Acheter sa 1ère RP après 2 investissements immo

[titif0u]

Bonjour ou bonsoir

J'ai commencé assez jeune (22 ans) à acheter mon premier investissement locatif.
Je viens de concrétiser le deuxième, et vivant toujours chez mes parents, j'aimerais envisager le 3e comme celui de ma RP (le besoin se faisant de plus en plus grandir ^^).

Voici la situation:

J'ai 24 ans et mes revenus sont pour le moment:
- CAF 300 euros de prime d’activé
- Revenu complémentaire irréguliers d'auto entrepreneur (3000 euros l'an passé mais pas comptabilisé car ça fait que un an d'activité)
- Deux biens locatifs loués au même tarif:

650CC et 600HC (un depuis un an environ sans soucis, et le second qui vient de démarrer)
Ça me fait donc 1200 HC et 1300CC de revenus fonciers mensuels

Sachant que je vais commencer une activité à temps partiel en CDI d'ici quelques semaines, je vais être à environ 800e / mois pour commencer.

Mes charges: Un crédit immo jusqu'en 2043 de 300e / mois (restant 64K) et un crédit étudiant jusqu'en 2030 de 350/mois (restant 41K).
Je ne sais si c'est une info utile, mais: j'ai donc encore environ + de 100K de dette, et mes deux biens locatifs sont estimés tespectivement à 120K et 90K.

et le projet de RP:

J'aimerais emprunter 70K environ sur 25 ans, j'ai compté un taux moyen, j'ai vu que cela me faisant hors assurance, environ 270e / mois.
J'ai des économies de côté, je pourrais consacrer entre 10 et 20K à ma RP. Je garde une partie de prudence pour mes biens locatifs.


Qu'en pensez-vous ? comment pourrais-je améliorer ma stratégie (j'aimerai faire cet achat durant l'année 2020. ou 2021...), hormis l’évidence d'augmenter les revenus de mon CDI...
Je me demandais si après ma période d’essai validée, je pourrais envisager un achat de RP avec ce profil-ci ? je sais qu'une grosse parti de mes revenus dépendent des biens locatifs, je ne sais pas si cela est foncièrement un désavantage en soi ?
Ce qui est sûr, c'est que j'ai un profil atypique et pas facile pour une banque... Je me demande aussi s'il ne serait pas plus simple ou judicieux de devenir simple locataire et de partir sur un 3e investissement similaire et/ou plus ambitieux pour augmenter ma capacité d'emprunt avant l'achat de RP.

 

[moietmoi]

Ça me fait donc 1200 HC et 1300CC de revenus fonciers mensuels

Bonjour, il me semble, si j'ai bien suivi tes posts que ce sont des locations meublées; Pour bien commencer dans ta "carrière" locative, autant employer les bons mots, en meublé, on parle de recettes et on cause toujours charges comprises; mais il est vrai que le hors charges donne un ordre de grandeur plus accessible;

- CAF 300 euros de prime d’activé

Ça me fait donc 1200 HC et 1300CC de revenus fonciers mensuels

on y revient, car si ce sont des revenus fonciers , tu risques de ne plus avoir droit à la prime , ou avoir une prime moindre; alors que si ce sont des recettes de meublés, il sera tenu compte de ton revenu fiscal de meublé, qui, si tu t es bien débrouillée avec ton comptable et cga, (je sais que tu rechignes) sera de 0 ou proche; donc ta prime sera conservée...

Un crédit immo jusqu'en 2043 de 300e / mois (restant 64K) et un crédit étudiant jusqu'en 2030 de 350/mois (restant 41K).

Là ça risque de se gâter pour les crédits futurs: le premier point étant le crédit étudiant: tout dépend de ce que tu as dit à la banque; la banque se sentira t elle flouée en découvrant l'utilisation du crédit, ou au contraire le conseiller te félicitera-t-il?
le 2 crédits sont ils dans la même banque, as tu caché(illégalement) des choses aux banques pour les obtenir?

Si tu as été transparente et que les 2 crédits sont dans la même banque, celle-ci est la mieux placée pour le futur;
quoique, si tu es bien en meublé, il faut que cette banque sache lire et comprenne un bilan de meublé, car ton revenu fiscal de ces meublés va être proche de zéro, alors que ton revenu réél est recettes-impot(0)-charges-crédit, et cela serait une vraie chance pour toi;
quoique tu risques de bloquer sur la notion d'encours: comme tu le remarques tu as plus de 100ke d'encours, et chacun, quelque soit son niveau de revenus, touche a un moment sa limite d'encours; et il me semble difficile pour de la RP, d'aller plus loin vu la structure de tes revenus;

J'aimerais emprunter 70K environ sur 25 ans

Pour de la Rp en région parisienne, tu risques d'avoir une masure et nom pas un lieu de vie...

 

[titif0u]

Bonjour Moietmoi,

Effectivement, locations meublées, pour le moment oui je ne paie rien grâce au travail de mon comptable et cela n'affecte pas mes autres revenus, mais les aides CAF sont par nature irrégulières... Je ne compte pas dessus à moyen terme.

