avis proposition de prêt immobilier

[ronniecris]

Bonsoir à tous,
Nous avons un projet de construction( terrain+maison) par un constructeur.
on part sur une enveloppe global de 242000 euros sur 25 ans
Nous sommes passé par un courtier qui nous a conseillé d'envisager un amortissement immédiat et nous a constitué un montage auprès d'une banque qu'il considère avantageux. J'aimerais avoir votre avis.

il a découpé le prêt en 2:
-le premier prêt: concerne le terrain+frais de notaire+frais de garantie
celui-ci est diviser en deux: un prêt sur 15 ans de 48000e à 3.2% et un prêt sur 25 ans de 52000e à 3.8%
en lissant on tombe à 543 euros de remboursement sur 25 ans( assurances comprises).
- le 2eme prêt: concerne la construction.
il contient un prêt de 90 000e à 3.8% et un ptz de 51740e.
le principe c'est de ne pas payer d'intérêts intercalaires.
Le déblocage total du 1er prêt à l'achat du terrain nous fera payer 540e.
Ensuite dès les appels de fond du constructeur, on débloquera 1500e du prêt principal en complétant avec le ptz pour limiter les intérêts.
à l'entrée dans la maison on aura des mensualités de 1065e assurances comprises(0.25% soit 90e/mois)
le ptz sera différé pendant 14ans.
on s'était fixé un budget max en remboursement de 1160e.
le courtier nous disait qu'avec des mensualités "basses" au début on pourrait mettre de l'argent de côté genre sur une assurance vie sur la base d'une mensualité de 1200e.
On a décidé de mettre 160e d'épargne par mois pendant les 14 ans de différé du ptz(on se retrouve en gros comme-ci on avait une mensualité de 1225e).
Au bout de ces 14 ans, deux solutions s'offrent à nous:
- soit réinjecter l'épargne et baisser notre crédit.
-soit garder notre épargne et transférer notre ptz sur un autre projet.
le courtier nous dit qu'il est difficile de déterminer vraiment le coût total du crédit que celui-ci ne pourra être calculé qu'à la fin en fonction de ce qu'on aura épargné et réinjecté dans le crédit.
Qu'en pensez-vous?
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Si votre banque sait pratiquer l'amortissement immédiat il n'est pas utile de scinder le projet en deux
En pratiquant ainsi vous risquez des frais de dossiers plus importants et vous aurez des frais de garantie plus élevés.

Par ailleurs, du fait de montants "ronds" et de durées "rondes" les deux montages à échéances lissées ressemblent plutôt à de la "pifométrie" qu'à des montages bien optimisés.

A toutes fins utiles voir:

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
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Quant à l'éventualité d'une échéance plus basse avec, en parallèle, une épargne mensuelle il y a deux choses à considérer :

1) - Utilité/nécessité de prévoir une épargne de précaution pour parer à tous besoins de la vie courante et, dans votre projet de construction, de possibles/probables besoins complémentaires qui apparaîtront.

L'assurance vie ne semble pas très appropriée pour ces cas de figure

2) - Financièrement parlant ce serait une erreur d'emprunter à 3,80% pour, parallèlement, placer à un taux inférieur.

Cdt

 

[ronniecris]

Merci pour votre reponse. Sur le pret il y a que les durées qui sont rondes,les montants sont avec des centimes genre 52332,94e sur 25 ans.C'est moi qui est arrondi les montants dans le message. Est ce pour autant optimisé?
Je comprend bien que c'est moins intéressant d'emprunter à 3.8% et d'epargner à un taux de 2.8%.
Finalement qu'est ce qui serait le mieux:
-augmenter les mensualités pour rembourser plus vite et mettre un peu moins d'argent de côté
- epargner à un taux plus bas pour avoir un apport plus conséquent et envisager de vendre au bout de 14 ans.
La possibilité de transferer le ptz sur une autre acquision sera noté sur l'offre de prêt.
Cordialement

 

[Aristide]

Sur le pret il y a que les durées qui sont rondes,les montants sont avec des centimes genre 52332,94e sur 25 ans.C'est moi qui est arrondi les montants dans le message. Est ce pour autant optimisé?

C'est une présomption qui reste à vérifier.

Si vous avez lu mon billet via le lien fourni vus avez vu que, dans ce type de montage, pour une bonne optimisation les mensualités ne sont pas le résultats de calculs à partir de montants, durées et taux comme dans le cas général.

Le raisonnement est inverse

L'emprunteur choisit son échéance cible - assurances comprises si primes fixes - (celle qu'il veut/peut payer et acceptable par la banque eu égard à sa capacité de remboursement) et, compte tenu du besoin à financer et de la hiérarchie des taux proposée par la banque ce sont les durées qui deviennent les résultats calculés.

La combinaison "Durées/Taux/Montants" retenue est celle qui génère les coûts de crédits les plus faibles ce qui explique que, dans la grande majorité des cas, la bonne optimisation conduit à des montants et durées qui "ne sont pas ronds".

Je comprend bien que c'est moins intéressant d'emprunter à 3.8% et d'epargner à un taux de 2.8%.
Finalement qu'est ce qui serait le mieux:
-augmenter les mensualités pour rembourser plus vite et mettre un peu moins d'argent de côté
- epargner à un taux plus bas pour avoir un apport plus conséquent et envisager de vendre au bout de 14 ans.

Si vous envisagez de vendre, outre l'aspect différence de taux évoquée ci-dessus, il vaut mieux augmenter vos mensualités car, ce faisant, votre capital restant dû diminuera plus vite.
Dès lors, au moment de la vente, l'indemnité de remboursement anticipé sera moins élevée.

Je rappelle cependant qu'une épargne de précaution, dont l'importance reste à votre appréciation, me semble indispensable.

La possibilité de transferer le ptz sur une autre acquision sera noté sur l'offre de prêt.

Oui......encore faut-il que ce transfert soit légalement possible.....c'est à dire que la nouvelle résidence principale acquise soit neuve (jamais habitée) ou nécessite des travaux de très grande ampleur qui l'assimile à un logement neuf au sens fiscal du terme.

Cdt