Autoconstruction et amortissement LMNP

[Lestatstann]

Bonjour,
Désolé si le sujet existe déjà, j'ai fait quelques recherches sur le forum mais je ne pense pas avoir trouvé ce sujet,
J'aimerai avoir vos lumières concernant ma situation :
J'achète un terrain, j'y construit un bien et je le met en LMNP, jusqu'ici, facile...
Or, je souhaite profiter d'un amortissement maximal pour alléger la fiscalité sur les 25-35 premières années
.
J'ai donc deux gros défis :

1. Valeur à amortir
2. Durées d'amortissement

1 .Concernant la valeur, pour le terrain, facile, pour le reste j'ai fait de la sorte : la valeur des matériaux utilisés ne représentant qu'un faible pourcentage à amortir, j'ai fait évaluer le bien par 3 agences locales et ai donc pris la valeur moyenne de leur estimation, là ou je bute, c'est sur la ventilation détaillée du bâti (% maçonnerie, % toiture, % electricité, % chauffage, % aménagements intérieurs) : sur quoi me baser ? mon site de comptabilité en ligne (decla.fr) me dit de prendre la somme totale, or j'ai lu qu'il fallait détailler les montants et les durées.

et du coup on enchaine sur les durées...

2. Comment ne pas me faire retoquer sur les durées ?

Merci beaucoup pour vos précieux conseils.

 

[Lestatstann]

Quand j'écris ici valeur globale, c'est l'estimation moyenne par les 3 agences, j'y retranche le vrai cout du terrain (13%)
et après...

 

[moietmoi]

1 .Concernant la valeur, pour le terrain,

Bonjour
De par la loi , et par nature un terrain ne s'amortit pas.
Je crois que c'est ce que tu as fait
J'étudie le reste..
Les 88 000 , c'est le prix d'achat réel?

 

[moietmoi]

Il y a une question de principe juridique que je me pose pour la suite.
As tu le droit ,dans ton cas, oú les coûts sont connus, d'amortir sur le valeur vénale du bien.
A plus petite échelle :
J'installe moi même un chauffage dans ma maison LMNP.
Je n'ai le droit d'amortir que les matériaux.
Pas mon travail.
Si le bien est déjà en exploitation, je n'ai pas le droit d'utiliser la nouvelle valeur vénale du bien.
Sauf, à vérifier, à sortir des immobilisations l'ancienne maison sans chauffage ...mais ce serait risqué.

Et pour un bien nouveau en auto construction ?
Question de fond..je vais voir si j'ai des sources..

 

[Rewolution]

Je pense que c'est pas la bonne démarche.En faisant construire, surtout si tu mets la main à la pâte, tu dois faire estimer la valeur de ton bien (prix de vente potentiel).
C'est cette valeur qui sera utilisée par ton comptable pour calculer l'amortissement, il déduira la quote part terrain sous sa responsabilité.
Là, les durées d'amortissement ne sont pas bonnes, le gros oeuvre s'amorti par exemple sur 50 à 80 ans. Ca peut être différent si tu as construit un mobil-home.
Mais laisse cette responsabilité à ton comptable, c'est mon conseil.

 

[moietmoi]

Rebonjour
Je continue sur mes interrogations
Après consultation du Bofip
A ce que j'en comprends
Si tu as ouvert ton entreprise LMNP lors de la construction, et que c'est l'entreprise qui a acheté les matériaux tu n'as le droit d'amortir que le prix de revient.
Si ton entreprise LMNP est juste créé et que ta maison t'appartient alors dans ce cas:
"Il s'ensuit qu'en cas d'inscription d'un tel immeuble au bilan ou sur l'annexe n° 2033 A (CERFA n° 10956) en cours d'exploitation, l'exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. C'est en fonction de cette valeur réelle que seront calculés les amortissements annuels."

 

[Lestatstann]

Les 88 000 , c'est le prix d'achat réel?

Oui effectivement, oui bien sûr il ne s'amorti pas mais on connais exactement sa valeur pour le déduire du reste.

