux que me propose Boursorama sur leur simulateur
Prêt principal sur 20 ans : 1.55%
Prêt relais sur 2 ans: 1.75%

 

[Aristide]

La pratique varie suivant les régions et/ou les banques.
Il y a aussi la possible négociation qui influe.

Mais la logique reste bien d'utiliser en priorité la ressource la moins onéreuse.

Cdt

 

[baboune]

Je vous remercie pour ce retour.

J'imaginais qu'il était possible de faire quelque chose de cette forme là :
Afficher la pièce jointe 8105
(la signature notaire inclut les frais de notaire)
Ce qui me laisserait jusqu'à juillet 2023 pour vendre mon bien actuel.
Le fait que les travaux puissent avoir du retard, est pour moi une certitude.

Y-a-t-il quelque chose qui cloche dans mon approche?

Cordialement,

alors oui ce principe est faisable en demandant une répartition des décaissements à la banque.( j'ai contacté la D.R d'une banque nationale.
sauf que votre banque risque de calculer l'endettement en tenant compte de votre prêt actuel puisqu'il n'aura pas été remboursé par anticipation avec le relais
donc seule solution: passer par une formule "achat revente" comme le pratique certaines banques qui laisse le prêt actuel en place, ou le rachète 'selon les formules et calcule l'endettement en tenant compte de la vente de la RP actuelle.
on trouve ce genre de formule à la BNP? crédit agricole, Crédit du Nord et surement d'autres
Cdt

 

[Aristide]

alors oui ce principe est faisable en demandant une répartition des décaissements à la banque.( j'ai contacté la D.R d'une banque nationale.

Bien entendu que c'est, tant légalement que techniquement, possible.

Mais, si les taux sont différenciés, c'est la banque qui y trouve un avantage financier au détriment de celui l'emprunteur.

Comme je l'ai indiqué ci-dessus, l'intérêt de ce dernier n'est-il pas d'utiliser en priorité la ressource qui est la moins chère ?

Cdt

 

[Cthuga]

Je vous remercie pour ces retours.
Cela me permet d'y voir plus clair.

Si je n'utilise pas le prêt relais en premier, je risque de dépasser les 33% d'endettement dès que la signature chez le notaire, donc j'oublie.
J'ai donc tout intérêt à retarder effectivement la signature chez le notaire pour faire partir les 24 mois le plus tard possible.

J'ai vraiment besoin de rester dans mon logement jusqu'à juin 2022 pour cause de scolarisation, le nouveau logement est à 6km, mais la carte scolaire fait qu'il n'y a pas d'offre de bus entre les deux villes.
Je peux donc envisager de mettre en vente le bien en mars 2022 et partir quelques mois en location, s'il se vend rapidement et selon la date de livraison du futur bien.

 

[Cthuga]

Bien entendu que c'est, tant légalement que techniquement, possible.

Mais, si les taux sont différenciés, c'est la banque qui y trouve un avantage financier au détriment de celui l'emprunteur.

Comme je l'ai indiqué ci-dessus, l'intérêt de ce dernier n'est-il pas d'utiliser en priorité la ressource qui est la moins chère ?

Cdt

Je suis d'accord avec vous, mais j'ai l'impression qu'en prenant en compte ma mensualité actuel (1300 €), je ne peux supporter que le premier déblocage sans faire appel au prêt relais pour stopper l'ancien crédit, sinon je dépasse les 33% (et sans tenir compte de l'assurance).

Cordialement

 

[Aristide]

Afin que la banque ne prenne pas en compte la charge de votre prêt actuel, la seule solution est celle indiquée ci-dessus par baboune à savoir l'utilisation de la technique crédit "Achat/Revente".

C'est un montage qui associe un crédit relais et un autre amortissable mais permet le rachat/solde du prêt actuel.

Cette pratique est détaillée dans le lien d'une page antérieure qui renvoie vers le billet ad hoc de mon blog.

Cdt