avis appartement

[zomu]

Bonjour,
Je souhaite investir dans un T2 ayant besoin de beaucoup de travaux ( 50 K ). Or, cela me reviendrait, en admettant que j'arrive à le négocier 50 K ce qui ne semble pas gagné, à le payer finalement plus cher au m2 que ce qu'il en est. La question peut sembler bête, mais compte-tenu de tout ce que je pourrais déduire en impôts de mes loyers déjà existants et à venir, est-ce que ça se tente ? Mon objectif premier était de dégager un cash-flow positif ce qui sera difficile dans ce cas, et mon second objectif est de créer du patrimoine. le bien est hyper bien placé, en centre-ville, avec un petit balcon sans vis-à-vis, une jolie cheminée à l'ancienne, bref un joli potentiel surtout après travaux. Il y a des possibilités d'aide de l'Anah, mais de ce que j'ai pu voir, ce serait long en paperasse, l'aide ne dépasserait pas 20K, ne serait versée qu'à la fin des travaux, et il faudrait " sous-louer " le bien pendant 9 ans ( si j'ai bien compris )...
Si les habitués de l'immo ou moietmoi passent par là, je suis preneur de vos avis ( et de tout autre bien évidemment ! )
Merci d'avance

 

[bougnat]

T2 ayant besoin de beaucoup de travaux ( 50 K )

Je suis très sceptique sur 50 K€ de travaux pour un T2.
Je refais entièrement une maison de 120m² (mur porteur, cuisine, sdb, porte d'entrée, chauffage, eau...), et j'en serai pour 30K€ ( 45 K€ si j'inclus les postes de dépenses que vous n'avez pas : portail, porte garage, enrobés, jardin, ...).

Pour un T2, vous devez pouvoir viser < 15K€, surtout pour du locatif, où l'on évitera un meuble vasque à 800€ ou un four vapeur à 1 000€.....

Soit le prix de vente est trop élevé, soit l'estimation travaux n'est pas bonne = si je me trompe, c'est que le bien que vous voyez n'est pas une si bonne affaire.

 

[zomu]

Merci pour votre retour.
Il y a tout à refaire du sol au plafond, les fenêtres, l'electricite, la salle de bain, la cuisine avec modification des 2 pièces et mur à casser sûrement

 

[zomu]

Effectivement avec les travaux le prix devient élevé
L'agence m'a indiqué 30K de travaux, et c'est le courtier avec lequel j'ai discuté qui penchait plus pour 50K

 

[bougnat]

Je confirme. Prix d'achat + coût travaux = appartement trop cher.
Soit vous pouvez acheter moins cher (mais cela semble compliqué), soit vous faites des travaux pour moins chers.

à la louche : une piece sol;, plafond, mur => 500€, une sdb => 2500 €, une cuisine => 6000€, electricite => tableau +/- 1000€....

 

[Dexer]

Bonjour,

Sur un tel projet, je préfère raisonner dans l'ordre :

Concernant le prix :
Vous souhaitez acheter un T2 à A€ de Xm2
Le plus simple pour estimer les travaux est de demander plusieurs devis, souvent on parle en tarif par m2 pour les travaux soit T€/m2

Vous souhaitez savoir si vous ne surpayez pas l'appartement :
Votre T2 coûte donc (A+T)/X au m2
Regardez combien coute des appartements similaires au m2 et regardez si la différence est importante.

Concernant l'avantage des travaux sur un investissement locatif :
Cela a un impact direct sur votre trésorerie pour les futurs loyers perçus. A tarif équivalent, il est donc mieux de prendre un bien avec travaux. Pour faire simple et toujours à tarif équivalent, si i correspond au taux d'imposition sur lequel vous êtes imposé en fonction de la méthode de location choisie (nue, meublé , via une société etc...), votre économie d'une acquisition avec travaux pour un investissement sera la suivante T * i.

Concernant le Cash flow positif
Tout dépend de combien vous louez le bien (regardez des annonces similaires), du montant de vos mensualités et du montants des charges. (et des impôts quand vous aurez épuisé l'avantage fiscal des travaux)

Concernant la constitution d'un patrimoine
Si le bien est bien placé, que vous ne le surpayez pas, que vous l'entretenez et qu'il reste loué, vous vous constituerez un patrimoine.
Après l'emplacement déterminera la facilité avec laquelle vous pourrez vendre l'appartement si un jour vous souhaitez récupérer les fonds pour un autre projet.

Enfin comme tout investissement, il y a une part de risque, personne ne peut savoir si l'immobilier d'écroulera dans 15ans ou si à l'opposé la valeur de l'appartement sera multiplié par 2.

 

[zomu]

Merci beaucoup pour vos réponses, très complètes.
Effectivement je pense pouvoir baisser le coût des travaux, en évitant notamment le courtier en travaux. Mais n'etant pas sur place, ça me semblait plus facile. Il a évalué 1K de travaux par m2 tout compris, en gros.Au fiable s'il n'y a pas de mauvaise surprise, je ne ferais pas une bonne affaire mais je n'en ferais pas une mauvaise non plus. L'appartement se revendra facilement, par-contre je ne suis pas sûr de le revendre au prix où je l'aurais payé avec tous mes travaux. Mais si j-arrive à me dégager un CF positif, ça se tenterait bien quand même pour moi.
Est-ce que quelqu'un s'y connaît en toiture ? c'est mon seul hic : il n'y a pas de syndic, l'immeuble a 3 appartements et il date des années 50... j'ai peur que la toiture fasse mal....

