10 questions pr un champion des règles de revente de résidence principale ?

[Augustino]

Bonjour,

Je vais acquérir ma première résidence principale (RP) qui date de plus de 30 ans (jusqu'à présent j'ai toujours loué)
Le bien nécessite beaucoup de travaux et est classé sur le DPE en F.

Gratitude si vous avez des éléments sur tout ou partie des questions suivantes :

1/ Puis-je revendre le bien avec exonération de plus-value (PV) à partir de seulement 4 mois d'occupation ?

2/ Vue que bien de plus de 30 ans exonération aussi des prélèvements sociaux (PS) ?

3/ Je souhaite conserver temporairement ma location en parallèle vers laquelle je reçois mes courriers... Pour que ma nouvelle acquisition soit considérée comme une résidence principale dois je nécessairement changer mon adresse auprès de mes banques ? Mon centre des impôts ?...

4/ Dois je déclarer quelque part ma location en parallèle et à distance géographique en tant que résidence secondaire ?

5/ Pour lors de la vente de ma RP évaluer la plus-value en cas de vente avant les 5 ans de détention, puis je ajouter prix de vente + frais notaires + frais importants de rénovation ? et le déduire du prix de revente ?

6/ Si à la place de l'acheter en tant que RP je l'achète en bailleur locataire (en SCI, en nom propre ou LMNP) que je fais une PV en revendant le bien... Et que j'utilise le montant pour acheter ma 1ere résidence principale dans les 2 ans.. la PV de la 1ere vente ne sera pas taxé ?

7/ Si je fais un prêt-à-taux zéro (PTZ) (je pourrais emprunter 40k) il est dit qu'il faut que cela devienne ma RP pdt au moins 6 ans... Que se passe-t-il si je liquide avant le reliquat du prêt ou que je demande le transfert à ma banque et que je vends ma RP avant ces 6 ans ?

8/ Si je demande les aides à la rénovation énergétique pour RP, il y a la contrainte de rester RP au moins 3 ans, que se passe t il si je revends avec PV la maison avant les 3 ans ?

9/ Dans les 2 hypothèses précédentes, puis-je ou non louer en airbnb en partageant un espace chez moi en ma présence voir tout l'espace en mon absence ?

10/ Si mon RP est acheté avec ma mère qui paye l'usufruit 30% et me fait une donation de la nue-propriété 70%. Si ma mère n'habite pas sur place, devrais je nécessairement verser via un bail un loyer mensuel d'un montant moyen sur la zone à ma mère ou alors je pourrais y habiter de manière gratuite ?

MERCI beaucoup pour votre aide sur tout ou partie de ces points !

 

[Buffeto]

1/ Puis-je revendre le bien avec exonération de plus-value (PV) à partir de seulement 4 mois d'occupation ?

les autres questions seront résolue par ma 1ere réponse :

tu ne pourras pas revendre avec PV dans 4 mois .

 

[Augustino]

les autres questions seront résolue par ma 1ere réponse :

tu ne pourras pas revendre avec PV dans 4 mois .

Bonsoir et merci.
Les questions sont indépendantes et je ne compte pas revendre dans 4 mois sauf si proposition particulièrement interessante.
Je cherche à comprendre les régles de fonctionnement de la revente de RP.
Merci

 

[orage29]

Bonsoir,

Extrait du site PAP :

"Pendant combien de temps faut-il habiter la résidence principale avant la vente ?

Nombreux sont ceux qui évoquent à tort des délais de 6 mois, 8 mois, voire un an d'occupation à titre de résidence principale pour bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières. Il n’en est rien, aucune durée minimale d’occupation n'est prévue dans la loi. Mais attention, une revente après une courte durée d'occupation vous attirera un regard attentif sur votre situation par l'administration fiscale (...) Si vous pouvez justifier cette revente rapide par un cas de séparation (concubins, époux), une instance de divorce, un décès ou tout autre événement justifiant la revente, il n'y aura aucun problème pour bénéficier de l'exonération."

