Avis sur cet investissement

[poje]

Bonsoir,

je suis ne plein doute. Voila nous sommes pacse avec 2 enfants avec une tranche de TMI de 5.5 et un revenu fiscal de reference de 27000 ( en 2005 et 1 enfants ) Nos revenus net pour 2007 sont de 36000 euros.
Desireux de preparer notre retraite, nous avons recherche different invest , et nous aimerions nous oriente vers du lmnp. Un conseiller de PV nous propose un appart pour 108Ke libre de suite ( revente) pour un revenu mensuel de 400€ par mois et un effort de 469€ ( financement à 100% en amortissable), cependant mon banquier tique car sur les differentes simulations il n'y pas de defiscalisation pour je crois que le lmnp ne defiscalise pas. Il nous proposerait plutot du de robien mais est ce vraiment interressant pour nous.
Merci de m'aider dans notre recherche d'un invest

 

[babas]

comme dirait alain manoukian au zapping dans popstar, que les coiffeurs restent coiffeurs et les chanteurs restent chanteurs, et le monde se portera meiux...
sérieusement votre banquier n'y connait rien, il doit être maqué avec un pote qui fait de la robien, mais on ne fait pas de robien sur une tranche à 5,5%, c'est effarant.
le lmnp est effectivement nettement plus approprié à votre situation et votre envie de préparer votre retraite.
Lisez tous les posts concernant le lmnp, attention au gestionnaire et à l'emplacement, et surtout à la renta. A mon avis gagarine va vous répondre, il est de bons conseils , suivez le.
mais fuyez le robien, et changez de banque

 

[poje]

Bonjour,
exact j'ai vu manoukian et celle là, ellle valait le detour, toujours fidele à lui-meme.En fait cet invest en lmnp serait situe dans le 64 à 60 Km de biarritz dans un lieu de passage touristique. Le pret est sur 15 ans d'où l'effort plus important.
D'après le conseiller ( du moins son logiciel) de P&V voila des chiffres plus concret :

Période d'épargne
Durée de la période (du 01/05/2008 au 31/12/2023): 16 ans
Patrimoine : 120 882 €
Economies d'impôts et de charges sociales : 0 €
Gain net après impôts au terme de la période : 26 176 €
Effort moyen mensuel : 538,55 €

Période de rendement
Durée de la période : 14 ans
(du 01/01/2024 au 31/12/2037, fin de simulation)
Revenus nets d'impôts et de charges : 71 591 €
Soit une moyenne mensuelle de : 426,14 €
Patrimoine au terme : 138 951 €

SYNTHESE PERIODE DE RENDEMENT
période du 01/01/2024 au 31/12/2037durée : 14 ans
Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de 94 707 € représentant l'ensemble de vos apports pendant la période d'épargne.
Les revenus prévisionnels annuels sont de 4 845 € (loyers) soit un rendement des sommes investies qui s'élève à : 5,12 %.

Mon banquier m'a dit aussi que cette rentabilite est sur 30 ans et que lui peut en trouve sur 15 voire 20 ans au meme taux.

En esperant vous avoir apporte quelque piece supplementaire et que gagarine passera par là.

Merci

 

[babas]

il y a des choses qui m'échappent, déjà votre épargne n'est plus la même que dans votre précédent post (535 contre 460)
le prix ht/ttc de départ est de combien, et les loyers mensuels ht sont de combien ??

 

[babas]

si je pouvais mettre autant dans une opération, je le ferais sur 20 ans mais avec un produit un peu plus important, histoire d'avoir une rente plus sympa.
a première vue la renta ne me semble pas terrible terrible
qui est le gestionnaire (vous pouvez y répondre en message privé), le promoteur et le groupe qui vous conseille ?
la situation géographique est importante, cela se trouve où ?

 

[poje]

En fait c'est bien 535€ car le bien vaut tout compris (frais de notaire, acte et bien ) 108000€ ( emprunt dela totalité). Le revenu est de 300€ par mois,mais le bien est deja construit donc pas de delai de carrence

 

[babas]

comment cela se passe au niveau de la tva ?
et je confirme que la renta n'est pas bonne du tout

 

[babas]

l'avantage, c'est que c'est déjà construit donc vous pouvez vous renseigner sur la santé du gestionnaire et de la résidence

 

[tbw]

Bonjour,

la rentabilité me parait "faible" surtout que la simulation proposée par votre banquier est figée avec des paramètres fixes sur 30 ans ce qui me parait léger.

Aujourd'hui, en faisant le même effort d'épargne sur la même période et en utilisant des supports à faible volatilité/risque (obligataire+monétaire +OC), on arrive à un capital au terme de 152000 euros prélèvements déduits (au bout de 16 ans).


Ces 152000 euros ne subiront pas la dégradation du bien au cours du temps par les différents locataires.

A+
erwan

 

[babas]

Assez d'accord, encore faut-il trouver un placement avec du 4,7% garanti, et net d'impot.
TBW : si au bout de 3 mois de placement, il arrive quelque chose au souscripteur (accident de voiture par exemple avec incapacité de retravailler), combien récupére-t-il ?

