Achat VEFA / Financement en question...

[nemesis88]

Bonjour,
j'ai signé un achat d'un 4p en VEFA (livraison fin 2017) pour 309645€ vers le 20 février dernier. Mon délais de rétractation s'est terminé samedi dernier (12 mars donc).

Je suis donc en plein recherche de financement.

Voila comment le financement est monté:
- prix: 309645
- frais notaire: 7100
- credit logement: 3200 (estimation)
+ apport: 7500
----
total a emprunter: 312 445 € (dont 120 000€ PTZ+ décalé de 15 ans).

Je passe par un courtier donné par le commercial du promoteur (d'un site bien connu).
Celui-ci pensais m'avoir un taux de 1.8% sur 15 ans avec délégation d'assurance pour une mensualité de 1250/1235€ environ.

Jeudi dernier j'ai eu un rendez vous avec lui:
Alors que l'on devait avoir 3 propositions on en a eu que 2. La troisième banque n'ayant pas été relancé dans le temps par le courtier, nous somme dans l'attente de cette proposition.
Voici les propositions reçues:
* Crédit agricole: Crédit PAS 1.9% sur 15 ans + 77€ assurance par mois -> 1289€ mensualité ass comprise. Pas de IAR mais au bout de 7 ans.
* LCL: Credit classique 2.05% sur 15 ans -> 1303€ mensualité ass comprise
* BNP: en attente

Je suis un peu déçu des propositions car :
- pas de délégations d'assurance
- taux au dessus de 1.8%
- mensualité de 40/50€ plus chère minimum

Le lendemain, donc vendredi dernier, j'ai relancé la société qui s'occupe du 1% logement de mon entreprise. Bien que pas prévu ils m'ont recontacté via le bien de leur courtier. Rendez vous tel ce matin. Il travaille directement avec la Banque populaire Ouest et me dit que la banque peu me proposer ceci (selon lui c'est sur que j'ai ce taux peut etre moins d'ici la revu des taux la semaine prochaine):

- Banque populaire ouest: crédit lissé sur 15 ans taux moyen de 1.56%. pas de IAR et assurance delégué si possible, voir la casden car ma compagne est fonctionnaire. frais de cautionnement 700€/frais dossier 350€.

il s'agit d'une agence en ligne (mais non pas une banque en ligne).

Lui ne prend pas de frais de courtage.

Je doit dire que je suis quelque peu étonné de ces chiffres, il s'agit la d'un montage super intéressant. Je me méfie un peu car je trouve ça trop beau. Je lui ai tout de même envoyé le dossier. j'attend son mandat.

Bon clairement ça me fait deux courtiers, ce n'était pas prévu mais je cherche LE meilleur financement pour un bien qui je devrais payé sur mes 25 prochaines année.

la ou je flippe un peu c'est sur le temps qui me reste et surtout géré les deux courtiers. Clairement je ne suis pas la pour faire plaisir aux uns et aux autres.

J'aurais aimé vos avis afin de voir ce que vous en pensez.
Des gens par ici sont passé par des courtiers de CIL (1% logement) ?
Ce que me dit le courtier vous semble cohérent ?
si finalement le second courtier à la meilleur solution comment ça se passe avec le premier ?

merci d'avance

 

[nemesis88]

j'ai eu des nouvelles depuis ce post et je le met à jour afin que vous puissiez éclairer ma conscience.

