Achat RP / plus-value immobilière / nue propriété

[Stv]

Bonsoir,

J'ai fait des recherches sur une question en particulier mais ne suis pas sûr de la réponse, j'en appelle donc à la sagacité de notre chère communauté afin de confirmer ou infirmer mes propos.

Je possède un bien issu d'une donation et suis donc propriétaire en nue propriété de cette maison. Mes parents conservent l'usufruit de cette maison qui est actuellement louée.
Dans le cas d'une vente, je récupère 70% du montant de la vente, mes parents 30% (chiffre donné par la notaire lors d'une précédente tentative de vente de la maison).
N'étant pas une RP : "la cession est susceptible d’être à l’origine d’une plus value immobilière pour chacun des droits : L’usufruitier et le nu propriétaire pourraient avoir chacun un impôt sur la plus value immobilière. ".

Je souhaite utiliser l'argent issu de cette vente afin d'acheter ma RP (sachant que je possède un autre bien en pleine propriété à usage locatif mais je ne pense pas que cela influe sur tout le reste).

Si j'emploi la somme issue de cette vente dans les 2 ans, je serai exonéré de taxation sur la plus-value (car achat RP donc).
Mes parents eux, n'échapperont pas à la taxation.

C'est ce que j'ai compris de mes différentes recherches mais vu qu'il s'agit d'un cas particulier je ne suis pas sûr d'avoir bien interprété tout ceci.

Par avance merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

Il semble que vous ayez raison sous trois conditions :
1) - Le bien dont vous êtes le donataire est un logement,
2) - Vous n'avez pas été, directement ou indirectement, propriétaire de votre résidence principale (RP) dans les quatre ans qui précèdent la cession dudit logement,
3) - L'éventuelle exonération est limitée au pourcentage du remploi réel (dans l'achat de votre RP - par rapport au prix de la cession - appliqué à la plus value.

RFPI - Plus-values immobilières - Exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale

1
L’article 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 [lien réservé abonné] crée une nouvelle exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) [lien réservé abonné], pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

2. Cédant non propriétaire de sa résidence principale
30
L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant, ou l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement qui relève de l'article 8 du CGI [lien réservé abonné], de l'article 8 bis du CGI [lien réservé abonné] et de l'article 8 ter du CGI [lien réservé abonné], n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.

1. Nature du bien cédé
90
L’exonération s’applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (usufruit, nue-propriété).

360
Exemple : Un logement est cédé pour un prix de 300 000 €, cession dont il résulte une plus-value de 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l’acquisition de sa résidence principale.

Le cédant destine donc 60 % du prix de cession au remploi [(180 000 x 100) / 300 000].

La fraction de la plus-value de cession exonérée est égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 € [(120 000 x 60 ) / 100].

La plus-value imposable dans les conditions de droit commun est donc de 48 000 € (120 000 - 72 000).

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Cdt

 

[moietmoi]

Dans le cas d'une vente, je récupère 70% du montant de la vente, mes parents 30% (chiffre donné par la notaire lors d'une précédente tentative de vente de la maison).

cette propotion varie en fonction de l'age des usufruitiers ( 70/30 correspond à la tranche d'age 71/80 ans)