 

[Aristide]

Bonjour,

7/ Si je fais un prêt-à-taux zéro (PTZ) (je pourrais emprunter 40k) il est dit qu'il faut que cela devienne ma RP pdt au moins 6 ans... Que se passe-t-il si je liquide avant le reliquat du prêt ou que je demande le transfert à ma banque et que je vends ma RP avant ces 6 ans ?

La règle générale est le remboursement du prêt en cas de vente du logement.
L'exception est le maintien du solde (= même débiteur mais bien différent) avec transfert de garantie sur le nouveau logement si :
1) - Les conditions d'accès au PTZ au moment de la vente avec transfert sont réunies (notamment zone géographique - 1/3 travaux si ancien)
2) - La banque donne son accord eu égard à la valeur du gage.

9/ Dans les 2 hypothèses précédentes, puis-je ou non louer en airbnb en partageant un espace chez moi en ma présence voir tout l'espace en mon absence ?

Incompatible avec le PTZ.

Cdt

 

[moietmoi]

/ Vue que bien de plus de 30 ans exonération aussi des prélèvements sociaux (PS) ?

Aucun rapport. Le bien peut avoir 300 ans, cela ne change rien.

1/ Puis-je revendre le bien avec exonération de plus-value (PV) à partir de seulement 4 mois d'occupation ?

Comme dit plus haut si c'est vraiment ta résidence principale et que les circonstances de la vie t'obligent à vendre, il n'y aura pas de problème

/ Je souhaite conserver temporairement ma location en parallèle vers laquelle je reçois mes courriers... Pour que ma nouvelle acquisition soit considérée comme une résidence principale dois je nécessairement changer mon adresse auprès de mes banques ? Mon centre des impôts ?..

Non seulement tu dois faire le changement complet de courrier, déclarer ta nouvelle résidence principale aux impôts, prévenir ton bailleur du changement de résidence principale résidence secondaire, ce qui ne sera peut-être pas accepté, changer ton assurance de locataire résidence principale à résidence secondaire.....

/ Dois je déclarer quelque part ma location en parallèle et à distance géographique en tant que résidence secondaire

Oui pour ta taxe d'habitation, le bailleur se chargera d'indiquer que ce n'est plus ta résidence principale, mais secondaire donc tu devras la taxe d'habitation. Ceci c'est ton bailleur accepte de changer ton bail. Sinon il faudra lui donner ton congé.

/ Pour lors de la vente de ma RP évaluer la plus-value en cas de vente avant les 5 ans de détention, puis je ajouter prix de vente + frais notaires + frais importants de rénovation ? et le déduire du prix de revente ?

Oui. Mais ceci ressemble étrangement à une opération achat revente de marchand de bien il y a donc de forts risques que tu sois requalifié.
Alors tu dois 20 % de TVA sur le montant du bien. Tu dois des pénalités de retard.
Tu dois aussi l'URSSAF.
Bref une bien mauvaise affaire.

 

[Augustino]

Merci pour ces réponses.

Pour précision, j'en ai pour minimum 6 mois de travaux et ce sera ma toute premiere résidence principale.
Je compte utiliser les subventions à la rénovation auquel j'ai droit du fait de mes très faibles revenus pour rénover le bien, classé F en très mauvais état. Le bien va donc prendre de la valeur.
Etant indépendant et célibataire, si je vend le bien, ce ne sera pas pour séparation, changement de travail, décès... Mais parce que le prix de l'acheteur me permettra d'acheter une autre résidence principale probablement sur la même zone mais plus adaptée à mes besoins et envies.

Besoin de clarté sur les éléments suivants :
- Quelle est la probabilité de risque que ce tout premier achat soit requalifié comme un achat revente de marchand de bien ? Et surtout que puis-je faire pour minimiser ce risque ?