J'ai une proposition de la BPO trouvé seul et une contre offre de ma banque BNP paribas via mon courtier:

Proposition de la BPO:
- Une ligne de 64 544€ sur 15 ans à 1.47%
- Une ligne de 110 000€ sur 10 ans à 1.37%
- Frais garantie CASDEN 740€
- frais dossier 360€
- Frais de Notaire 7300€
total des frais: 8400€
Apport: 8500€

Assurance proposée: CASDEN 0.13% sur chaque tête (100% chacun)

Autre: Domiciliation des salaires + ouverture de compte demandé

Proposition de la BNP:
- Une ligne de 64 544€ sur 15 ans à 1.45%
- Une ligne de 110 000€ sur 10 ans à 1.35%
- Frais garantie Crédit logement 3200€
- frais dossier (courtage) 950€
- Frais de Notaire 7100€
total des frais: 11250€
Apport: 8500€€

Assurance proposée: Délégation Generali 0.07% sur chaque tête (100% chacun)

Autre: Domiciliation salaire


Conclusion:
L'offre de la BPO me permet d'emprunter du au fait que mon apport couvre la totalité des frais. Pour la BNP je doit emprunter 3000€ de plus pour les frais de crédit logement supérieur.

L'offre de la BNP vient se compléter avec une délégation d'assurance avantageuse obtenue par mon courtier.
Autre avantage de la BNP J'ai déjà un compte joint, un compte perso, un livret A et une assurance vie chez eux. On n'ouvrirait pas de compte hormis peut être pour ma femme. On limite donc la paperasse.

Niveau mensualité hors assurance la BNP doit être supérieur de 15€ environ mais dès qu'on inclus l'assurance le rapport s'inverse et la BNP est - chère de 20€ environ.

Dernier point, la BPO est une agence en ligne, pas de conseiller disponible hors mail et téléphone. Et en passant par mon courtier (BNP) je bénéficie d'un suivit + accompagnement lors des rendez vous à la banque pour la mise en place du prêt (ou négocier des tarifs préférentiels).

Voila j'ai besoin de vos avis surement plus connaisseur que le mien, je suis loin d'être expert sur le sujet. Je souhaite comparer les offres dans leur globalité et pas forcement me focalisé sur un paramètre.
Pas évident d'avoir le recul avec peu d’expérience.

Selon vous qu'elle offre devrais je prendre ?

Merci d'avance

 

[Anonyme]

bonjour,

je ne prendrai pas position compte tenu que d'un côté vous avez le relationnel existant avec la BNP et de l'autre une agence BPO en ligne.

juste un point à préciser: pour votre contrat d'assurance délégué à la BNP votre tarif me semble trop bas pour comprendre les extensions de garantie exigées par la BNP pour les délégations d'assurances.
vous devez ajouter l'invalidité partielle, le mi-temps thérapeutique et la garantie des problèmes de doset psychologiques sans hospi ni chirurgie.
en principe vous arriverez à 0.11 % ou 0.116 % sur capital emprunté. en mensualité fixe.

si ces garanties et rachats d'exclusions ne sont pas dans le contrat présenté en délégation, le contrat sera refusé et vous devrez faire modifier le contrat d'où perte de temps.

concernant le calcul de la caution CASDEN logiquement elle doit se situer vers 590 € et non 740 € (69 parts CASDEN à 8.50 €)

bien cordialement

 

[nemesis88]

La taux de la délégation m'a été donné par le courtier, avec les dos et psy ça monte à 0,757 ou quelques choses comme ça. J'ai rendez vous la semaine prochaine pour voir en détails les conditions de l'assurance justement.

On va dire que le courtier à l'habitude de traiter des délégations avec ces banques et qu'il sait quoi choisir, enfin j'espère .

Pour ce qui est de la CASDEN, je vous ai donné le bon montant mais je n'ai pas parlé du PTZ 2016 de 120 000€ dont j'ai le droit et qui me permet un decalage de remboursement de 15 ans (d'ou le fait de completer avec un pret banquaire de 15 ans).
La caution CASDEN est donc plus elevée.

Pour info la BNP, bien que client, je n'ai plus vraiment de relation avec eux car j'ai tout transféré cet été vers ING. Le but était de faire des économies de frais bancaires. Je n'avait pas fermé mes comptes par oublie, on va dire, et sur conseil du courtier je les ai tous laissé ouvert le temps de clôturer le financement.