Concernant le crédit: je n'ai pas "menti" ou caché d'informations... deux banques différentes, quand j'ai souscris au prêt étudiant, j'ai bien déclaré mes "recettes" locatives et mon prêt immo en cours, ça plutôt été un plus car ils m'ont accordés le montant maximum très facilement (malgré un garant avec peu de revenu). Concernant le conseillé, j'en avais une excellente qui me suivait bien, mais ils changent malheureusement tous les 2 ans...

quoique tu risques de bloquer sur la notion d'encours: comme tu le remarques tu as plus de 100ke d'encours, et chacun, quelque soit son niveau de revenus, touche a un moment sa limite d'encours; et il me semble difficile pour de la RP, d'aller plus loin vu la structure de tes revenus;

Ici, milles questions se bousculent... j'ai pensé à faire racheter mon prêt étudiant pour l'intégrer dans un crédit immo sur 20+ ans . Cependant, ai-je vrm intérêt à rallonger cette durée et le montant ? j'ai actuellement un taux imbattable de 0,7% sur 10 ans, avec un coût total des intérêts de 1500 euros... soit des miettes. Alors certe, en rallongeant je diviserais la mensualité par deux et je me donnerais bcp plus de marge de manœuvre, au fond c'est une très bonne stratégie si je veux continuer à investir ensuite, mais de l'autre côté une partie de moi se dit que ce serait du "gachis" de transformer ce "super prêt" eu un crédit immo classique.
C'est la même logique si je veux faire baisser mon endettement, de rembourser une partie de mes prêts, mais quel est l'intérêt vu leur coût actuel ? autant garder un maximum d'épargne...

Du coup je suis un peu coincée, je vois juste une 3e solution qui serait d'être locataire en profitant des APL tant qu'elles durent x), et d'attendre qlq années que mon encours baisse, et en profiter pour mettre davantage de côté, augmenter mon salaire.
Je pense que ce serait même plus sage et simple, mais le fait d'être propriétaire de mon chez moi, même avec moins de confort et équipements à proximité, me titille grandement depuis plusieurs années.
Pour être honnète, à chaque fois que j'ai investi, j'avais au fond une grande envie d'acquérir ma RP mais je me suis fait violence, j'ai été contre mon désir premier, voyant bien vis à vis de mes calculs et de mes objectifs que cela me "coincerait" alors qu'investir me ferait monter une petite marche. Même si je suis ravie de posséder mes biens, j'ai l'impression que ce choix me coûte personnellement, c'est un peu dur à décrire. Même si contre-intuitif au départ. je pense que c'est le bon à long terme.

Pour de la Rp en région parisienne, tu risques d'avoir une masure et nom pas un lieu de vie...

J'ai une idée bien précise de ce que je veux: je ne vais pas rester dans la proche banlieue, je vais m'éloigner un peu. Au fond j'aurais le même temps de trajet, mais un prix bcp moins cher et plus grand...déjà que je vis bien avec peu, j'envisage ma 1ère RP comme un logement sur qlq années, que je pourrais ensuite mettre en location (ou revendre), bref qlq chose de souple, pour "démarrer".

 

[Nefaste]

Bonjour,

Très beaux investissement, belle renta, très beau levier d'investissement avec même des super cashflow.

Un truc me chiffonne, un crédit étudiant de 41k sur un bien avec une valeur de 90k, l'affaire du siècle ? ou vous y avez injecté pas mal de liquidités ?

Pour répondre à vos questions, pourquoi ne pas aller sonder les banquiers avec de si beaux résultats, vous rentrez dans les profils atypiques, ce sera à vous de négocier directement sur place et vous avez des arguments.

Valider votre période d’essai, faîtes votre budget mensuel/annuel, regarder si tout passe bien de votre côté et tenter d'aller convaincre le banquier.

Si vous trouvez un troisième qui a un intérêt locatif (avec bon rendement), vous pouvez toujours donner l'option de retourner chez les parents et de le louer en cas de problème majeurs.

Faîtes différents scénarios pessimiste /optimiste.

Bon courage et bonne journée !

 

[titif0u]

Bonjour, merci pour ton commentaire.

Mais la renta n'est pas si exceptionnelle, elle est plutôt "moyenne" pour un "mixte" entre du pur cash flow et de l'investissement patrimonial. J'ai vu des personnes faire bien mieux, mais sur de plus gros volumes. J'arriverais sans doute un jour en investissant dans des formations de qualité.

Pour le crédit étudiant, il était au départ de 45K, il a démarre depuis quelques mois après la loc (je l'ai allongé un maximum pour pouvoir amortir), j'y ai aussi injecté pas mal de liquidités mais le bien en lui-même a pris un peu de valeur grâce au rafraichissement que j'y ai fait faire.

Même avec de beaux resulats, la plupart des banquiers que j'ai rencontré font surtout attention à mon salaire et à mon niveau d'endettement...
J'ai déjà fait un budget assez realiste sur un tableur excel de mes entrés et sorties d'argent, j'ai réduit toutes les dépenses que je pouvais réduire...pas de découvert, compte toujours au vert, épargne.. enfin c'est bien le Minimum à faire.

Je compte trouver un moyen de réaliser cet autre projet. Par contre je ne peux plus compter sur l'hébergement familal cette fois (déménagement) ^^ (et aussi question de principe, il faut bien prendre son départ, et du bon pied pour ne pas retourner au nid peu de temps après, bredouille !).

Merci encore pour vos conseils bienveillants et vos encouragements