Achat pour locatif : faisabilité de mon projet?

[Loc immo]

Bonjour,

Je souhaite acheter avec ma future femme un immeuble pour du locatif.
Les éléments à prendre en compte sont les suivant :
Montant du bien : Env 450 k€
Montant de l'apport : nul
Revenus : 4300 € net / mois sachant que je suis en CDI depuis 5 ans (commercial) et ma chérie depuis 8 Mois.
Aucun crédit à la consommation, loyer misérable (moins de 200€ car appartement familiale), 1 voiture de fonction ....donc vraiment très peu de charges mensuelles.

L'immeuble se loue actuellement 2700 € net/mois ( a ajouter à nos salaires)
Taxe foncière de 2000 € à l'année
Soit 7000€ net de revenu par mois soit un emprunt max de 33% de 2333€.

J'aimerais faire un crédit sur 15 ans de 3500€/mois sachant que nous mettrons directement les revenu de location dans la mensualité soit plus que 800 € par mois à mettre de notre poche

J'ai entendu dire que le crédit mutuel risque d'être plus coopératif et d'accépter de prendre 70% des loyers soit 1890€ qu'il déduirait du montant mensuel qui nous donnerais plus que 1610 € par mois à régler de notre coté.

Je voudrais savoir si l'on à une chance de trouver un financement de ce type sachant que le taux d'endétement sera largement dépassé ou si vous avez des solutions alternatives à me proposer.

J'espère avoir été clair, je vous remerci par avance pour votre aide.

N'hésitez pas à revenir vers moi si vous avez besoin d'autres informations nécessaires pour déterminer si c'est réalisable.

Bien Cordialement,

 

[Alexandre]

Bonjour,

Sans le savoir, vous abordez ici deux méthode de calcul pour le taux d'endettement lorsque l'on a du locatif. Ces deux méthodes sont ou ne sont pas prises en compte suivant les organismes bancaires.

Calcul standard :
Revenus salariés + Revenus fonciers = Revenus totaux x 33% = Capacité de remboursement
Exemple pour 1000 de salaire et 500 de loyer percu :
1000 + 500 = 1500E /3 = 500E de capacité de remboursement

Calcul en differentiel locatif
Salaires x 33% = cap remboursement + R.fonciers = Cap remboursement nette

avec l'exemple :
1000 /3 = 333 + 500 = 833 de capacité de remboursement


Deuxieme élément à prendre en compte : Pondération des revenus fonciers
La tout depend de l'organisme, cela est tres variable, on peut aller de 60% des revenus fonciers à la BNP à 80% au crédit mutuel mais les banque ont vraiment leur propre appreciation la dessus. Certains spécialistes peuvent meme aller jusqu'a 85%.

La moyenne se situant à 70% (CA,CIC,SG...)

Appliquons cela à votre projet :

Salaires : 4300E
Foncier : 2700E x 70% = 1890E

4300 / 3 = 1433 +1890 = 3323E de capacité de remboursement
mensualité de 3500E soit un endettement en differentiel locatif de 37,44% contre 56% en calcul standard.

Apres plusieurs cas de figure :
Soit vous etes proprietaires, vous disposez d'un patrimoine important, vous avez de l'epargne, ect et la banque peut choisir de vous suivre, soit vous rallongez votre durée d'emprunt pour arriver à une mensualité de 3300E pour etre dans les 33% d'endettement.
Vu l'ampleur du projet, la banque va tout etudier, vous etes commercial? prends elle en compte la part variable du salaire? Le turn over de la société est il elevé? Quelles garanties pouvez vous apporter?

Autant de question selon moi que vous devriez bien preparer avant d'entamer une négociation serieuse.

En esperant vous avoir renseigné

Alexandre

 

[Loc immo]

Bonsoir Alexandre,

Je vous remercie pour ce retour très complet et qui me convient parfaitement.

Je pense que je serais obligé de passer via une solution en différentiel locatif.
J'ai pris RDV avec le Crédit Mutuel qui pourra me le porposer, je pourrais vous confiremer la faisabilité.

Pour ma part, je suis bien commercial en poste depuis 5 ans, peu de turnover car c'est une petite structure en pleine croissance.
Malheuresement je n'ai aucune garantie particulière pour le moment.
Nous avons environ 30k€ de coté ce qui est bien faible pour cet achat mais nous préfererions les conserver afin de prévoir des mois plus difficiles.

Pensez vous que ce serait possible en plus d'un crédit pour cette acquisition aux alentour des 450 k€ d'investir en parallèle sur du Robien ou Borloo pour défiscaliser car les impots risque d'être salés par la suite?

Je vous remercie fortement de votre aide et reste votre disposition si vous avez besoin d'autres informations.

A bientôt.

Arnaud