Le fait d'être déjà client BNP me permet peut être de réduire le nombre de démarche à faire. Ceci dit je n'ai jamais été mécontent de cette banque en soit. Donc le côté relationnel est limité bien qu'exsitant.

je rebondis sur la phrase :

je ne prendrai pas position compte tenu que d'un côté vous avez le relationnel existant avec la BNP et de l'autre une agence BPO en ligne.

Du coup je ne comprend pas trop. La BPO en ligne ce n'est pas une bonne idée ?

 

[nemesis88]

je reviens donné des nouvelles et c'est pas tip top.

Nous avons finalement accepté la BNP et avons eu notre rendez vous en banque cette semaine.
Après 2h30 de rendez vous, prêt à partir, en discutant des intérêts intercalaire la banquière nous dit qu'on aura pas d'interêts mais un amortissement direct du prêt au prorata des déblocage.

Forcement ça ne va pas du tout pour nous, depuis le début il a toujours été question de ne payer QUE des intérêts intercalaire. Même si nous pouvons supporter la charge du prêt amorti directement cela nous réduit notre capacité d’épargne prévu pour la cuisine.

le prêt s'articule comme ça :

120 000€ ptz avec différé de 15 ans
110 000€ sur 15 ans à 1.45%
82 864 € sur 10 ans à 1.35%

pour un remboursement hors assurance de 1190€/mois sur 15 ans puis 1000€ sur 10 ans.

Forcement si on doit ajouter une période de préfinancement cela augmente les échéances ou le temps ou les temps.

Choix possible:
- on accepte l'offre actuelle (j'ai demandé à la banque de calculer les mensus débloquées en fonction du calendrier)
- on fait un préfinancement interne on augmente de 110€/mois sur 15 ans les mensualités
- on fait un montage sur 25 ans on a des mensualité de 1250€ sur 25 ans avec 23ans d'amortissement et 2 de préfinancement

Dans le dernier cas j'ai demandé au courtier d'étudier la possibilité de débloqué le PTZ en majorité au début mais en gardant une partie pour la fin. De telle sorte que le délais de différé ne soit effectif qu'a la livraison (merci aristi). Ainsi on aurait un préfinancement sur 2 ans mais on garderait un remboursement de ptz de 25 (15+10) ça permettrais de lisser un peu plus les mensualités et retrouver des mensualités proche de celle qu'on avait sur 15ans mais sur 25ans.
Forcement ça coûterai plus chère car la mensualité ne baisserai pas au bout de 15 ans mais on se retrouverai dans les proportions actuelles.

Si quelqu'un peut me confirmer que le dernier point est possible, car j'en ai parlé à mon courtier qui ne connaissait pas ça.

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Effectivement l'alinéa "5" de l'article L.31-10-11 du code de la construction et habitation prévoit bien :

Article L31-10-11

Créé par LOI n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 - art. 90 (V)

Modifié par LOI n°2012-1510 du 29 décembre 2012 - art. 16

Les conditions de remboursement du prêt sont déterminées à la date d'émission de l'offre de prêt.

Le remboursement du prêt s'effectue, en fonction des ressources de l'emprunteur, selon les modalités mentionnées à l'article L. 31-10-12, soit en une seule période, soit, lorsqu'il y a un différé de remboursement sur une fraction ou la totalité de son montant, en deux périodes.

Pour chaque période, le remboursement s'effectue par mensualités constantes.

Toutefois, lorsque le différé de remboursement porte sur la totalité du montant du prêt, ces mensualités sont nulles lors de la première période définie au même article L. 31-10-12.

Lorsque l'emprunteur bénéficie d'un différé de remboursement, la durée de la première période, fixée au même article L. 31-10-12, ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l'opération.

La durée de la première période de remboursement peut être réduite à la demande de l'emprunteur, sans pouvoir être inférieure à quatre ans.

La première période de remboursement peut être précédée d'une période de mise à disposition des fonds, durant laquelle le prêt ne fait l'objet d'aucun remboursement de la part de l'emprunteur.