 

[Lestatstann]

Je pense que c'est pas la bonne démarche.En faisant construire, surtout si tu mets la main à la pâte, tu dois faire estimer la valeur de ton bien (prix de vente potentiel).
C'est cette valeur qui sera utilisée par ton comptable pour calculer l'amortissement, il déduira la quote part terrain sous sa responsabilité.
Là, les durées d'amortissement ne sont pas bonnes, le gros oeuvre s'amorti par exemple sur 50 à 80 ans. Ca peut être différent si tu as construit un mobil-home.
Mais laisse cette responsabilité à ton comptable, c'est mon conseil.

Oui j'ai bien fait estimer par 3 agences, c'est bien cette valeur moyenne de revente ou du marché que j'amorti, et justement c'est pour la ventilation qui suit que j'ai besoin de vos conseils, j'ai choisi de partir avec le comptable en ligne "décla.fr" et j'ai donc mis moi même les montants ainsi que les durée d'amortissement en me basant sur diverses informations du net.

 

[moietmoi]

Oui effectivement, oui bien sûr il ne s'amorti pas mais on connais exactement sa valeur pour le déduire du reste.

Ce point là est clair.
Est ce le LMNP qui a fait construire ?

 

[Lestatstann]

Votre question me semble compliquée, car c'est bien une entreprise individuelle le LMNP, tout est à mon nom propre, il n'y a pas vraiment d'entité LMNP, après il faudrait que je regarde les dates exactement mais disons pour être clair, le terrain a été acheté bien avant la création du LMNP, donc la construction et les devis sont à mon nom propre

 

[moietmoi]

n'y a pas vraiment d'entité LMNP,

Si. Pour les impôts et pour la loi c'est une EI. Entreprise individuelle.

la construction et les devis sont à mon nom propre

Donc,si je comprends bien, à l'heure actuelle, il n'y a aucune interférence entre la maison et le LMNP.
Toutes les factures ont été payés par toi et pas par le compte LMNP.

Dans ce cadre , une décision personnelle pourra apporter ton bien, à l'entreprise LMNP, en sortant de ton patrimoine personnel le bien. Et l'amortissement se fera effectivement sur la valeur vénale moins le terrain.
Les % et les durées ne peuvent être définies qu'en fonction du type de construction dans le cadre assez large fixé par le Bofip.
En tout cas 25 ans pour le gros œuvre, sauf si tu as construit une cabanne, serait une porte ouverte à un redressement.

Par ailleurs, je ne peux que recommander de descendre beaucoup plus profond dans la décomposition.
Le prends un exemple ,exprès, un peu excessif.
Un jour tu dois changer une fenêtre.
Il faudra sortir la part de la fenêtre de l'actif, en rectifiant la part non amortie, et en augmentant l'actif de la nouvelle fenêtre avec sa nouvelle durée.
Un comptable pourra ,en fonction de ta construction les durées et % faire une décomposition plus fine.
Si c'est une construction classique , je pense que 50/60 ans pour le gros œuvre peut se faire.
Et concernant les aménagements intérieurs, 15 ans me paraît possiblement réductible .
Une décomposition plus fine, te permettrait d'avoir des 7,10 ans.

 

[Lestatstann]

D'accord, super merci pour votre aide.
Maintenant que ma LMNP tourne, et ce depuis 2 ans avec des taux mal fichus (par moi même et sans alerte de mon site de comptabilité), que me conseillez vous ? Corriger tout ceci ? dans la mesure du possible ? (et donc allonger des durée d'amortissement que j'ai fait trop courte?)
Mais aussi : après deux déclarations déjà validée par le fisc (ou en tout cas sans nouvelle de leurs part) ne pourrai-je affirmer que ces données ont été "acceptées" ?