- Je pense que si mon bailleur actuel de location a un moyen de me congédier il le fera (car loyer très en dessous du marché). Dès lors je souhaiterais minimiser ce risque le temps de mes travaux sur le nouvel achat. Suis je dans l'obligation de lui signaler que j'ai acheté une maison en résidence principale, de même à l'assurance habitation ? Ne puis-je pas attendre que les travaux soit d'abord finis (je compte demander de commencer à rembourser les emprunts après que les travaux soit finis) ?

- Puis je acheter le tout en RP, bénéficier du PTZ et des aides à la rénovation énergétique pour RP sur l'ensemble, puis au bout d'un an par exemple scinder avec des travaux et faire 2 logements avec 2 entrées et compteurs séparés, un qui reste RP et l'autre qui sera destiné à la location nue longue durée ? Et sinon quels sont les contraintes ?

MERCI !

 

[moietmoi]

puis au bout d'un an par exemple scinder avec des travaux et faire 2 logements avec 2 entrées et compteurs séparés

Achat / division et revente d'un lot. Le fisc est aussi abonné aux youtubers.
Qu'en dit le PLU?

 

[Aristide]

- Puis je acheter le tout en RP, bénéficier du PTZ et des aides à la rénovation énergétique pour RP sur l'ensemble, puis au bout d'un an par exemple scinder avec des travaux et faire 2 logements avec 2 entrées et compteurs séparés, un qui reste RP et l'autre qui sera destiné à la location nue longue durée ? Et sinon quels sont les contraintes ?

Non

 

[Augustino]

Achat / division et revente d'un lot. Le fisc est aussi abonné aux youtubers.
Qu'en dit le PLU?

Merci !
Donc achat en RP puis travaux puis division et revente du lot ?
Dans ce cas des frais notariaux additionnels et significatifs à provisionner ?
Est-il potentiellement plus interessant en même temps que le premier achat de faire cette division ou pas ?
Et surtout, si revente du lot séparé de la RP et plus value dessus, serais je exonéré car issue de RP ou pas ?
Et sinon y a t il un montage légal qui permettrait d'être exonéré ?

Je vais passer au service urbanisme de la mairie. La question a leur poser est s'ils sont ok pr permettre la séparation en 2 lots ?

Merci !

Merci

 

[moietmoi]

serais je exonéré car issue de RP ou pas ?

Lol!!! mdr. Ptdr..

vais passer au service urbanisme de la mairie. La question a leur poser est s'ils sont ok pr permettre la séparation en 2 lots ?

Il te faut étudier en détail le plu.entre autre l'obligation de création de parking.
Tes questions montrent que tu t'intéresses vraiment à la chose, mais aussi que tu files tout droit au redressement.
Si tu veux faire un achat revente. Crée donc ta société ( SARL ou Sas)
Sinon achète toi une RP pour y vivre.

 

[Damienn]

Puis je acheter le tout en RP, bénéficier du PTZ et des aides à la rénovation énergétique pour RP

Bonjour,
S'il s'agit de Maprimerenov, je crois qu'elle n'est pas compatible avec un PTZ obtenu récemment sur le bien. A vérifier.

 

[Augustino]

Lol!!! mdr. Ptdr..

Bon ok c'est limite.... Mais content de vous avoir fait rire

Il te faut étudier en détail le plu.entre autre l'obligation de création de parking.

Ok je vais faire cela dès lundi. Il y a déjà un parking mais pas deux.
Le PLU on peut l'obtenir sur internet ou c'est forcément via le service de l'urbanisme de la mairie ?

Tes questions montrent que tu t'intéresses vraiment à la chose

Oui je suis vraiment en apprentissage intensif... Merci vraiment de m'aider à éviter les erreurs de débutant !

Si tu veux faire un achat revente. Crée donc ta société ( SARL ou Sas)

Je me disais, peut être à tort, que ce serait plus simple de commencer par une résidence principale (car non imposable pour le moment, pour les prets, pour les subventions, le PTZ, l'exonération de PV en cas de revente...) Et que si je continue, je passerai en marchand de bien

Sinon achète toi une RP pour y vivre.