 

[bougnat]

La présence d'amiante est un élément clé.
Mais qu'est-ce que vous entendez par toiture ? les tuiles/ardoises/zinc , les liteaux,/ solives/pannes ? les poutres ? juste ancien, endommagés, termites ?

Dans tous les cas, c'est onéreux....entre 30 000 et 80 000 €.

 

[agra07]

Je confirme. Prix d'achat + coût travaux = appartement trop cher.
Soit vous pouvez acheter moins cher (mais cela semble compliqué), soit vous faites des travaux pour moins chers.

à la louche : une piece sol;, plafond, mur => 500€, une sdb => 2500 €, une cuisine => 6000€, electricite => tableau +/- 1000€....

Bonjour,
Euh! 50€/m2 pour refaire le sol le plafond et les murs ? ç'est un prix qui sent l'Auvergne...

 

[zomu]

Merci pour vos réponses.
Avec tout ce qui a été dit précédemment, je vais finalement laisser tomber ce projet.
Bonne soirée

 

[bougnat]

Bonjour,
Euh! 50€/m2 pour refaire le sol le plafond et les murs ? ç'est un prix qui sent l'Auvergne...

J'aurai du préciser pour une pièce de 11m² (chambre) , j'ai repris les montants de mon fichier ^^

• sol Gerflor à 19 €/m² pour 11m² : 209 €
• plinthe MDF à peindre : 40 €
• enduit : 40 €
• mur : si c'est peinture, un pot de 4/5L pour 2 couches, je prends chez un vendeur pro : 35 € les 3L, 50 € les 5L.....et si peinture, +/- 18€ le rouleau, ça fait 5/6 rouleaux + colle : 150 €
• plafonds : meme fournisseur, 3L blanc pour 2 couches : 35 €

après, c'est moi qui m'y colle...

 

[D-Jack]

J'aurai du préciser pour une pièce de 11m² (chambre) , j'ai repris les montants de mon fichier ^^

• sol Gerflor à 19 €/m² pour 11m² : 209 €
• plinthe MDF à peindre : 40 €
• enduit : 40 €
• mur : si c'est peinture, un pot de 4/5L pour 2 couches, je prends chez un vendeur pro : 35 € les 3L, 50 € les 5L.....et si peinture, +/- 18€ le rouleau, ça fait 5/6 rouleaux + colle : 150 €
• plafonds : meme fournisseur, 3L blanc pour 2 couches : 35 €

après, c'est moi qui m'y colle...

Effectivement, si vous le faites vous-même, c'est jouable, mais vous ne parlez que de "déco", pas de travaux plus lourds (remplacement fenêtre par exemple) ... sinon, l'agent immo et le courtier basent leurs estimations sur le cout des travaux effectués par des professionnels... et là cela "chiffre" très vite

 

[agra07]

J'aurai du préciser pour une pièce de 11m² (chambre) , j'ai repris les montants de mon fichier ^^

• sol Gerflor à 19 €/m² pour 11m² : 209 €
• plinthe MDF à peindre : 40 €
• enduit : 40 €
• mur : si c'est peinture, un pot de 4/5L pour 2 couches, je prends chez un vendeur pro : 35 € les 3L, 50 € les 5L.....et si peinture, +/- 18€ le rouleau, ça fait 5/6 rouleaux + colle : 150 €
• plafonds : meme fournisseur, 3L blanc pour 2 couches : 35 €

après, c'est moi qui m'y colle...

Je comprends mieux car pour ce type de travaux, c'est surtout la main d'oeuvre qui détermine l'essentiel du prix.

 

[bougnat]

Effectivement, si vous le faites vous-même, c'est jouable, mais vous ne parlez que de "déco", pas de travaux plus lourds (remplacement fenêtre par exemple) ... sinon, l'agent immo et le courtier basent leurs estimations sur le cout des travaux effectués par des professionnels... et là cela "chiffre" très vite

La logique est la meme. J'ai remplacé la porte d'entrée (gris alu un peu moderne) = 850 €. Devis pro = 3 500 €. Aie.

C'est bien pour celà que les biens avec travaux sont un peu délicat à acheter/négocier, parce que vous avez potentiellement en face des bricolos qui pourront faire les travaux pour moitié moins cher que vous. Mais patience, vous trouverez votre bonheur.

 

[agra07]

La logique est la meme. J'ai remplacé la porte d'entrée (gris alu un peu moderne) = 850 €. Devis pro = 3 500 €. Aie.

C'est bien pour celà que les biens avec travaux sont un peu délicat à acheter/négocier, parce que vous avez potentiellement en face des bricolos qui pourront faire les travaux pour moitié moins cher que vous. Mais patience, vous trouverez votre bonheur.

Attention tout de même: si vous faites vous-même de gros travaux touchant les ouvrages (structure, clos et couvert notamment) et que vous revendez ensuite l'appartement avant 10 ans, il faut garder en tête que vous êtes redevable envers l'acquéreur de la garantie décennale.

 

[titif0u]

Gardez en tête qu'il y a en permanance des bonnes affaires pour ceux qui savent où chercher et rester patient (mais concentré).

 

[titif0u]

Nb: j'ai d'ailleurs repérez deux très bonnes affaires dans un secteur où je viens d'acquérir un appartement... Les annonces sont sur des sites avec très peu de trafic mais je sais que je ne pourrais pas dégainer avant plusieurs semaines.. enfin ou pas du tt. C'est frustrant

 

[zomu]

. Les annonces sont sur des sites avec très peu de trafic ..

C'est possible de savoir de quels sites vous parlez ? A part LBC et se loger, j'en connais pas...