NOTA :
Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, art. 16-II : Ces dispositions s'appliquent aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2013

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Mais l'arrêté du 25 mai 2011 sur le PTZ dispose d'une annexe qui elle même dispose de sa propre annexe qui, en fait, est la convention entre l’État et les banques habilitées à distribuer ledit PTZ.

Or, après avoir réaffirmé ce que dit l'article L.31-10-11 ci-dessus cette convention "annexe de l'annexe de l'arrêté du 25/05/2011" tolère le contraire :

Arrêté du 25 mai 2011 relatif aux conditions dans lesquelles les établissements de crédit sont habilités à délivrer les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété

NOR: DEVL1105389A

A N N E X E

CONVENTION CONCLUE ENTRE L'ÉTAT ET LES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT RELATIVE AU PRÊT NE PORTANT PAS INTÉRÊT CONSENTI POUR FINANCER LA PRIMO-ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ, DÉNOMMÉ LE PTZ +

Annexe (de l’annexe)

Caractéristiques du prêt ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété dénommé le PTZ +

Il ne peut être accordé qu'un seul prêt ne portant pas intérêt prévu par le présent chapitre pour une même opération. Une opération financée par un tel prêt ne peut bénéficier de l'avance mentionnée à l'article 244 quater J du code général des impôts.

Le prêt ne portant pas intérêt proposé par l'établissement de crédit signataire de la présente convention doit, pour donner lieu à crédit d'impôt, se conformer aux prescriptions suivantes.

Article 1er

Conditions du prêt

Le prêt ne portant pas intérêt est amorti par mensualités constantes à l'issue du versement complet des fonds, avec possibilité de différé dans les conditions prévues à l'article L. 31-10-11 du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, une mise en amortissement progressive du prêt est tolérée pendant la période de versement des fonds.

La durée d'amortissement (déclarée à la SGFGAS) est alors comptée à partir du premier versement, les versements suivants donnant lieu à une durée d'amortissement plus courte. Les mensualités sont dans ce cas calculées au prorata du capital versé, conduisant à des mensualités différentes pendant la période de versement des fonds et constantes par la suite.

...........

[lien réservé abonné]

Ce n'est pas la première fois que j'attire l'attention sur cette ambiguïté/contradiction et, personnellement, je trouve scandaleux qu'une simple convention 'Banques/État - Annexe de l'annexe d'un arrêté" viennent contredire une loi codifiée à l'article L.31-10-11 du CCH dans ce cas précis.

Ce me semble tout à fait contraire aux principes du droit mais personne ne semble y avoir manifester d'opposition ?(Association de consommateurs - Parlementaires - savent-ils ce qu'ils ont voté d'une part et l'existence de cette contradiction d'autre part ???....)

Donc, au plan pratique, pour ce qui vous concerne vous risquez d'être soumis tant au bon vouloir de votre banque que de ses réelles capacités de faire ou ne pas faire fonction des possibilités techniques permises par son système d'informations.

Je vous suggère de bien vérifier ce qu'il en est auprès de votre conseiller et de bien vérifier ce qui, à cet égard, sera prévu dans votre offre de prêt.

Cdt

 

[nemesis88]

Merci Aristide pour cette réponse précise,
En y repensant je peux même aller plus loin et garder mon prêt actuel en y ajoutant une période de préfinancement. Cela posait problème car on avait un décalage du prêt banque et donc un chevauchement des mensualités banque et ptz sur 2 ans (ou - selon la durée du préfinancement).

Ce chevauchement provoque un endettement temporaire de 48%. Pas envisageable pour la banque.

A contrario si le déblocage partiel du ptz puis déblocage final en fin de construction permet de faire débuter la période de différé du ptz au moment même de la mise en place de l'amortissement du pret bancaire.

Au final on aurait une période de pré-financement avec des intérêts intercalaires, un différé ptz qui débuterais à la fin de celle-ci et pas de chevauchement des 2 prêts.