Alors je compte y vivre... Mais 7 à 8 mois de l'année et je souhaiterais déménager à l'étranger dans les max 5 prochaines années.



Pour précision : cet achat est d'un bien de 250m2 avec un garage et une cour intérieure et beaucoup de travaux. En contrepartie le prix de vente est nettement en dessous du marché. J'envisage d'utiliser les subventions à la rénovation spécifiques au RP... Voire celle destinées au propriétaire bailleur...Car 250m2 c'est beaucoup trop grand pour moi et j'aurais un besoin financier dans les 3 ans à venir de tirer une plus value sur au moins une partie de ce bien... En réfléchissant comment éviter la taxation sur la PV...

J'entrevois plusieurs pistes sur ce même bien :
1/ Achat total en nom propre et en RP, PTZ et toutes les aides à la rénovation RP puis revente future de l'ensemble.

2/ Achat total en nom propre et en RP, PTZ et toutes les aides à la rénovation RP puis division en 2 lot et revente d'un lot et rester en RP sur le 2eme

3/ Achat total en nom propre avec division immédiate en 2 lots : RP et bailleur loueur. PTZ et toutes les aides à la rénovation RP sur lot 1 ET toutes les aides à la rénovation pour bailleur loueur sur lot 2

4/ Achat en nom propre du lot 1 RP et en SCI du lot 2 bailleur loueur. Et activation des 2 types d'aide. RP sur lot 1 et location nue longue durée sur lot 2

5/ Achat en démembrement avec 30% de l'usufruit à la mère et donation des 70% de la nue propriété à moi. Puis séparation en lot : lot 1 en tant que RP pour moi et lot 2 avec loueurs qui paient des loyers à ma mère

Auriez-vous des éléments qui me permettraient de plutôt pencher sur l'une de ces pistes... ou au contraire d'en écarter ?... ET/ou me dire quelles informations complémentaires trouver pour trancher sur du bon sens ?

MERCI !

 

[Augustino]

Bonjour,
S'il s'agit de Maprimerenov, je crois qu'elle n'est pas compatible avec un PTZ obtenu récemment sur le bien. A vérifier.

Après vérification cela semble bien cumulable.

 

[Damienn]

Je trouve la possibilité de cumuler Eco-PTZ et Maprimeranov.
Mais pas de source pour PTZ et Maprimerenov. Il me semble pourtant avoir lu à ce sujet.

 

[N3 E1]

Bonsoir,

Un truc me dérange quand même un peu,
si j'ai bien compris tu envisages d'acheter un bien qui nécessite de nombreux travaux.
Afin de financer ces travaux tu déclare ce bien en RP et tu prends toutes les aides possibles, prêt à taux réduits, subventions etc...
Une fois les travaux fait 7 à 10 mois, tu vends le bien et comme c'est une RP tu ne paie rien sur la plus-value.
Ensuite tu pars vivre à l'étranger avec le bénéfice issus du produit de la vente.

Donc, tu envisage de mentir au Trésor Public, d'utiliser les fonds (aides, subventions) de ne pas payer les divers impôts et de claquer le tout hors de France.

Si c'est vraiment cela, je te souhaite vivement de te faire attraper, et de prendre le tarif qui s'impose dans cette situation.
Si j'ai mal compris, je suis désolé.
En tout cas mais je ne donnerai aucune astuce, idées, règles fiscales ou immobilière.

Ah, ne jamais prendre le trésor pour plus c.. qu'il n'est, ni les banquiers.

Cordialement

 

[moietmoi]

En tout cas mais je ne donnerai aucune astuce, idées, règles fiscales ou immobilière

Tes questions montrent que tu t'intéresses vraiment à la chose, mais aussi que tu files tout droit au redressement.

