Avis Pinel

[BertrandL]

Bonjour à tous,

Après contact avec notre conseiller bancaire ce dernier nous a orienté vers le conseiller en charge du dispositif Pinel. Bien entendu on me propose d'acheter un bien en Pinel.

En détail notre RI est d'environ 75000euros pour 3 parts. Le montant de notre impôt est d'environ 7000euros. Nous possédons un bien immobilier qui est loué pour lequel nous avons un crédit. Nous ne sommes pas propriétaire de notre résidence principale mais nous n'avons pas non plus de loyer à payer.

Le conseiller nous propose un crédit sur 25 ans pour l'achat du bien immobilier (sans apport). Je ne sais pas trop quoi en penser, il n'y a pas encore de bien concret en proposition mais en regardant rapidement je trouve le dispositif risqué (s'endetter sur 25 ans en espérant vendre à prix égal un bien immobilier dans 9 ans qui me parait déjà cher actuellement et bénéficier en attendant d'une réduction d'impôt...(j'ai tendance à croire à une baisse des prix de l'immobilier du fait de l'augmentation des taux dans les futures années)).

Qu'en pensez-vous?

Que conseillerez-vous à un novice comme placement alternatif/optimisation fiscale?
Pour le moment nous avons juste livrets A et LDDS (environ 30000e), une assurance vie (à peine quelques centaines d'euros) et un bien immobilier en location (sans dispositif particulier).

Bonjour Amapo

personnellement s'endetter sur 25 ans n'est pas un souci car ce sera le locataire qui paierai les intérêts bancaires.
Attention avec le pinel car vous achetez généralement plus cher votre bien au départ (bien neuf = +10 à 30% par rapport au marché de la ville selon les zones):
- Quid de la rentabilité
- Surtout qu'est ce qui vous reste à la fin du mois de l'année en bénéfice net après/avant impôt ?
- Comptez vous revendre 9 ans après ?

Toutes ces question, vous devrez vous les poser en mettant en face la "passivité " de votre investissement, votre objectif personnel aussi. La balance "emmerdements / rentabilité" doit être pesée ici.
Mais généralement, un placement pinel ne rapporte pas tant que que ça. Demandez à votre banquier de vous calculer le bénéfice à la fin du mois et la rentabilité nette.

Après peut être que je me trompe, je ne connais pas le prix d'achat, ni votre futur loyer pratiqué.

Comme vous le mentionnez, il n'y a pas que le pinel en immo. Le meublé est aussi une niche fiscale à considérer dans votre cas. Peut-etre essayez de vous former avant d'investir. Cela peut vous aider.

 

[Damienn]

est ce un bon quartier

Dans les bons quartiers, les studios neufs, sont à 7.5k/m², sans terrasse, sans garage privatif.

 

[Rewolution]

Valable tout le temps mais surtout pour du Pinel :
Qui le propose, et qu'est-ce qu'il y gagne... Le grand gagnant est toujours le commercialisateur qui touche une comm énorme.
Par contre, l'investisseur...

 

[Philou75]

Valable tout le temps mais surtout pour du Pinel :
Qui le propose, et qu'est-ce qu'il y gagne... Le grand gagnant est toujours le commercialisateur qui touche une comm énorme.
Par contre, l'investisseur...

Pourquoi toujours croire que l’on doit passer par un commercial. J’ai acheté mes appartements avec carotte fiscale seul. D’ailleurs j’ai toujours négocié mes appartements en direct. Il faut savoir que la plupart des programmes immobiliers sont éligibles Pinel.

 

[Damienn]

Dans les bons quartiers, les studios neufs, sont à 7.5k/m²

Et même ailleurs :
195k pour 25m² soit 7.8k ici : [lien réservé abonné]

Alors, 6k faut voir. J'aimerais bien connaitre l'adresse.

 

[moietmoi]

Le grand gagnant est toujours le commercialisateur qui touche une comm énorme.

La légende est forte. ...

 

[lebadeil]

La légende est forte. ...

Comme le bureau des légendes ?

 

[jaybe0135]

Et même ailleurs :
195k pour 25m² soit 7.8k ici : [lien réservé abonné]

Alors, 6k faut voir. J'aimerais bien connaitre l'adresse.

On est sur de la résidence étudiante. Entre la poterie et cimetière de l'Est.

Pour ce qui est de bénéficier du pinel, le commercial m avait indiqué que c etait la date du permis de construire qui faisait foi. Si ce n est pas le cas, comme indiqué plus haut, c est vraiment un vaurien

 

[Philou75]

Pour ce qui est de bénéficier du pinel, le commercial m avait indiqué que c etait la date du permis de construire qui faisait foi.

un commercial c’est comme un banquier, il cherche à te vendre ses produits sans se préoccuper de tes intérêts.

 

[moietmoi]

est sur de la résidence étudiante. Entre la poterie et cimetière de l'Est.

Faire du Pinel dans une résidence étudiante ? Impossible.
Pour le Pinel , il faut que ce soit la résidence principale du locataire.
Or les étudiants, pour la plupart ne se domicilient pas là.ou bien ils signent en bail mobilité..
Change de commercial...

 

[jaybe0135]

Je ne sais pas s'il y a une appellation officielle pour indiquer qu'un immeuble est "résidence étudiante" mais dans l'immeuble en question, il n' y a que des T1-T2 et le nom du programme neuf est un peu indicateur "green campus".

