Apport ou pas pour prêt immo. ?

[captain56]

Bonjour à tous,

On voudrait réaliser un achat immo. de 70 000 euros.
On peut faire un apport de 25 000 euros.
On a la possiblité de rembourser le prêt à environ 3,90 % en environ 5-6 ans.

Un courtier nous conseille de ne pas faire d'apport mais de placer les 25 000 euros.
Pour lui, les taux sont bas donc il faut emprunter les 70 000 euros et faire un prêt de 15 à 20 ans, surtout si on met ensuite l'appartement à louer.

Ils nous a fait la démonstration du coût du crédit et du gain de l'argent placé à 4,5 % sur 20 ans. Evidemment, le gain est important.

Qu'en pensez-vous ?
Faut-il faire un apport ? Faut-il allonger la durée du crédit ?

Merci pour vos réponses.
Cordialement,

 

[Gagarine]

Je ne vois pas pourquoi vous remboursez un prêt de 55kE (70-25) en 5/6 ans et un prêt de 70kE en 15 ans ?
Mais effectivement, les taux sont encore bas et il vaut mieux emprunter plutôt que trop se "découvrire" !
A+

 

[captain56]

Je ne vois pas pourquoi vous remboursez un prêt de 55kE (70-25) en 5/6 ans et un prêt de 70kE en 15 ans ?

Je rembourse un prêt en 5 ans en mettant 850 euros par mois (environ) grâce à l'apport de 25 kE.

Ce courtier pour mon interêt (et le sien ?!?) me conseille de garder mon apport (et de le placer) et d'allonger au maximum la durée du prêt.

Ce n'est pas que je ne peux pas financièrement rembourser le prêt de 70 kE + vite mais ce courtier conseille d'alonger la durée du prêt à 15 ans, voir 20 ans et de placer les 25 kE d'apport sur un contrat de type AV.
Cela serait plus interessant d'après lui !
Au lieu de rembourser 850 euros par mois, je rembourse 300 euros et la différence est placée.

Merci pour votre interêt à ma question

Dites moi si je suis pas clair !

 

[Gagarine]

Je ne vois tjrs pas prq payer un max d'intérêt sur 20 ans (cout du crédit: 25kE environ) alors que tu peux rembourser en 10 ans (cout du crédit 12kE environ). Voilà 13kE vite gagnés !!! Ensuite libre à toi de placer tes 25kE (on peut en discuter si tu nous expose tes projets: immo, AV, PEA, PEL...)
A+

 

[captain56]

Le courtier m'a déconseillé de faire l'apport de 25 kE.
Il m'a conseillé de le placer à 4,5 % comme sur une A.V.

Ensuite, on emprunte 70 kE sur 20 ans à 3,90 % pour un appart' qui serait aujourd'hui residence principal mais que l'on mettrait en location dans 5 ans par exemple.
Les interêts seraient alors déductible des revenus fonciers des impôts.

Pour se justifier, il m'a fait une simulation de l'argent de l'apport placé à 4,5 % sur 20 ans et une simulation du prêt à 3,9 %.
La différence semblait positive en notre faveur.

Est-ce que cela tient la route ?
merci !

 

[Gagarine]

La déduction des intérêts si tu loues ton appartement au bout de 5 ans ne te fera jamais récupérer les 13kE dont je t'ai déjà parlé si tu réduis la durée de l'emprunt !
Donc, pour moi, il faut emprunter 70kE sur 10 ans et placer tes 25kE où tu veux pour optimiser ton capital.
A+

 

[captain56]

La déduction des intérêts si tu loues ton appartement au bout de 5 ans ne te fera jamais récupérer les 13kE dont je t'ai déjà parlé si tu réduis la durée de l'emprunt !
Donc, pour moi, il faut emprunter 70kE sur 10 ans et placer tes 25kE où tu veux pour optimiser ton capital.
A+

Merci !

Tu as sûrement raison. Je vais refaire les calculs moi-même car apparemment je ne retrouve pas forcement les mêmes montants que le courtier.

 

[Constantine]

Je suis d'un tout autre avis,

Tu devrais comme l'a dit ton courtier rembourser sur une durée plus long, (intérêt déductible des revenus imposables) et placer tes 25k€ en assurance vie, mais par contre je serais toi, je placerai à 70% actions et 30% sécuritaires chez un bon conseiller en gestion de patrimoine, qui pourra arbitrer le cas échéant pour réduire les risques liés a la bourse, en sachant une chose, c'est que si tu places ton argent sur une durée long (au moins 10 ans), tu peux espérer en moyenne plus de 10% par an.

Après 8 ans ou 10 ans tu pourras alors casser ton contrat d'assurance vie pour soit réinvestir, soit pour rembourser ton prêt (attention dans ton offre de prêt de ne pas avoir d'indemnité de remboursement anticipé.

Sinon, je te signal que je peux t'avoir facilement du 3.80% fixe sur 20 ans, si tu es prêt a changer de banque.

Cordialement
Conseiller en gestion de patrimoine

PS : Juste pour gargarine 70-25 = 45 k€ et non 55 k€

 

[Gagarine]

Autant pour moi
Mais cela ne change rien au fait qu'il est plus interressant d'emprunter 70kE et de placer les 25kE restant ! L'arbitrage sur la durée de l'emprunt pourrait être facilité si l'on connaissait la TMI de CAPTAIN56.

 

[Constantine]

autant pour moi, j'avais mal lu lol.

Tout a fait d'accord.

 

[speos]

Merci !

Tu as sûrement raison. Je vais refaire les calculs moi-même car apparemment je ne retrouve pas forcement les mêmes montants que le courtier.

Malin ce courtier, l'intérêt dans l'histoire est surtout pour lui, je m'explique :
- augmentation du montant du prêt = augmentation de sa commission banque puisque la banque va le rémunérer environ 1% du montant de ton prêt
- placement de l'apport en assurance-vie : cela lui permet de te vendre une assurance vie et de toucher une commission...

 

[captain56]

Autant pour moi
Mais cela ne change rien au fait qu'il est plus interressant d'emprunter 70kE et de placer les 25kE restant ! L'arbitrage sur la durée de l'emprunt pourrait être facilité si l'on connaissait la TMI de CAPTAIN56.

Mon TMI serait de 19- 20 %.

 

[Gagarine]

Sur les nouveaux baremes 2006, ta TMI est de 14% jusqu'à 24ke de revenus annuels. 30% au delà.
Je persiste: il faut que tu diminues la durée au max. Ton économie d'impôt ne compensera pas le montant des intérêts supplémentaires si tu rembourses sur 20 ans.
A+