 

[tbw]

Re,

4,7% net de frais c'est ce que me propose ma banque sans négocier sur du CAT pour 2008 (5,25% brut).

Concernant une IDT ou une invalidité, j'ai depuis 15 ans un contrat vie/décès (AGPM par mon conjoint) qui me garanti 200 Keuros (en cas de décès) et un montant dépendant de mon incapacité (de 250keuros à 0).

A+
erwan

 

[babas]

vous n'avez pas répondu à ma question, je ne voulais pas savoir si vous aviez une assurance ou pas en plus !
je veux juste savoir, si on place 535E/mois sur un cat, et qu'il arrive quelque chose au bout de 5 mois, ce que l'on récupére ???

 

[tbw]

Quel intérêt de savoir ce que tu récupères pusique tu es mort ?

Tes héritiers récupèrent les sommes placées valorisées au prorata temporis.

Et de plus ils récupèrent 200 K euros de mon assurance décès.


A+
erwan

 

[poje]

Depuis que j'ai poste mon premier message, j'ai parcouru comme me la preconisé babas , le forum et je dois dire que c'est très enrichissant. Je pense que mon projet mis en place par le conseiller de P&V est rop faible, et la plupart des personnes prefere le lmnp etudiant ou affaire, c'est pour quoi j'aimerai savoir ce que vous pense de celle ci : prx d'achat HT 68000, rdt 4.60 gestionnaire Antaeus, situe sur avignon, je connais l'emplacement et la ville, de plus le prix comme pour la plupart des residence etudainte et plus bas et ce qui peut me permettre de me mettre à l'abri en cas de porbleme du gestionnaire si ce dernier peut en avoir et Tbw que veux un CAT ???

merci

de toute facon j'attend le retour de WE de babas

 

[tbw]

CAT = compte à terme

concernant ton logement, c'est un rendement de 4,6% brut ou net de frais ?

parce que à 4.7% nets de frais tu as des CAT qui sont sûrs à 100% (à moins que la banque fasse faillite).

Je tiens juste à te dire que un rendement de 4,6% alors que les taux long terme (supérieur à 10 ans) se rapprochent des 5% c'est un peu se tirer une balle dans le pied.

Les gestionnaires de fonds en euros proposeent même 6% de rendement brut actuellement.

Pourquoi s'embeter avec un rendement de 4,6% ?

A+
erwan

 

[babas]

Quel intérêt de savoir ce que tu récupères pusique tu es mort ?

Tes héritiers récupèrent les sommes placées valorisées au prorata temporis.

Et de plus ils récupèrent 200 K euros de mon assurance décès.


A+
erwan

je ne parlais pas de mort, mais par exemple d'accident grave et d'arret de travail

 

[babas]

Depuis que j'ai poste mon premier message, j'ai parcouru comme me la preconisé babas , le forum et je dois dire que c'est très enrichissant. Je pense que mon projet mis en place par le conseiller de P&V est rop faible, et la plupart des personnes prefere le lmnp etudiant ou affaire, c'est pour quoi j'aimerai savoir ce que vous pense de celle ci : prx d'achat HT 68000, rdt 4.60 gestionnaire Antaeus, situe sur avignon, je connais l'emplacement et la ville, de plus le prix comme pour la plupart des residence etudainte et plus bas et ce qui peut me permettre de me mettre à l'abri en cas de porbleme du gestionnaire si ce dernier peut en avoir et Tbw que veux un CAT ???

merci

de toute facon j'attend le retour de WE de babas

et bien merci d'attendre mon retour
le rendement est déjà un peu mieux, antaeus je connais de nom et rien de mauvais à son sujet. le top c'est quand même de trouver des rentas entre 5 et 5,5%, même si ça court de moins en moins les rues !
si vous connaissez l'emplacement et la ville, c'est déjà un plus, et plus facile pour s'en occuper.

 

[Gagarine]

Bonjour,

En LMnP, GFE arrive à faire du >5% sur ses résidences Cap Affaires.

Cordialement.

 

[babas]

gagarine, j'ai regardé sur leur site, j'ai rien trouvé à plus de 4,5% de renta. Vous avez vu + de 5% sur quels produits ?

 

[poje]

effectivement il y a du 5% sur carcassonne, beziers et chalon si je ne m'abuse.
Concernant , ma residence etudiant plus de lots à 68000€HT et 4.6Net , de plus la "vendeuse" m'a dit qu'elle ne ferait plus d'etudiant car difficile voire impossible à revendre et m'a propose une RT à180000€ en vEFA gere par la sogeco, un truc de fou ( que ce soit cela ou autre chose je crois qu'elle fourguerai n'importe quoi).

Sinon mon conseiller P&V revient dans la semaine pour voir de nouveau avec moi ce projet de RT et m'indique que les loyers sont de 3600 car une semaine en sejour est comprise sinon on serait à 3800 environ sur un prix d'achat de 104000HT sans frais de notaire. On verra cela avec lui mais c'est vrai que depuis ce week end je reflechi et j'hesite