Avis SCI Viagénérations (en assurance-vie)

[devel]

Et c'est pas 0,15% mais bien 15% du rendement TDVM, qui est capté à la source par Suravenir, hélas.

Oui en effet, je ne sais pourquoi j'ai écrit 0,15%

 

[devel]

ceci-dit ne peut-on pas se poser la question de l’intérêt d'arbitrer ?
- par exemple pour 1000 € sur une scpi à 2% de frais d'entrée (à vérifier mais il me semble que c'est à peu près le cas pour primovie), si je fait un arbitrage et place cet argent ailleurs, je paie 20€ de frais d'entrée.
- ce placement, s'il rapporte 4,5% rapporte donc 45€ sur lequel je vais perdre 15% chaque année soit 6€75

Bref, au bout de 3 ans, j'aurais rentabilisé le changement d'assureur (sous réserve de vérification des frais d'entrée et que le rendement reste à 4,5%)

 

[benjea]

ceci-dit ne peut-on pas se poser la question de l’intérêt d'arbitrer ?
- par exemple pour 1000 € sur une scpi à 2% de frais d'entrée (à vérifier mais il me semble que c'est à peu près le cas pour primovie), si je fait un arbitrage et place cet argent ailleurs, je paie 20€ de frais d'entrée.
- ce placement, s'il rapporte 4,5% rapporte donc 45€ sur lequel je vais perdre 15% chaque année soit 6€75

Bref, au bout de 3 ans, j'aurais rentabilisé le changement d'assureur (sous réserve de vérification des frais d'entrée et que le rendement reste à 4,5%)

Les frais d'entrée sont plus élevés chez Spirica ou Apicil, je crois que ils s'élèvent à 6% ....

 

[devel]

Apparemment sur Linxea Zen, ils sont de 2,5% comme sur Linxea Avenir, en tout cas sur les SCPI Primovie et PFO2.

Si je comprend bien, Linxea Zen (ou Apicil chez un autre courtier) serait le contrat idéal pour ces SCPI puisque les frais d'entrée son bas, et la redistribution à 100%.

 

[g.b]

Si je comprend bien, Linxea Zen (ou Apicil chez un autre courtier) serait le contrat idéal pour ces SCPI puisque les frais d'entrée son bas, et la redistribution à 100%.

J'avais fait le calcul sur Primovie, en net de fiscalité (flat-tax appliquée sur contrats >150K EUR), il en ressort que:

• Contrat Suravenir avec FG à 0.60%: 2.73% ;
• Contrat Apicil avec FG à 0.60%: 3.21% ;
• Contrat Spirica avec FG à 0.50%, malgré frais de souscription plus élevés: 3.45%.

Des frais de gestion importent beaucoup, car ça grignote progressivement les parts. Sauf si tu trouves un contrat qui fait payer les frais de gestion SCPI via fonds euros, au lieu de prélèvement de parts d'UC. Ça existe, mais c'est plus rare.

Le graal des contrats sont ceux qui permettent d'acheter / vendre à valeur de réalisation de la SCPI. Certains contrats Generali le permettent, mais le choix des supports SCPI est plus limité.

 

[devel]

Merci pour ce calcul !
Mais sur combien d'année a t-il été lissé ? Est-ce en partant sur un rendement brut de 4,5% ?
J'imagine qu'en effet, sur le long terme, les frais de souscription de Spirica sont amortis par les 0,10% de frais de gestion en moins.

 

[g.b]

Dès la première année. L'écart se creuse au fur et à mesure par la suite vu que les frais sont ponctionnés en fraction de parts, ce qui diminue du coup les revenus futurs. Sur 15 ans, c'est 8.63% de parts en moins avec des frais à 0.6% contre 7.24% avec des frais à 0.5%.

Au bout de 15 ans:

• Contrat Suravenir avec FG à 0.60%: 2.51% de l'investissement initial ;
• Contrat Apicil avec FG à 0.60%: 2.95% ;
• Contrat Spirica avec FG à 0.50%: 3.22%.

