achat SCPI pas comptant ?

[romario]

Bonjour à tous,
j'ai souvent lu et compris pourquoi il était recommandé d'investir dans l'achat de SCPI à crédit pour profiter de l'effet de levier.
Je me pose par contre la question de comment faire quand sa capacité d'épargne est faible mais qu'on a une certaine somme à placer. Faut-il investir comptant quand même dans ce cas ? Essayer de faire un crédit très limité malgré tout (et difficile à trouver) ? Ou investir en nue-propriété si pas besoin de rentrée d'argent immédiate (et même si TMI pas élevé) ?
Merci d'avance pour vos conseils et bonne journée

 

[Buffeto]

) Ou investir en nue-propriété si pas besoin de rentrée d'argent immédiate (et même si TMI pas élevé) ?

oui ou investir dans des SCPI à fiscalité allemande

 

[gnmusashi]

Il faut savoir que normalement les loyers des scpi ne couvrent pas les mensualités du crédit. De plus, il semblerait qu'il soit difficile d'avoir l'étendu du choix sur les SCPI.
Je compte aussi prendre des SCPI en fin d'année au comptant et vu ma TMI (30%) je vais sans doute me diriger vers Pierval Santé et Corum qui sont majoritairement investis à l'étranger ce qui permet une fiscalité plus douce.
Ma stratégie serait d'avoir suffisamment de revenus de SCPI en les achetant comptant pour couvrir l'effort d'épargne quand je viendrais à faire un crédit pour en acquérir. J'attends aussi que les perspectives concernant l'immobilier de bureaux et de commerces se précisent.

Il y a aussi un montage fiscal complexe pour faire du cash flow. SCPI au sein d'une SCI à l'IS avec achat de pleine propriété et d'usufruit. Le montant d'achat de l'usufruit peut être amortis sur le résultat et permet aussi de dégager de l'usufruit. Mais ce montage nécessite d'avoir pas mal de cash en réserve. Ensuite, faire des apports de cash en compte courant associé ce qui permet à la SCI de vous être redevable sans imposition. Vous récupérez ce que vous avez versés à partir du moment où la structure est bénéficiaire. J'étudie cette solution mais pas facile. Voilà ce que j'en ai appris, à confirmer quand même .

Il faut aussi être rigoureux sur le choix des scpi et là ce n'est pas toujours facile à analyser

 

[Tubair]

Bonsoir Romario,

Pour compléter ce qui a déjà été dit et si vous souhaitez investir avec votre cash, vous pouvez :
- Investir au travers une assurance vie afin de limiter l'impact de la fiscalité même si vous n'avez pas un fort TMI,
- Investir en nue-propriété si vous n'avez pas besoin de revenus immédiatement (comme vous avez indiqué).

Peut-être voir s'il est également possible de nantir une assurance vie avec votre cash, permettant de percevoir des intérêts pendant la durée du crédit et rembourser le dit crédit à terme.
Mais tout dépend des frais de l'assurance vie souscrite pour cette opération....

Au moins en n'utilisant pas le crédit, vous gardez de la capacité d'épargne pour des projets futurs.
Attention néanmoins à garder une épargne de précaution et un apport si vous souhaitez réaliser un achat immobilier.

Il y a aussi un montage fiscal complexe pour faire du cash flow.
Voilà ce que j'en ai appris, à confirmer quand même

Ca mériterait un post à part mais vous avez bien identifié les grandes lignes pour cette opération.

Bonne soirée,
Tubair

 

[Mr X]

Bonjour, je m'incruste dans la discussion.
Mon projet d'achat de parts de SCPI continuant à progresser, un courtier me propose un taux de 2.4% sur 15 ans. Etant donné que je trouve le taux relativement élevé et que j'ai la capacité de financer l'achat comptant, je me demande quel est l’intérêt de recourir au crédit du coup.
Quelqu'un aurait-il un avis à me donner pour m'aider dans ma réflexion ?
Merci

 

[Buffeto]

Quelqu'un aurait-il un avis à me donner pour m'aider dans ma réflexion ?

tu veux les détenir en direct ou via une AV ?

via une AV le crédit est impossible donc....cash

si tu les détiens en direct l'intérêt du crédit est fiscal puisque tu vas pouvoir déduire les interets du crédit de tes revenus fonciers .