Il me reste plus qu'à savoir si la banque accepterais.

merci pour vos réponses

 

[Anonyme]

Bonjour,

hé bien quand je lis tout cela je suis sur une autre planète.....

un conseiller bancaire qui ne doit pas savoir gérer des prêts immobiliers pour des constructions avec PTZ

un courtier qui découvre que lorsqu'il y a un PTZ dans le financement on garde toujours 100 € de non débloqué pour bien entendu faire coïncider les mensualités entre elles et avoir un lissage parfait.

je vous signale que la BNP peut tout faire en terme de montage de prêt, même pratiquer un différé en absence de travaux ou faire un palier même en l'absence d'un autre prêt à lisser.....

donc c'est juste un manque de connaissances techniques de la part de votre conseiller bancaire.

mais j'ai un peu peur que votre courtier n'en ai pas beaucoup plus....


bien cordialement

 

[Anonyme]

bonjour je viens de faire un petit calcul:

vous avez un PTZ de 120.000 € et vous le complétez avec un prêt immobilier 2 lignes de 192.864 €

si je calcule 192.864 € sur 15 ans à 1.45 % j'arrive à 1192.85 € de mensualité hors assurances.

en demandant à la BNP de rester en intercalaire durant la construction cela ne posera plus de problème.

et puis si à la fin cela pose problème à la BNP il vous suffira de repartir vers la banque populaire ou une autre banque qui maitrise se genre de financement.


bien cordialement

 

[nemesis88]

bonjour ICF62,
En effet c'est bien ça niveau mensualité mais la BNP pour rester en intercalaire je doit soit :
- amortir sur une durée plus courtes
- une durée plus longue

le second cas n'est pas possible puisque la différé du ptz est de 15 ans et cela signifierai 2 mensualité en même temps durant une période.

j'ai alors proposé au courtier et à la banquière de débloquer le ptz partiellement afin de laisser un peu dessus pour finalement le débloquer totalement lors de livraison.
Invoquant l'article 1 de l'annexe de l'annexe...

Mais bien entendu personne n'est au courant de ce procédé (oui oui personne ne connaissait cela).

Tout autre montage ne faisait que monter le coût du crédit et des mensualités.

Une autre solution semble être trouvé avec le crédit foncier qui lui prévoit un préfinancement jusqu’à 36 mois hors amortissement et qui pratique le déblocage partiel du ptz pour avoir une période amortissement qui égale le différé.

Le taux un peu plus élévé (1.55%) mais un prêt PAS donc caution plus basse. Ce qui revient à l'équilibre en terme de mensualité.
Je pense même prendre à ma charge l'ensemble du cautionnement puisque plus faible ce qui n'étais pas possible avec le cautionnement credit logement.

A suivre...

Je ne pensais pas prendre autant de temps et d'énergie pour obtenir la solution idéale...

merci à vous

 

[nemesis88]

bonjour,
je donne quelques news:
- le taux 1.55% au crédit foncier refusé, 1.85% a été donné par la commission

Du coup on repart (encore une fois ...) sur des calculs et des études de financement.

3 solutions se porte à nous:


* Crédit foncier
Montant à financer: 190 443€ (+120 000 PTZ)
Crédit PAS 1.85% sur 15 ans
1212€ /mois hors assurances
On garde nos comptes chez ING direct donc peu de frais de compte (voir pas)
IRA obligatoire
Coût total : 27790€ intérêts


* Crédit Agricole
Montant à financer: 190 443€ (+120 000 PTZ)
Crédit PAS 1.65% sur 15 ans
1195€ /mois hors assurances
On doit domicilier nos salaires (donc ouvrir des comptes), IRA durant 7 ans, surcoût frais bancaire par apport à ING estimé à 200€ /an, pas de délégation assurance, assurance habitation à prendre chez eux la 1er année au moins.
Coût total : 24668€ intérêts + 3000€ frais bancaires suppl = 27668€