 

[Augustino]

Bonsoir,

Un truc me dérange quand même un peu,
si j'ai bien compris tu envisages d'acheter un bien qui nécessite de nombreux travaux.
Afin de financer ces travaux tu déclare ce bien en RP et tu prends toutes les aides possibles, prêt à taux réduits, subventions etc...
Une fois les travaux fait 7 à 10 mois, tu vends le bien et comme c'est une RP tu ne paie rien sur la plus-value.
Ensuite tu pars vivre à l'étranger avec le bénéfice issus du produit de la vente.

Donc, tu envisage de mentir au Trésor Public, d'utiliser les fonds (aides, subventions) de ne pas payer les divers impôts et de claquer le tout hors de France.

Si c'est vraiment cela, je te souhaite vivement de te faire attraper, et de prendre le tarif qui s'impose dans cette situation.
Si j'ai mal compris, je suis désolé.
En tout cas mais je ne donnerai aucune astuce, idées, règles fiscales ou immobilière.

Ah, ne jamais prendre le trésor pour plus c.. qu'il n'est, ni les banquiers.

Cordialement

Bonsoir @N3 E1
Merci pour votre retour.
Je pense qu'il y a quiproquo car je n'ai aucune intention de mentir au Trésor Public.
Je souhaite simplement faire le meilleur choix pour optimiser le temps, l'énergie et les ressources que vont accaparer ce gros projet et réduire les risques que cela me plonge dans de longues difficultés.
.
Si l'une des hypothéses entre clairement dans l'illégalité, merci de me le préciser que je puisse l'écarter.

 

[N3 E1]

Re,

Dans ce cas, si vous n'avez aucune attention malveillante je suis désolé d'avoir mal interprété vos messages.
N'en prenez pas ombrage.

Soyez vigilant, si vous êtes borderline le trésor peut requalifier votre opération et c'est le début des ennuis.

Cordialement

N3 E1

 

[Ekta]

Pour précision : cet achat est d'un bien de 250m2 avec un garage et une cour intérieure et beaucoup de travaux. En contrepartie le prix de vente est nettement en dessous du marché. J'envisage d'utiliser les subventions à la rénovation spécifiques au RP... Voire celle destinées au propriétaire bailleur...Car 250m2 c'est beaucoup trop grand pour moi et j'aurais un besoin financier dans les 3 ans à venir de tirer une plus value sur au moins une partie de ce bien... En réfléchissant comment éviter la taxation sur la PV...

Je souscris aux mises en garde des différents contributeurs et j'ajoute qu'il me semble y avoir un autre danger dans votre projet.

1) vous indiquez avoir de "très faibles revenus"
2) vous voulez engager des travaux de grande ampleur sur un bien "beaucoup trop grand" pour vous - ce qui va entraîner des frais importants si je me base sur vos propos, et pour qui a déjà mené des chantiers dans l'immobilier, on sait qu'il est fréquent de voir l'enveloppe prévisionnelle être dépassée
3) vous voulez faire reposer le paiement de ces travaux sur des dispositifs dont on sait qu'ils sont complexes, longs et encadrés par des règles contraignantes, qui limitent le niveau de l'aide à attendre
=> vous aurez donc un prêt immobilier + des travaux + votre loyer à payer.

Ma question est : avez-vous fait un calcul prévisionnel solide pour vous assurer de pouvoir assumer financièrement ce projet ?

4) Vous indiquez avoir "un besoin financier dans les 3 ans à venir" et donc "de tirer une plus value sur au moins une partie de ce bien". Outre la démarche en ce cas contradictoire d'acheter une "résidence principale", je me demande jusqu'à quel point votre projet à échéance de 3 ans est important et peut ou non être décalé dans le temps ? Car comment ferez-vous si vos travaux ne sont pas terminés dans 3 ans ? (votre marge financière semblant fragile) Si vous mettez plus de temps que prévu pour vendre ? Si vous n'obtenez pas la plus value escomptée ?

De mon point de vue vous êtes dans une démarche de marchand de bien et non de recherche de résidence principale et je ne peux que vous engager à la prudence et à anticiper très attentivement des scenari dans lesquels tout ne se passe pas selon votre plan idéal afin de ne pas vous retrouver en difficulté financière.