Avis faisabilité projet

[francois77]

Bonjour,

Avec ma conjointe, nous envisageons de muter et de changer de région. Nous sommes enseignants titulaires et remboursons actuellement un crédit pour notre maison. Nous nous interrogeons sur nos capacités de financement pour l’achat d’une nouvelle maison.

La vente de notre bien actuel devrait nous permettre de récupérer entre 110 000 et 130 000 d’apport une fois le crédit soldé. Nous conserverions 20 000 euros d’épargne. Nous avons respectivement 43 et 42ans, deux enfants, aucun autre crédit en cours, et des revenus nets et après impôts de 2400 et 2000 euros.

Quelle somme serait-il envisageable d’emprunter pour de l’achat dans l’ancien ?

Une autre donnée nous apparaît totalement opaque. Ma conjointe, travaillant dans le 1er degré, ne pourrait prétendre à une mutation simultanée, et devrait se mettre en disposition pendant un an ou deux (donc sans revenu de l’éducation nationale, mais possibilité de trouver un job d’appoint). Les banques tiendront-elles compte de cet élément ? S’y intéresseront-elles seulement ? Idéalement nous souhaitions racheter dès l’été et ma femme pourra présenter des bulletins de salaire jusqu’à août compris.

Si ce n’est pas le cas, quelle somme serait-il envisageable d’emprunter seul (salaire à 2400e euros) ?

Merci par avance pour vos réponses.

 

[Triaslau]

Bonjour,
Vous pourriez emprunter autour de 300 000 euros avec les 2 salaires. Mais vu ce que vous indiquez, bien sur la banque ne pourra pas tenir compte du second revenu; vous ne pourrez pas tenir une échéance de 1500 euros sur un seul salaire.

Il faut essayer de bricoler avec un prêt à pallier ou avec un différé (si le délai de 2 ans est garanti par l'EN, çà doit être jouable)

 

[D-Jack]

Bonjour,

....

La vente de notre bien actuel devrait nous permettre de récupérer entre 110 000 et 130 000 d’apport une fois le crédit soldé. Nous conserverions 20 000 euros d’épargne. Nous avons respectivement 43 et 42ans, deux enfants, aucun autre crédit en cours, et des revenus nets et après impôts de 2400 et 2000 euros.

Bonjour, votre crédit actuel est il transférable sur un autre bien ? ...

 

[francois77]

Bonjour,
Vous pourriez emprunter autour de 300 000 euros avec les 2 salaires. Mais vu ce que vous indiquez, bien sur la banque ne pourra pas tenir compte du second revenu; vous ne pourrez pas tenir une échéance de 1500 euros sur un seul salaire.

Il faut essayer de bricoler avec un prêt à pallier ou avec un différé (si le délai de 2 ans est garanti par l'EN, çà doit être jouable)

Pour le délai, aucune garantie du côté de l'EN, c'est un calcul de points de mutation que nous avons fait. En fait, dans les quelques échanges que nous avions eus avec des conseillers (même un d'une banque spécialisé pour l'EN), aucun ne semblait connaître le système de mutation spécifique à chaque corps enseignant, ce qui nous laissait à penser que nous pourrions négocier un prêt sur la base de nos deux salaires avant mise à disposition. D'ailleurs certains enseignants semblent indiquer avoir réussi à obtenir des crédits à deux, avant de que l'un se déclare en disposition et donc sans rémunération.

J'imagine qu'en empruntant seul, à 2400 euros nets, je pourrai obtenir 150 000 euros avec le même apport ?

Merci pour votre rapide réponse.

 

[francois77]

Bonjour, votre crédit actuel est il transférable sur un autre bien ? ...

Bonjour,

J'avoue que je ne connaissais pas cette possibilité, mais le bien que nous souhaiterions acheter serait plus cher que le bien actuel (différence de 50 000 euros environ). Je vais me renseigner sur le sujet.

Merci

 

[D-Jack]

Bonjour,

J'avoue que je ne connaissais pas cette possibilité, mais le bien que nous souhaiterions acheter serait plus cher que le bien actuel (différence de 50 000 euros environ). Je vais me renseigner sur le sujet.

Merci

Il faut bien sur que le contrat de votre prêt actuel prévoit cette possibilité

 

[francois77]

Mon contrat le prévoit apparemment mais "avec l'accord du prêteur".

Il faut bien sur que le contrat de votre prêt actuel prévoit cette possibilité

 

[Damienn]

Bonjour,

Il faut aussi prendre en compte que votre maison actuelle n'est pas encore vendue et intégrer cette donnée, et les risques, pour votre financement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Mon contrat le prévoit apparemment mais "avec l'accord du prêteur".

Souvent il y a deux possibilités qu'il ne faut pas confondre :

1) - Le "maintien" du prêt (= transfert de la garantie)
Dans ce cas il s'agit du même débiteur mais d'un bien différent à financer.

2) - Le "transfert" du prêt.
Dans ce cas il s'agit du même bien mais avec changement de débiteur puisque le solde est transféré au nouvel acquéreur (une nouvelle garantie sera à fournir par ce nouvel acquéreur/emprunteur.

Dans les deux cas ce ce n'est qu'une éventualité soumise à l'accord préalable de la banque prêteuse.

Mais il faut aussi savoir que même si l'offre/contrat ne prévoit pas l'une ou/et l'autre des ces options la banque peut toujours l'accepter si elle le veut bien.