 

[Mr X]

Quelle réponse rapide !

au départ je pensais les détenir en direct.
Partant du constat que je n'ai pas besoin de revenus complémentaires actuellement, que mon TMI est de 30%, et que l'intérêt du crédit et uniquement de déduire les intérêts (puisque j'ai la capacité de les acheter comptant) alors, que le taux soit de 2.4% ou de 5%, cela ne change pas grand chose pour moi finalement.

Je me trompe dans mon raisonnement ; ou peut être devrai-je plutôt passer par de l'AV ?

 

[Buffeto]

, que le taux soit de 2.4% ou de 5%, cela ne change pas grand chose pour moi finalement.

effectivement ca ne change pas grand chose sur un décimale ... là par contre de 2.4 à 5% si ca change quand même énormément .
car les intérêts que tu déduis ne réduisent qu'à hauteur de ton TMI ..

par exemple si tu déduis 100€ d'intérêts ( que tu as payé ) ca réduit ton IR de 30 € ...tu as donc lâché 70€ d'intérêt .

mais si tu déduis 200€ d'intérêt , ca réduit ton IR de 60 mais tu auras lâché 140€ d'intérêts .

entre 70 et140 pour le même bien , je choisis 70....

 

[Mr X]

Merci pour le retour. Je lis que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ; j'ai donc du mal à comprendre la phrase et l'explication :

car les intérêts que tu déduis ne réduisent qu'à hauteur de ton TMI ..

Donc je pensais, en prenant un exemple un peu caricatural et avec un TMI de 30% pour une SCPI versant 4000€ d'intérêt / an :
Scénario 1 : je paye 1000€ d’intérêt / an donc je suis imposé sur des revenus de 3000€ (4000-1000) et j’ai un rendement net après impôt de 1584€ (3000-47.2%).
Scénario 2 : je paye 2500€ d’intérêt / an donc je suis imposé sur des revenus de 1500€ (4000-2500) pour un rendement net après impôt de 792€.

Le calcul est-il juste ? Et alors je suis d'accord, je préfère avoir, après impôt, 1584 € plutôt que 792€. Mais du coup, quand on a la capacité d'acheter comptant qu'elle est l'intérêt d'investir dans l'immobilier locatif à crédit ?

 

[Buffeto]

. Mais du coup, quand on a la capacité d'acheter comptant qu'elle est l'intérêt d'investir dans l'immobilier locatif à crédit ?

garder ton cash pour autre chose ( par ex placer dans un PEA ou une AV qui te rapporteront plus que le taux du crédit ) .
et te servir du levier du crédit pour investir avec l'argent des autres ( la banque, les locataires ) tout en n'augmentant ton IR que partiellement par la déduction des intérêts du crédit tout en augmentant ton patrimoine .

 

[Mr X]

Et du coup mon calcul est juste ?

Questions subsidiaires :

• pour l'achat à crédit d'une SCPI internationale (75% étrangère / 25% française), est-il possible de déduire 25% des intérêts du crédit sur 25% des revenus de la SCPI ? Cela ne fait-il pas trop de paperasses ou est-ce relativement simple avec l'IFU délivré par la SCPI ?
• je sais que l'on ne peut avoir recours au crédit pour l'achat via l'AV, mais quitte à vouloir augmenter son patrimoine en augmentant peu son IR, n'est-il pas plus judicieux d'acheter des SCPI au sein d'une AV en en choisissant une de qualité ?