* BNP Paribas
Montant à financer: 192 043€ (+120 000 PTZ)
Crédit banque 1.45% sur 15 ans
1188€ /mois hors assurances
On doit domicilier nos salaires (donc ouvrir des comptes), Exonération IRA, surcoût frais bancaire par apport à ING estimé à 240€ /an, assurance habitation à prendre chez eux la 1er année au moins.
Coût total : 21756€ intérêt + 3600€ frais bancaires suppl = 25356€

** Attention pour cette offre il y a un amortissement direct et donc pas de période de pré-financement. Bien que ce soit la meilleur offre en terme de coût cela reste un handicap car ça nous obligerait à réduire notre capacité d'épargne durant la construction et peut être arrivé dans l'appartement sans avoir assez pour l'aménager comme il faut (je pense surtout à la cuisine).


J'essaye de tourner ma réfléxion au niveau du cout global et des avantages/inconvénients de chaque offres qui ne sont pas toujours réellement calculables (par ex liberté bancaire avec le CF).

Je ne sais pas si ma réflexion est bonne tout de même. L'offre de la BNP bien que la plus intéressante reste la + compliqué à mettre en oeuvre surtout que la banque est incapable de nous donner les montants à payer lors des appels de fonds.
L'offre du crédit agricole présente un taux un peu plus haut mais nous obligent à changer de banque, provoque des frais de banque que nous n'avons pas à ce jour et pas délégation assurance et IRA durant 7 ans. C'est un compromis.
L'offre du Crédit foncier reste intrinsèquement la moins intéressante mais offre beaucoup plus de liberté, on garde nos comptes ING, on réduit les frais de banque donc mais on a quand même des IRA et un taux à 1.85%.

Je ne sais pas si la façon dont je compare ces offres est la bonne, si vous avez des arguments et des axes de réflexions je suis preneur, j'ai du mal à sortir la tête de l'eau de tout ça. 2 Mois à étudier, comprendre et analyser toutes les offres ça fatigue.

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

.Je ne sais pas si la façon dont je compare ces offres est la bonne, si vous avez des arguments et des axes de réflexions je suis preneur,

Non; vous raisonnez sur les intérêts qui ne sont qu'une composante du coût du crédit

Et, pour une bonne comparaison de diverses offres de prêts les coûts du crédit (légal et/ou simple) sont les critères les moins pertinents (Voir "***").

Sous réserve du respect de quelques conditions (Voir "###") le Taux Effectif Global (TEG) serait mieux mais le gros inconvénient est que ce TEG est fourni prêt par prêt et non pas au niveau du plan de financement dans son ensemble.

Or votre plan de financement comporte deux crédits et, d'une banque à l'autre, compte tenu des assurances décès-invalidité, frais divers et profil d'amortissement (notamment si lissage des échéances du fait du PTZ ?) chez les unes et autres, le "TEG d'ensemble" sera probablement différent mais il ne vous sera pas indiqué puisque la réglementation (stupide) ne le prévoit pas et vous ne pourrez donc pas comparer fiablement les diverses offres reçues.

De plus, tant ce coût du crédit (légal et/ou simple) que le TEG ne tiennent aucun compte de votre apport personnel qui est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

Il ne tiennent pas compte, non plus, du manque à gagner en intérêts sur tous les flux de sorties de trésorerie résultant de votre projet (apport + échéances qui "sortent de votre poche").

Le critère de comparaison idéal serait le "Coût du Crédit Corrigé" qui - contrairement au coût du crédit et au TEG - tiennent compte du manque à gagner en intérêts sur l'apport immobilisé et sur toutes les échéance payées et, ceci, au niveau du plan de financement dans son ensemble.

Mais il faut pouvoir le calculer soi même car ce n'et par un critère de comparaison réglementaire; donc non fourni par les banques.

Pour mieux comprendre tous ces concepts vous pourriez voir :

( "***")Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Et

("###")

Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !

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Cdt