J'ai simulé avec prélèvement annuel des frais, ce qui n'est pas tout à fait vrai en pratique (trimestriel). Néanmoins, l'ordre de grandeur est sensible. L'écart entre le moins bon (Suravenir) et meilleur (Spirica) contrat se fait sentir sur un investissement de 150K EUR par exemple, la différence nette de revenus est d'environ 723 EUR par an. Sur 15 ans, ça fait plus de 10K EUR tout de même.

 

[poam5356]

Apparemment sur Linxea Zen, ils sont de 2,5% comme sur Linxea Avenir, en tout cas sur les SCPI Primovie et PFO2.
Si je comprend bien, Linxea Zen (ou Apicil chez un autre courtier) serait le contrat idéal pour ces SCPI puisque les frais d'entrée son bas, et la redistribution à 100%.

Non, vous lisez trop vite!!
Il y a une décote à l'achat de 2,5% sur le prix de souscription public. Comme pour toute, ou la plupart des SCPI en AV.
Ce qui fait que le prix d'achat est de 197,93€ en AV contre 203€ en direct.
Le prix de retrait est, dans tous les cas, de 184,43€.
Je parle de Primovie.
Ce qui donne 7,32% de frais.

 

[CharlyBgood]

Ce qui donne 7,32% de frais.

Ce qui est très raisonnable si on étale ces frais sur 10 ans et si l'on compare à une opé d'immobilier classique (frais de notaire+frais de garantie+ frais de dossier bancaire+frais d'agence immo), non ?

 

[poam5356]

Ce qui est très raisonnable si on étale ces frais sur 10 ans et si l'on compare à une opé d'immobilier classique (frais de notaire+frais de garantie+ frais de dossier bancaire+frais d'agence immo), non ?

Oui mon capitaine.

 

[CharlyBgood]

Des frais de gestion importent beaucoup, car ça grignote progressivement les parts

Tout à fait exact.
De ce point de vue, il faut se garder de se départir de certains contrats au prétexte qu'ils ont des frais d'entrée. Ces derniers sont "one shot".

La récurrence des frais de gestion est bcp plus pernicieuse car elle rogne chaque année.
Lorsque j'étais CIF je touchais une partie de ces frais en rétro-commission; on appelait ça la commission de "running" (encours). C'était pas beaucoup mais ça payait les timbres chaque année.

 

[g.b]

Pour pousser l'analyse, il est clair que si l'on a du cash, la souscription de SCPI dans un contrat d'assurance-vie offre un bien meilleur rendement que:

• En direct, 2.38% (TMI 30% + 17.2% PS) ;
• La réintégration de l'usufruit après avoir détenu la nue-propriété pendant 10 ans: 3.40% (TMI 30% + 17.2% PS) ;
• Une structure à l'IS (SCI, EURL) s'il faut sortir les dividendes et que l'on paie CGA + expert-comptable.

Par contre, si l'on garde les revenus de la SCPI dans la structure à l'IS pour payer par exemple les charges d'autres biens immobiliers qui s'y trouvent, c'est une meilleure solution.

Pour résumer, un contrat Spirica avec FG à 0.50% ou Apicil avec FG à 0.60% sont les meilleurs véhicules de placement en SCPI si l'on a du cash. Avis perso, après chiffrage selon critères propres (flat tax en AV, TMI 30%).

Si l'on n'a pas de cash, il n'y a pas (encore) de solution pour souscrire à crédit et avoir les SCPI en AV. Un courtier de bourse prévoit ça, mais je demande à voir. Paraît-il que 2 SCPI prévues (lesquelles?), et quelles conditions de crédit? Et puis, de toutes façons, avec leur fusion en cours... Ceci dit, les propriétaires du présent site ont une carte à jouer, je pense.

Si ledit courtier ne lance pas son offre, ça va être le gag récurrent comme l'a été l'ouverture prochaine du PEA chez Degiro, ou encore les actes de gestion en ligne chez La Bâloise, etc.

 

[devel]

Au bout de 15 ans:

• Contrat Suravenir avec FG à 0.60%: 2.51% de l'investissement initial ;
• Contrat Apicil avec FG à 0.60%: 2.95% ;
• Contrat Spirica avec FG à 0.50%: 3.22%.

Je ne suis pas sur d'avoir compris : ces chiffres sont un rendement moyen annuel après flat taxe ?

A quoi correspondait les chiffres suivants ? Une autre durée ?

