Augmentation des mensualités : besoin d'avis

[famong]

Bonjour,

J'ai contracté un prêt immobilier en 2003 sur 18 ans à 4.65% (hors assurance) fixe pour un montant de 116 700 €. Je rembourse actuellement 800€ par mois.
Suite à une évolution des revenus du couple, nous pensons augmenter les mensualités pour les faire passer à 1000 € par mois.

La banque nous a fait une proposition : il reste 86 600€ (échéance 75 sur 216) à rembourser et nous propose de les rembourser pour 1000 € par mois pendant 106 mois avec des frais d'étude de 433€ (a priori HT correspondant à 0.5% du capital restant à rembourser, trouvé dans les CG du prêt).

D'après mes calculs :
- cout du prêt sans augmenter les mensualités : 800*(216-75)=112 800 €
- cout du prêt avec augmentation : 1000*106=106 000€

Donc nous gagnons 6 800€ auxquels viennent s'ajouter l'assurance que nous ne payons plus en fin de crédit soit (216-75-106)*45=1 575 € mais il faut retrancher les frais de gestion à 433€

Donc, toujours d'après moi, une économie de 6800+1575-433= 7 942 €

Je continue mon raisonnement : ces 200 € mis en plus tous les mois dans l'augmentation des mensualités pourraient très bien être placés sans toucher aux mensualités actuelles.

Une simulation effectuée par la banque sur 9 ans (106 mois, mais là ils se sont trompés car si je ne change pas les mensualités, il me reste 216-75=141 mois=11.75 années), en plaçant 200€ à 3% conduit à un capital de 23 520€ net de prélèvements sociaux soit 1 920 € d'intérêts.

Pour conclure, je comprends donc que nous avons intérêt à augmenter nos mensualités de 200€ pour économiser 7 942-1920=6 022 €

Ce raisonnement est-il bon ou alors y a t-il mieux à faire ?
Merci d'avance pour vos avis éclairés.

 

[Aristide]

B

Donc, toujours d'après moi, une économie de 6800+1575-433= 7 942 €

Je continue mon raisonnement : ces 200 € mis en plus tous les mois dans l'augmentation des mensualités pourraient très bien être placés sans toucher aux mensualités actuelles.

Une simulation effectuée par la banque sur 9 ans (106 mois, mais là ils se sont trompés car si je ne change pas les mensualités, il me reste 216-75=141 mois=11.75 années), en plaçant 200€ à 3% conduit à un capital de 23 520€ net de prélèvements sociaux soit 1 920 € d'intérêts.

Pour conclure, je comprends donc que nous avons intérêt à augmenter nos mensualités de 200€ pour économiser 7 942-1920=6 022 €

Bonjour,

Sur le première partie de votre calcul, à une dizaine d'euros près; je suis d'accord (7.956€)

Par contre je ne vois pas comment vous trouvez 23.520€ au bout de 141 mois vu que que 141 x 200€ donnent déjà 28.200€ de capital épargné auquel viennent donc s'ajouter les intérêts calculés au mois le mois et capitalisés à l'année.

Moi je trouve :
+ Capital épargné = 28.200€
+ Intérêts capitalisés = 5.115€
- Prélèments sociaux
5.515€ x 12,10% = 619€
=> Intérêts nets = 4.496€

La conclusion reste cependant vraie, 7.956€ étant à comparer à 4.496€,ce qui semble logique puisque d'un côté vous empruntez à 4,65% et de l'autre côté vous n'épargnez qu'à 3%.

Mais, dans ce raisonnement, vous restez strictement dans une logique "économico financière"

Vous avez précisé que vous étiez assurés sur cet emprunt.

Premier cas de figure:
Vous conservez ce crédit en l'état et vous épargnez vos 200€ tous les mois.
Suivant les calculs ci-dessus, ce n'est pas votre intérêt.
Mais si, hélas, il vous arrivait un sinistre (ce que je ne vous souhaite pas bien entendu), l'assurance rembourserait le capital dû à la banque, cependant que vous ou vos proches conserveriez tant votre bien que votre capital épargné.

Second cas de figure
Vous aumentez de 200€ par mois vos mensualités ce qui apparaît comme la solution "économico financière" la plus intéressante.

Dans ce cas, si un sinistre survenait, l'assurance rembourserait certes le capital dû cependant que vous ou vos proches conserveriez toujours le bien.

Mais vous n'auriez aucun capital épargné.

A côté de la stricte réflexion "économico financière", il y a donc un autre raisonnement qui est le raisonnement "Prévoyance/sécurité".

Il a un coût, certes, mais c'est normal car la sécurité se paie.

