Enoki
Contributeur
Bonjour à tous,
Je me pose une question quant au premier bien locatif (T3) que j'ai acheté en Décembre 2023, exploité en colocation LMNP en nom propre (2 locataires).
Il présente une rentabilité brute de 7,23%, et nette de 5,89% environ. Il a été acheté à crédit (100%).
Avec le recul que j'ai aujourd'hui (au bout du 3e bien en cours d'acquisition), ce premier bien est le moins interessant et moins rentable car il s'agit d'un bien:
- sans travaux, un bien un peu "coup de coeur", bel appartement prêt à habiter (quasi pas de marge en terme de valorisation) => comme c'était mon premier bien, j'avais peur de me lancer dans les travaux, d'autant plus que le bien est à 1h30 en TGV de mon domicile,
-grosse copro, avec de grosse charges (ascenseurs, entretiens de grands espaces communs dont des espaces verts, etc).
Les avantages:
- le loyer que je pratique est dans la fourchette très haute du marché local, et cela ne m'a pas empêché d'avoir des dizaines de candidatures lors de la mise en location,
- malgré cela, très peu de turnover et pas de vacance locative (1 départ de locataire en 9 mois, remplacé directement le lendemain de la sortie du précédent),
- le marché locatif est donc extrêmement tendu dans cette ville.
Je ne sais pas si c'est un avantage ou un inconvénient pour le marché actuel mais il est presque à l'autofinancement: absolument tous frais payés, mon effort d'épargne est d'environ 80EUR. En cas de baisse des taux d'ici la fin de l'année, ce montant pourrait peut-être diminuer.
Aujourd'hui, j'ai appris à acheter "mieux" avec de gros travaux, donc je vois la différence en termes de plus value latente dès la fin des travaux.
Sur le bien en question, le marché immobilier est baissier depuis l'année dernière, et si je pars sur une hypothèse où le prix de vente en 2025 équivaut au prix auquel j'ai acheté, je commencerais à faire une (très petite) plus-value à compter de mai 2025 en le revendant.
Ma question est donc la suivante: pensez-vous qu'il est mieux de garder le bien encore quelques années, qu'il se rembourse tranquillement en attendant un marché local plus haussier (ce n'est ni certain ni garanti), ou revendre d'ici la fin de l'année histoire de prendre un tout petit peu de plus value (aussi pour ne pas avoir mis de l'énergie dedans pour zero), et acheter des biens beaucoup plus rentables?
Je me pose une question quant au premier bien locatif (T3) que j'ai acheté en Décembre 2023, exploité en colocation LMNP en nom propre (2 locataires).
Il présente une rentabilité brute de 7,23%, et nette de 5,89% environ. Il a été acheté à crédit (100%).
Avec le recul que j'ai aujourd'hui (au bout du 3e bien en cours d'acquisition), ce premier bien est le moins interessant et moins rentable car il s'agit d'un bien:
- sans travaux, un bien un peu "coup de coeur", bel appartement prêt à habiter (quasi pas de marge en terme de valorisation) => comme c'était mon premier bien, j'avais peur de me lancer dans les travaux, d'autant plus que le bien est à 1h30 en TGV de mon domicile,
-grosse copro, avec de grosse charges (ascenseurs, entretiens de grands espaces communs dont des espaces verts, etc).
Les avantages:
- le loyer que je pratique est dans la fourchette très haute du marché local, et cela ne m'a pas empêché d'avoir des dizaines de candidatures lors de la mise en location,
- malgré cela, très peu de turnover et pas de vacance locative (1 départ de locataire en 9 mois, remplacé directement le lendemain de la sortie du précédent),
- le marché locatif est donc extrêmement tendu dans cette ville.
Je ne sais pas si c'est un avantage ou un inconvénient pour le marché actuel mais il est presque à l'autofinancement: absolument tous frais payés, mon effort d'épargne est d'environ 80EUR. En cas de baisse des taux d'ici la fin de l'année, ce montant pourrait peut-être diminuer.
Aujourd'hui, j'ai appris à acheter "mieux" avec de gros travaux, donc je vois la différence en termes de plus value latente dès la fin des travaux.
Sur le bien en question, le marché immobilier est baissier depuis l'année dernière, et si je pars sur une hypothèse où le prix de vente en 2025 équivaut au prix auquel j'ai acheté, je commencerais à faire une (très petite) plus-value à compter de mai 2025 en le revendant.
Ma question est donc la suivante: pensez-vous qu'il est mieux de garder le bien encore quelques années, qu'il se rembourse tranquillement en attendant un marché local plus haussier (ce n'est ni certain ni garanti), ou revendre d'ici la fin de l'année histoire de prendre un tout petit peu de plus value (aussi pour ne pas avoir mis de l'énergie dedans pour zero), et acheter des biens beaucoup plus rentables?