Une telle option n'est - éventuellement - intéressante que si les conditions du prêt initial sont plus favorables que les conditions actuellement pratiquées.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Triaslau]

Pour le délai, aucune garantie du côté de l'EN, c'est un calcul de points de mutation que nous avons fait. En fait, dans les quelques échanges que nous avions eus avec des conseillers (même un d'une banque spécialisé pour l'EN), aucun ne semblait connaître le système de mutation spécifique à chaque corps enseignant, ce qui nous laissait à penser que nous pourrions négocier un prêt sur la base de nos deux salaires avant mise à disposition. D'ailleurs certains enseignants semblent indiquer avoir réussi à obtenir des crédits à deux, avant de que l'un se déclare en disposition et donc sans rémunération.

J'imagine qu'en empruntant seul, à 2400 euros nets, je pourrai obtenir 150 000 euros avec le même apport ?

Merci pour votre rapide réponse.

difficilement car vous aurez aussi le prêt relai.

 

[francois77]

difficilement car vous aurez aussi le prêt relai.

En fait, nous aimerions vendre et acheter dans la foulée, sa

 

[francois77]

sans passer par un prêt relais : l'idée serait de mettre en vente la maison aux résultats de mutation début mars, et d'acheter rapidement une fois la vente réalisée.

 

[Triaslau]

En fait, nous aimerions vendre et acheter dans la foulée, sa

oui mais ce n'est pas aussi simple.

Votre banque va évaluer votre capacité de rembourser; de son point de vue votre nouvelle demande de crédit va s'accompagner d'une baisse de vos revenus donc une augmentation drastique de votre risque; votre situation est compliquée; le mieux est e tout mettre sur la table avec votre conseiller de voir ce qu'il peut vous proposer.

et oui si vous vendez avant d'acheter çà passera mieux d'un point de vue financier, sauf que vous allez vivre ou ?

 

[francois77]

Bonjour,

Souvent il y a deux possibilités qu'il ne faut pas confondre :

1) - Le "maintien" du prêt (= transfert de la garantie)
Dans ce cas il s'agit du même débiteur mais d'un bien différent à financer.

2) - Le "transfert" du prêt.
Dans ce cas il s'agit du même bien mais avec changement de débiteur puisque le solde est transféré au nouvel acquéreur (une nouvelle garantie sera à fournir par ce nouvel acquéreur/emprunteur.

Dans les deux cas ce ce n'est qu'une éventualité soumise à l'accord préalable de la banque prêteuse.

Mais il faut aussi savoir que même si l'offre/contrat ne prévoit pas l'une ou/et l'autre des ces options la banque peut toujours l'accepter si elle le veut bien.

Une telle option n'est - éventuellement - intéressante que si les conditions du prêt initial sont plus favorables que les conditions actuellement pratiquées.

A toutes fins utiles.

Cdt

Merci pour ces informations très utiles, donc ce serait plutôt un "maintien" de prêt pour acheter un bien d'une valeur supérieure. Notre prêt actuel est très avantageux.

En fait, la partie qui coince, c'est cette histoire de mutations qui ne pourront être simultanées.

 

[francois77]

oui mais ce n'est pas aussi simple.

Votre banque va évaluer votre capacité de rembourser; de son point de vue votre nouvelle demande de crédit va s'accompagner d'une baisse de vos revenus donc une augmentation drastique de votre risque; votre situation est compliquée; le mieux est e tout mettre sur la table avec votre conseiller de voir ce qu'il peut vous proposer.

et oui si vous vendez avant d'acheter çà passera mieux d'un point de vue financier, sauf que vous allez vivre ou ?

On pensait évidemment passer quelques mois en location.

 

[Triaslau]

On pensait évidemment passer quelques mois en location.

ok vous pourriez faire çà; ce qui vous laisse le temps de chercher un nouveau bien et de voir ce qu'on vous propose. Selon ce que vous cherchez vous pourrez acheter rapidement ou une fois que les 2 salaires seront revenus.

 

[emalupin84]

On pensait évidemment passer quelques mois en location.

Cette option semble la plus raisonnable: vous aurez le temps de découvrir ou approfondir le marché immobilier local et vérifier si votre changement de vie vous convient. Personnellement, c'est ce que j'ai fait lors de ma mutation.

 

[francois77]

Bonjour,

Merci à tous pour les infos.

Effectivement, ma banque pratiquerait bien un transfert de prêt sur l'achat d'un bien équivalent ou plus cher (possibilité de contracter un prêt complémentaire), avec une nouvelle étude de nos situations respectives...

En revanche, impossible de trouver des informations sur la situation de ma conjointe. Est-ce que les banques seront vraiment au courant des conditions de mutation propres à chaque corps enseignant ? Au moment des négociations, elle sera toujours salariée de l'éducation nationale et nous n'aurons aucun intérêt à déclarer sa mise à disposition en septembre (d'ailleurs cette décision peut n'intervenir que tard au mois d'août). Au moment de la signature du contrat, elle peut très bien indiquer qu'elle conservera son poste dans notre région d'origine pour faire la navette le week-end ?

Merci par avance

 

[Triaslau]

personne ici ne va vous conseiller de mentir à la banque - vous allez signez un document certifiant que ce que vous avez fourni toutes les informations à la banque.

 

[francois77]

Effectivement je comprends, à partir du moment où ma conjointe se met en disponibilité, notre situation ne sera étudiée que sur la base d'un seul salaire, peu importe les autres éléments à venir : autre poste dans le privé et probable obtention de sa mutation l'année suivante. Nous sommes totalement bloqués par ce système de mutation qui fait que nous nous pouvons pas muter avec certitude simultanément.