Cordialement

 

[IMEI]

Mon cher Aristide,
Il n'y a pas de prévoyance magique dans un crédit, il y a une assurance mais qui coûte la même chose que pour s'assurer à côté d'un crédit pour des versements similaires.
Je ne comprends toujours pas pourquoi on continue de vanter des vertues uniques pour les crédits, avec le scénario accident.

 

[Aristide]

Mon cher Aristide,
Il n'y a pas de prévoyance magique dans un crédit, il y a une assurance mais qui coûte la même chose que pour s'assurer à côté d'un crédit pour des versements similaires.
Je ne comprends toujours pas pourquoi on continue de vanter des vertues uniques pour les crédits, avec le scénario accident.

Bonjour EMI

Oui, je sais
Nous avons déjà échangé sur le sujet
Mais comme vous le suggérez si je me souviens bien, prendre d'une part une assurance prévoyance - sans l'invalidité temporaire - et avec une prime révisée annuellement plus d'autre part, une assurance que vous appelée "Garantie Accident de la Vie" pour combler l'absence du risque invalidité temporaire dans la prévoyance çà ne doit pas faire pareil.
=> Au niveau des coûts ?
=> Au niveau des garanties (J'ai eu un sinistre avec une GAV, c'est en connaissance de cause que j'en parle")


Mais je veux bien que, chiffres à l'appui, vous me démontriez le contraire.

Cordialement,

 

[famong]

Re,

Entièrement d'accord avec Aristide concernant les 200€ à 3%. La banque a fait une simulation sur 9 ans alors qu'elle aurait du la faire sur 11.75 ans soit 141 mois=216-75 (à mon avis mais j'ai des doutes). Maintenant quels sont les intérêts sur 11.75 ans avec 200€ par mois placés à 3%. Et dans ce cas, c'est plus comparable.

Merci en tout cas de la réponse. Mais est ce que 6000€ c'est pas cher payé pour 3 ans d'assurance ?

Benoît

 

[Aristide]

Mais est ce que 6000€ c'est pas cher payé pour 3 ans d'assurance ?

Ce n'est pas 6.000€ à considérer.
C'est 7.956€ - 4.496€ = 3.460€ (24,54€/mois)

Ce n'est pas 3 ans non plus, c'est presque 12 ans (141 mois)?
Cdt

 

[IMEI]

Nous avons déjà échangé sur le sujet

Oui, et j'insistais sur le principe
- on compare le gain d'un placement nu avec un crédit nu
- si on veux comparer un crédit assuré, on le fait avec un placement plus assurance à côté

Quelle assurance à côté, quelles conditions ? Le choix est vaste, il suffit d'y vouloir chercher.

L'assurance crédit n'est en rien plus avantageuse qu'une assurance séparée, les banques ou mutuelles ne sont pas idiotes pour faire des cadeaux.

Je parle du principe.

 

[famong]

Ce n'est pas 6.000€ à considérer.
C'est 7.956€ - 4.496€ = 3.460€ (24,54€/mois)

Ce n'est pas 3 ans non plus, c'est presque 12 ans (141 mois)?
Cdt

Je ne comprends pas !
A quoi correspond 7 956 - 4 496 ?

A vous lire, le fait d'augmenter les mensualités me fait perdre 3 ans environ d'assurance en cas de pépin. Si je choisis l'option augmentation des mensualités, je gagne financièrement mais pas en assurance. Mais je gagne combien ? Ce que j'ai écrit plus haut ou non ?

Que dois-je faire ?

Merci.

 

[Aristide]

Si vous augmentez votre mensualité de 200€ par mois, vous économisez 7.956€ sur votre crédit

Si vous conservez ce crédit en l'état mais que vous placiez ces 200€ pendant 141 mois; vous percevez 4.496€ d'intérêts après prélèvements sociaux.

Le fait de conserver votre crédit en l'état tout en plaçant 200€/mois pendant 141 mois vous fait donc perdre 7.956€ - 4.496€ = 3.460€

Mais, étant assuré sur le crédit et ayant placé vos 200€ tous les mois (sur 141 mois puisque le crédit est resté en l'état) , s'il vous, arrivait un sinistre, l'assureur rembourserait le solde dû à la banque mais vous ou vos proches conserveriez votre capital épargné.

Si vous optez pour l'augmentation de la mensualité de 200€/par mois vous faites une économie de 7.956€ mais en cas de sinitre dans les 106 mois qui resteraient, vous n'avez aucun capital d'épargné.

Cdt

 

[famong]

Re,

Ca y est j'ai compris la différence entre raisonnement "économique" et "prévoyance".
Merci en tout cas pour ces réponses qui m'ont fait voir un autre aspect auquel je n'avais pas pensé.
Je pense que je vais laisser le prêt tel qu'il est.

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