Achat logement via sci ou démembrement ?

[Tuyo]

Bonjour à tous,

Je sollicité les conseils toujours avisés des contributions à ce forum.
Voici la situation : mes parents souhaitent acheter un bien immobilier pour lesquels ils n'ont pas assez d'argent.

J'ai proposé de leur venir en aide et mon frère aussi. Il s'agirait donc d'un investissement à 3 : mes pzrents (mariés), mon frère et moi (je suis marié).
Chacun participerait à un % différent en fonction de ses moyens).

Pour le montage financier, nous avons pensé à 2 options :

1) Création d'une SCI

2) Achat de la nue propriété par mon frère et moi même. Mes parents auraient l'usufruit (valeur à 20 % d'après le tableau des âges).

Nos contraintes : mes parents mariés conservent l'usufruit jusqu'au décès des 2.

Est ce que le montage n°2 est envisageable dans le cas de plusieurs héritier et achat à 3 (parents, frère et moi même) ? Si oui, si sur les 80 % mon frère apporte 60 % et moi 20 % comment ça se passe lors de la succession ?

Désolé je ne sais pas si je suis clair dans mes questions j'avoue être un peu perdu entre ces 2 solutions.

Merci à vous !!!!!

 

[Buffeto]

1) Création d'une SCI

dans ce cas c'est la SCI qui rembourse le crédit . quels sont ses revenus ? tes parents payent un loyer à la SCI ?

 

[Tuyo]

dans ce cas c'est la SCI qui rembourse le crédit . quels sont ses revenus ? tes parents payent un loyer à la SCI ?

Oui la SCI achèterait le bien immobilier et les occupants (mes parents) paieraient un loyer à la SCI.

 

[Tuyo]

Et il n'y aurait pas de crédit, investissement cash par la SCI (X % de mes parents, Y % de mon frère et zZ % de moi même)

 

[Buffeto]

Oui la SCI achèterait le bien immobilier et les occupants (mes parents) paieraient un loyer à la SCI.

ok donc des revenus fonciers pour la SCI à partager prorata du nombre de parts et donc de la fiscalité sur ces revenus fonciers ( TMI +PS ) pour les associés

 

[moietmoi]

2) Achat de la nue propriété par mon frère et moi même. Mes parents auraient l'usufruit (valeur à 20 % d'après le tableau des âges).

pourquoi pas?

Si oui, si sur les 80 % mon frère apporte 60 % et moi 20 % comment ça se passe lors de la succession ?

ton frère ayant x % de la nue propriété, il aura donc le moment venu x% du bien total, lors de la réunion de l'usufruit avec la nue propriété, et toi les % complémentaires; il faudra mettre une clause d'usufruit successif, pour que lors du décès du premier, le bien reste complètement en usufruit au survivant; il faudrait aussi étudier le cas d'un décès d'un de vous 2, avant les parents; tout ceci s'écrit simplement dans les clauses, avec l'aide d'un notaire;

 

[Tuyo]

En termes d'avantages/ inconvénients ou différences entre les solutions, je me suis listé cela. Il m'en manque ou j'ai fait des erreurs ?

- Loyers :
SCI --> loyers reversés à la SCI par mes parents
Nue propriété : pas de loyer

- Succession :
SCI --> transmission de parts
Nue propriété --> l'usufruit disparaît lors du décès. Gain fiscal

-Investissement :
SCI --> chacun apporte le % qu'il souhaite
Nue propriété --> part achat nue propriété imposée selon âge des usufruitiers (vu l'âge actuel il faudrait qu'ils nous fassent une donation pour qu'on puisse financer l'achat de la nue propriété)

- Administratif / coût :
SCI --> coût création + AG annuelle
Nue propriété : RAS

-impôts avant succession
SCI --> loyers imposés à TMI+PS
Nue propriété --> pas de loyers donc pas d'impôts

- "règles de fonctionnement"
SCI : écrire le mode de fonctionnement souhaité (qui paye quoi, ...)
Nue propriété : idem


Dans le cadre d'un investissement à 3 parties prenantes (mes parents, mon frère et moi), il n'y a pas de solution plus adaptée qu'une autre de ce que je comprend, c'est plus selon l'orientation que l'on veut prendre ?

Merci encore une fois !!