:

• Contrat Suravenir avec FG à 0.60%: 2.73% ;
• Contrat Apicil avec FG à 0.60%: 3.21% ;
• Contrat Spirica avec FG à 0.50%, malgré frais de souscription plus élevés: 3.45%.

Je vais refaire ces calculs de mn côté car j'aime bien comprendre.

 

[devel]

Non, vous lisez trop vite!!
Il y a une décote à l'achat de 2,5% sur le prix de souscription public. Comme pour toute, ou la plupart des SCPI en AV.
Ce qui fait que le prix d'achat est de 197,93€ en AV contre 203€ en direct.
Le prix de retrait est, dans tous les cas, de 184,43€.
Je parle de Primovie.
Ce qui donne 7,32% de frais.

En effet... je n'avais rien compris.
Tout est très opaque dans les infos données sur le site Linxea (qui reste l'un des plus clair malgré tout).

N'existe t-il pas un tableau clair pour Linxea Zen et Linxea Avenir comme celui de Spirica ?

 

[donk]

Le mieux, est de lire et de comprendre les annexes de souscription

 

[CharlyBgood]

Le mieux, est de lire et de comprendre les annexes de souscription

Mais qui les lit et assimile en totalité: moi rarement en tout cas.
Juste lorsque les interrogations se font jour.
C'est exactement comme les assurances IARD.

 

[devel]

Le mieux, est de lire et de comprendre les annexes de souscription

oui, mais le mieux est l'ennemi du bien.

Sin on regarde l'annexe de souscription Promovie dans le cadre de Linxea ZEN :
[lien réservé abonné]Il n'est pas du tout marqué de combien sont les frais d'entrée, la valeur de souscription ou de rachat.
Si je comprend bien, il faut aller sur une fiche primovie :
[lien réservé abonné]et constater que les frais de souscription sont de 9,15% (dont 6% de frais de souscription) et en déduire qu'avec la décote de 2,5%, cela fait 6,65% sur Linxea Zen : mon raisonnement est juste ?

C'est nier l'utilité d'un forum comme celui-ci de penser que quiconque peut comprendre une annexe de souscription qui est un document technique et juridique. Et je ne pense pas être le plus mauvais dans la lecture de ces documents.

 

[poam5356]

Vous avez mentionné Linxea Zen et Primovie.
je me suis contenté de rechercher (Google) la page web de cette AV, de regarder quelles SCPI étaient dispo avec cette AV et de cliquer sur Primovie.
Ce qui a été le plus difficile a été de trouver cette SCPI dans la trentaine de supports immobiliers proposés.
Une fois sur la page de la SCPI, on descend pour trouver la rubrique "Souscrire dans un contrat d'assurance vie"
Là, tout est clairement affiché.
Une SCPI dispo avec 3 contrats : Spirit, Avenir et Zen
Le prix public de la part : 203€
Et la valeur retenue pour l'achat d'une part dans le contrat : 196,20€ avec Spirit, et 197,93€ sur les 2 autres contrats (décote de 2,5% sur le prix en direct).
Tout est clair, non?
En 4 clics, j'ai trouvé les infos utiles.
Connaissant le prix de retrait : 184,43€. C'est à dire le prix auquel on vous rachète les parts, il est facile de connaître les frais de souscriptions entre l'achat à 197,93€ et la revente à 184,43€.
Moi, je trouve 7,32% et non pas 6%.

 

[donk]

Pour Primovie dans Linxea ZEN, l'avenant nous dit:

Prix de souscription 97,5%*

*Pour un ordre d’investissement, le prix de transaction applicable à la SCPI correspond à un pourcentage du prix de souscription de la part communiqué par la société de gestion de la SCPI

D’après le site de Primovie, le prix de souscription de la part est de 203 €.
Ce qui donne, dans l'AV, un prix d'achat de la part à 203 x 97,5% = 197,925 €

 

[CharlyBgood]

Et la valeur retenue pour l'achat d'une part dans le contrat : 196,20€ avec Spirit, et 197,93€ sur les 2 autres contrats (décote de 2,5% sur le prix en direct).

Connais-tu d'ailleurs l'origine de cette décote ? Achat de gros des assureurs ? Autre ?