Et merci beaucoup pour le temps que vous passez à me (nous) répondre

 

[agra07]

Merci pour le retour. Je lis que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ; j'ai donc du mal à comprendre la phrase et l'explication :

Donc je pensais, en prenant un exemple un peu caricatural et avec un TMI de 30% pour une SCPI versant 4000€ d'intérêt / an :
Scénario 1 : je paye 1000€ d’intérêt / an donc je suis imposé sur des revenus de 3000€ (4000-1000) et j’ai un rendement net après impôt de 1584€ (3000-47.2%).
Scénario 2 : je paye 2500€ d’intérêt / an donc je suis imposé sur des revenus de 1500€ (4000-2500) pour un rendement net après impôt de 792€.

Le calcul est-il juste ? Et alors je suis d'accord, je préfère avoir, après impôt, 1584 € plutôt que 792€. Mais du coup, quand on a la capacité d'acheter comptant qu'elle est l'intérêt d'investir dans l'immobilier locatif à crédit ?

Bonjour,
Si on prolonge le raisonnement, en achetant au comptant le rendement après impôts est encore supérieur: 4000 x 0.528 = 2112€.
Mais, comme le dit @Buffeto, il faut comparer ce qui est comparable. Si on achète au comptant, on n'a plus de capital à investir. Si on achète à crédit, il faut ajouter au rendement de l'achat à crédit, le rendement du capital restant disponible, placé ailleurs.

 

[agra07]

Et du coup mon calcul est juste ?

Questions subsidiaires :

• pour l'achat à crédit d'une SCPI internationale (75% étrangère / 25% française), est-il possible de déduire 25% des intérêts du crédit sur 25% des revenus de la SCPI ? Cela ne fait-il pas trop de paperasses ou est-ce relativement simple avec l'IFU délivré par la SCPI ?
• je sais que l'on ne peut avoir recours au crédit pour l'achat via l'AV, mais quitte à vouloir augmenter son patrimoine en augmentant peu son IR, n'est-il pas plus judicieux d'acheter des SCPI au sein d'une AV en en choisissant une de qualité ?

Et merci beaucoup pour le temps que vous passez à me (nous) répondre

L'achat de SCPI au sein d'une AV présente le gros avantage de la liquidité des parts (sauf difficulté particulière de l'assureur).
En revanche, pour apprécier la rentabilité, il faut tenir compte des frais annuels de gestion (de 0.50% à 0.75% selon les contrats à ma connaissance).
Il faut également tenir compte du pourcentage de distribution des revenus de la SCPI: certains contrats distribuent 100%, d'autres 85%.
Enfin, l'impôt à payer sur les revenu de la SCPI va dépendre de la date et des modalités de rachats du contrat, puisqu'en dessous de 4600€ de produits pour un célibataire (ou 9200€ pour un couple) et au-delà de 8 ans de détention, il n'y a pas d'IR à payer.

 

[Mr X]

Merci pour vos retours.
J'en déduis que mon calcul sur les intérêts d'emprunt est juste. Connaissez-vous la réponse à ma question sur les intérêts d'emprunt d'une SCPI internationale ?

 

[dodo1]

Bonjour, je m'incruste dans la discussion.
Mon projet d'achat de parts de SCPI continuant à progresser, un courtier me propose un taux de 2.4% sur 15 ans. Etant donné que je trouve le taux relativement élevé

Moi aussi, je trouve ça élevé, j'ai eu à peu près la même offre sur 15 ans et une offre de 2,75 % sur 20 ans.
Même si les intérêts sont déductibles, je m'interroge de l'intérêt de l'effet levier avec des taux aussi élevé sur un rendement des SCPI de 4 %.

 

[CharlyBgood]

Merci pour vos retours.
J'en déduis que mon calcul sur les intérêts d'emprunt est juste. Connaissez-vous la réponse à ma question sur les intérêts d'emprunt d'une SCPI internationale ?

Théoriquement c'est non déductible fiscalement.
Je sais que certains puristes et assidus lecteurs des BOFIP du Fisc disent que c'est possible.

Perso je ne m'y risquerai pas.
Ne jamais oublier que l'Administration a le privilège du préalable: "J'ai raison d'abord, prouvez-moi que j'ai tort"
=> tu paies d'abord, tu contestes après ...

Good luck.