 

[moietmoi]

D'accord, super merci pour votre aide.
Maintenant que ma LMNP tourne, et ce depuis 2 ans avec des taux mal fichus (par moi même et sans alerte de mon site de comptabilité), que me conseillez vous ? Corriger tout ceci ? dans la mesure du possible ? (et donc allonger des durée d'amortissement que j'ai fait trop courte?)
Mais aussi : après deux déclarations déjà validée par le fisc (ou en tout cas sans nouvelle de leurs part) ne pourrai-je affirmer que ces données ont été "acceptées" ?

J'en reviens à mes questions initiales concernant la chronologie des faits.

 

[Lestatstann]

Achat terrain 02/2022
Fin construction 09/2023
Création LMNP 10/2023
Mise en location 10/2023
première liasse fiscale 2023
Seconde 2024

 

[moietmoi]

Achat terrain 02/2022
Fin construction 09/2023
Création LMNP 10/2023
Mise en location 10/2023
première liasse fiscale 2023
Seconde 2024

Merci.
C'est très clair.

Mais aussi : après deux déclarations déjà validée par le fisc (ou en tout cas sans nouvelle de leurs part) ne pourrai-je affirmer que ces données ont été "acceptées" ?

Non.
Les contrôles sur ce genre de choses ne sont pas automatiques,et finalement assez rare ,cependant dans 8 ou 15 ans un contrôle pourrait remettre en cause les choix initiaux qui produisent chaque année des effets.
L'avantage d'un expert comptable, c'est que sauf si tu lui signes une décharge pour faire quelque chose qu'il ne recommande pas, sa responsabilité est engagée.

Corriger tout ceci ?

Je ne sais.
Peut être @Rewolution aura un avis éclairé

 

[Rewolution]

Hello,
C'est un peu la limite de ces plateformes sans responsabilité ni contrôle. Il y en a des bien comme decla d'ailleurs, mais proposer des durées d'amortissement hors BOFIP sans le préciser revient à inciter à un conducteur de rouler à 200km/h. C'est possible mais c'est pas malin.
Comme moietmoi, je pense que le risque est faible, mais on voit les contrôles qui deviennent de plus en plus fréquents car automatisés, et c'est tant mieux. Car à cause de telles durées d'amortissement, on finira par interdire l'amortissement dans son ensemble, et ça aidera personne... C'est, l'amendement 1458 [lien réservé abonné].

Note que le fisc a validé la réception de ta liasse, mais en aucun cas son contenu ni son mode de calcul.

Pour être bien, et mieux dormir, ça coûterait pas une fortune de refaire ça proprement sur 2023 et 2024, avec une boîte comme Qlower qui prend la responsabilité de l'amortissement. t'en aurais pour 540€ environ, mais ça te refait payer un truc que tu as déjà payé 440... Tu as aussi jd2m qui prend la responsabilité de l'amo, mais en mode autonome, je ne sais pas si ils pourront remonter en 2023.

 

[Lestatstann]

D'accord merci je pense que c'est bien clair, question de débutant, mais, ne peut on pas simplement corriger la liasse actuelle avec notre droit à l'erreur ? Quand je dis l'actuelle je veux dire la prochaine à être déposée au fisc.
Merci encore je tâcherais de mieux me renseigner pour la suite.

 

[Rewolution]

En fait tu ne peux pas envoyer toi-même une liasse. C'est ce que fait décla avec les données quie tu as choisi. La télétransmission est obligatoire, et tu ne retrouveras pas ta liasse sur ton portail pro des impôts. donc une télétransmission est nécessaire.
Peut-être que décla te propose de corriger, mais à coup sûr, tu vas repayer le même montant. autant te faire accompagner et transférer le risque de l'amortissement

 

[moietmoi]

avec notre droit à l'erreur

ça doit se faire; surtout que le fisc aurait à gagner par la suite..... mais je pense que le mieux placé pour faire passer la pillule est un comptable qui reprendraid la compta depuis le début, et qui enverrait des liasses rectificatives.

je vois mal un logiciel en ligne reprendre les amortissements en changeant les valeurs d'immobilisations et les durées..