 

[jaybe0135]

De toute manière, avec le calcul que j'ai fait plus haut, il n'y a pas photo, je vais clairement réfléchir a d'autres manières d'investir.

 

[Amapo]

Bonjour,

Pour info nous avons laissé tomber le Pinel pour de nombreuses raisons.
Pour vous donner des infos : app. de 65 mètres carrés en R+1 (dans la plaquette il parle de 73m pondérés). Montant invest + de 292 000euros. Financement intégral via crédit à un taux à 2,45. Il s'agissait d'un appart dans un quartier en construction à Toulouse. Le projet immobilier me paraissait hors norme et j'avais du mal à me projeter sur une revente d'ici 9 ans au prix d'achat (qui déterminait si l'investissement serait rentable ou non). Le loyer versus le montant du crédit était très important : 540 euros contre 1404 euros donc sans la réduction fiscale la différence loyer/crédit me paraissait trop grande. De plus, pas de métro, nouveau quartier qui selon moi ferait dortoir à l'avenir pas de structures loisir (pas de piscine par exemple) à proximité. En gros à la question est-ce que j'achèterai cet appartement pour moi-même la réponse était non.

Nous n'avons pas donné suite. Je suis preneur de vos avis, certains auraient-ils pu accepter?

 

[Philou75]

En gros à la question est-ce que j'achèterai cet appartement pour moi-même la réponse était non.

Importante cette question, vous avez répondu par la négative donc vous avez raison de laisser tomber. L’emplacement avant tout

 

[emalupin84]

Bonjour,

Pour info nous avons laissé tomber le Pinel pour de nombreuses raisons.
Pour vous donner des infos : app. de 65 mètres carrés en R+1 (dans la plaquette il parle de 73m pondérés). Montant invest + de 292 000euros. Financement intégral via crédit à un taux à 2,45. Il s'agissait d'un appart dans un quartier en construction à Toulouse. Le projet immobilier me paraissait hors norme et j'avais du mal à me projeter sur une revente d'ici 9 ans au prix d'achat (qui déterminait si l'investissement serait rentable ou non). Le loyer versus le montant du crédit était très important : 540 euros contre 1404 euros donc sans la réduction fiscale la différence loyer/crédit me paraissait trop grande. De plus, pas de métro, nouveau quartier qui selon moi ferait dortoir à l'avenir pas de structures loisir (pas de piscine par exemple) à proximité. En gros à la question est-ce que j'achèterai cet appartement pour moi-même la réponse était non.

Nous n'avons pas donné suite. Je suis preneur de vos avis, certains auraient-ils pu accepter?

Vous avez précisé les caractéristiques de l'opération que votre analyse ne valide pas: donc vous avez fait le bon choix.
Avez-vous d'autres projets/biens/dispositifs?

 

[Amapo]

Vous avez précisé les caractéristiques de l'opération que votre analyse ne valide pas: donc vous avez fait le bon choix.
Avez-vous d'autres projets/biens/dispositifs?

Difficile de trouver du temps pour moi du fait de mon travail. Dans l'attente nous partons pour l'achat de part SCPI sur un montant raisonnable. L'envie d'acheter un bien immobilier pour investissement est toujours là mais le temps (et compétence aussi) me manque. L'idéal serait une proposition clé en main comme celle fait en Pinel mais cette fois quelquechose auquel je crois (sans que ce soit forcément Pinel bien sûr)...
Je lis pas mal en ce moment sur la bourse où je suis complètement débutant, nous ouvrirons très prochainement un PEA dans le but de placer chaque mois une petite sommes d'argent pour investissement long terme. J'essaie de voir la banque où il y aurait le moins de frais pour versement chaque mois sur un PEA (pour commencer l'idée est d'avoir ces versements sur un ETF).

 

[emalupin84]

Difficile de trouver du temps pour moi du fait de mon travail. Dans l'attente nous partons pour l'achat de part SCPI sur un montant raisonnable. L'envie d'acheter un bien immobilier pour investissement est toujours là mais le temps (et compétence aussi) me manque. L'idéal serait une proposition clé en main comme celle fait en Pinel mais cette fois quelquechose auquel je crois (sans que ce soit forcément Pinel bien sûr)...
Je lis pas mal en ce moment sur la bourse où je suis complètement débutant, nous ouvrirons très prochainement un PEA dans le but de placer chaque mois une petite sommes d'argent pour investissement long terme. J'essaie de voir la banque où il y aurait le moins de frais pour versement chaque mois sur un PEA (pour commencer l'idée est d'avoir ces versements sur un ETF).

Ce sont des pistes intéressantes: diversification (bourse, immo), simplicité.
L'investissement immo en direct demande du temps et de la patience: donc selon la situation de chacun.
Pour le PEA regardez les offres sur les banques en ligne (Fortuneo et bien d'autres) qui sont souvent moins gourmandes en frais.
Et l'assurance vie?

 

[Amapo]

Ce sont des pistes intéressantes: diversification (bourse, immo), simplicité.
L'investissement immo en direct demande du temps et de la patience: donc selon la situation de chacun.
Pour le PEA regardez les offres sur les banques en ligne (Fortuneo et bien d'autres) qui sont souvent moins gourmandes en frais.
Et l'assurance vie?

Pour l'assurance vie nous en avons ouvert une il y a un peu plus d'un an. Nous versons une petite somme tous les mois avec une répartition actuelle 85 pourcent UC le reste en fonds euros.