Avis sur dossier pour un cumul de 2 crédits immobiliers

[Cibie]

SVP, je souhaiterais votre avis sur un projet que je suis en train d’évaluer, j’ai peu de connaissances en finances et suis très « dépendante » de ma banque depuis toujours en termes de conseils de placement ou de prêt.

52 ans, cadre région parisienne jamais au chômage, même boite depuis 7 ans , 60 K€ bruts annuels de revenus soit un salaire mensuel d’environ 3 700 nets avant impôt environ, mon fils n’est plus à charge.

Je rembourse actuellement encore pour un peu plus de 5 ans (2026) un emprunt pour ma résidence principale, il me reste 54 KE à rembourser et j’ai des mensualités de 835 €.
Aucun autre crédit - 80 K€ d’épargne placés surtout en assurance vie / PEA

J’envisage un investissement locatif (meublé à déclarer en frais réel, d’ailleurs je vais créer aussi une demande à ce sujet pour avoir des conseils et des infos) via l’achat d’un studio dans une station balnéaire prisée en location à l’année par les étudiants et l'été par les touristes.

Ma banque me dit que je peux emprunter sans souci jusqu’à 100 K€ sans quasiment rien mettre en apport (en partant d’une simulation que je pensais raisonnable d’un studio de 90/95 KE avec un loyer de 450 euros en ciblant bas), elle m’a dit qu’éventuellement si le dossier ne passait pas en mettant le minimum d’apport, il faudrait juste mettre les frais de notaire. Le but effectivement est de profiter des taux bas et donc de toucher au minimum à mon épargne placée.

Ma banque m’a fait une simulation de base d’un prêt parallèle à mon premier crédit en cours, mais il me semble que peut-être un prêt dit gigogne ou à pallier serait préférable pour me permettre de payer moins tant que mon premier prêt est encore en cours et de "mettre le paquet" après. Cela me permettrait éventuellement d’acheter un bien un peu plus cher (11à/115) avec un loyer plus élevé à la clé et de me rassurer quant au remboursement au début.

Mes questions :

• Au vu des éléments chiffrés et de mon âge, mon projet d’investissement vous semble t-il raisonnable ?
• Est-ce qu’un prêt dit gigogne ou à pallier peut-être indiqué dans ce cas ? Cela signifie t-il le rachat obligatoire de mon emprunt en cours ? Est-ce que cela a un coût?
• Si ce montage est possible, cela me laisse-t-il plus de latitude pour ajouter 10 ou 20 K€ à mon projet (avec loyer plus élevé ensuite qui serait de 550 minimum au lieu de 450 entre septembre et juin et plus à la semaine l'été )

Merci d’avance pour vos retours et pour votre aide

 

[moietmoi]

Bonjour,
en tenant compte des infos , si il s'agit d'un salaire fixe ou très régulier depuis plusieurs années sans prime qui peuvent disparaître d'un jour à l'autre, effectivement un emprunt de l'ordre 90ke/100ke est faisable;
Ce qui se discute plus, en ce moment, c'est l'autorisation de la banque de le faire sans apport minimal (ordre 10/18ke) ce qui amène a un budget global de 100/115ke;
Ceci sous réserve aussi que l'enquête de santé ne risque pas de déboucher sur une cotisation d'assurance (adi) plus élevée que dans les simulations initiales

 

[Cibie]

Je vous remercie pour votre retour ,
si besoin de mettre plus d'apport je le ferai évidemment, c'est en fait ma banque qui m'a dit que ça valait le coup de tenter au plus bas en termes d'apport car vu les taux d'intérêt, il valait mieux emprunter le maximum et laisser mon argent placé continuer à rapporter, que j'étais gagnante, mais bon c'est ma banque , ils y ont peut-être aussi un intérêt!
Pour mon salaire oui c'est du fixe depuis plusieurs années.
Niveau assurance, le seul hic c'est mon âge pour le reste santé heureusement au top sans vraiment rien à déclarer, je suis en outre très sportive .

Concernant le prêt, elle m'a fait une simulation avec un taux de 1,1% sur 15 ans et des remboursements mensuels de 630€ environ auxquels elle m'a dit de rajouter à la louche 50 euros d'assurance.
J'ai tablé sur un loyer mensuel minimal de 450 € sur ce montant pour avoir de la marge mais ce serait vraiment le minimum et ça ne prend pas en compte la période estivale au cas où j'orienterai sur étudiant sept à Juin et locations estivales juillet/août

Or, comme je préfère toujours envisager le pire (imaginons que je ne trouve pas de locataire à l'année de suite, je préfèrerais bétonner les 5 années où j'ai encore le remboursement de ma résidence principale en remboursement moins au début ce second prêt et en accélérant ensuite dans 5 ans. Une amie m'a parlé de prêt gigogne ou à a palier mais je en sais pas si ça peut être indiqué pour cette opération ?

MERCI xxx