Si vous êtes entre deux biens immobiliers, peut-être avez-vous songé au prêt relais, qui permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'autre. S'il permet de faciliter certains projets, il ne s'adresse pas à tout le monde. Explications.

Après une heureuse nouvelle, vous cherchez un bien immobilier avec une chambre en plus ? L'appel de l'océan se fait sentir et vous voulez quitter votre logement en région parisienne pour partir sur le littoral ? Si vous êtes dans cette situation, la question de savoir s'il faut revendre avant d'acheter ou l'inverse peut se poser. Et parfois, trouver la perle rare se fait avant d'avoir vendu le bien actuel. Dans ce cas, peut-être avez-vous intérêt à passer par un prêt relais.

Concrètement, comment ça marche ? Le prêt relais s'adresse aux propriétaires ou aux secundo-accédants entre deux biens immobiliers, puisqu'il permet à un emprunteur d'acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu le précédent. La banque va accepter de prêter une somme (entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien, moins le capital restant dû) que l'emprunteur remboursera une fois la vente du premier bien effectuée.

Une mauvaise image du prêt relais

« Sur un prêt relais, la banque ne prête pas la totalité de ce que la personne va recevoir. Elle prête en général 70%. C'est-à-dire que même si le vendeur n'obtient pas le prix qu'il espérait, il pourra quand même rembourser son prêt relais », pose Alexis Godard, fondateur du courtier Exell Crédit. Par définition, il s'agit d'un prêt de courte durée, généralement d'une année, renouvelable une fois. Pendant cette période, « l'emprunteur ne paye que les intérêts du prêt relais », complète Sandrine Allonier, directrice des études du courtier Vousfinancer.

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Exemple du coût d'un prêt relais

Un couple d'emprunteurs gagnant 4 000 euros par mois possède un appartement d'une valeur de 200 000 euros et cherche à acheter une maison d'une valeur de 300 000 euros. Ils trouvent la maison de leurs rêves avant d'avoir vendu l'appartement et doivent donc passer par un prêt relais.

1) Pour un couple propriétaire ayant terminé de payer son prêt

Sur les 200 000 euros (valeur de l'appartement), la banque va accepter de prêter 70%, soit 140 000 euros de prêt relais. Pour acheter cette maison à 300 000 euros, le couple devra donc contracter un prêt complémentaire « classique » de 160 000 euros à 1,5% sur 20 ans soit une mensualité de 765 euros par mois.

Sur les 140 000 euros du prêt relais, il ne paiera que les intérêts jusqu'au moment de la vente du premier bien : soit 210 euros par mois, pour une mensualité totale de 975 euros pendant la durée du prêt relais, et un taux d'endettement de 24%.

La banque récupère ensuite les 140 000 euros lors de la vente de l'appartement. Ne reste plus au couple que le remboursement de son prêt classique de 160 000 euros, à 765 euros par mois.

Simulation fournie par Vousfinancer. Taux hors assurance.

Pratique sur le papier, le prêt relais reste pourtant peu plébiscité par les emprunteurs. « Les gens ont une mauvaise image du prêt relais car ils pensent que cela coûte très cher, constate Alexis Godard. Cette croyance date de l'époque où les taux étaient beaucoup plus élevés. Avec les taux actuels, l'opération est beaucoup moins onéreuse. D'autant que dans un prêt relais, on ne paye que les intérêts, et seulement pendant la durée dont on en a besoin. En moyenne, l'emprunteur paye des intérêts pendant 6 à 8 mois. »

Prêt relais ou achat revente : ces solutions pour acquérir un nouveau bien immobilier

Bien souvent, passer par un prêt relais peut donc vous coûter moins cher qu'un double déménagement ou une location entre deux biens, et ce même si les frais proportionnels (assurance, frais de dossier et garantie) sont plus élevés que pour un prêt classique. Sans compter la tranquilité d'esprit apportée par le fait de savoir que l'on quitte son logement pour la perle rare.

Néanmoins, si le prêt relais peut-être intéressant pour les personnes entièrement propriétaires de leur bien, cela se complique pour celles qui n'ont pas terminé de payer leur premier crédit. Car les deux vont alors s'accumuler et risquent de dépasser le taux d'endettement de 35% autorisé, sauf dérogation.

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Pour certains emprunteurs, les banques pourront alors décider de passer par un prêt « achat-revente », plus souple. Dans ce cas, la banque va racheter le capital restant dû sur le premier crédit et prêter l'argent pour le nouveau bien. Pour l'emprunteur, cela permet de n'avoir qu'une ligne de crédit, mais surtout de relisser le premier prêt sur la durée du nouveau crédit, soit 20 ou 25 ans et donc de payer des mensualités plus faibles pour passer sous les 35%. Si malgré tout, le taux d'endettement de l'emprunteur reste trop élevé, il n'y a pas d'autres solutions que de vendre avant d'acheter.

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2) Si le couple a encore un crédit en cours sur le bien

Le couple doit encore rembourser 100 000 euros sur le crédit du bien à vendre, et paye actuellement une mensualité de 1 012 euros, soit un endettement actuel de 25%.

Sur le prêt relais, la banque accepte de prêter 40 000 euros (200 000 x 70% - 100000). Avec un taux à 1,8%, le prêt relais ne coûte que 60 euros d'intérêts par mois. En revanche, le prêt complémentaire pour acheter la maison s'élève cette fois à 260 000 euros. Avec un taux à 1,40% sur 20 ans, cela fait une mensualité de 1 242 euros par mois, auxquels il faut ajouter les intérêts du relais (60 euros) et le remboursement du premier crédit ( 1 012 euros). Au total, le couple devrait donc rembourser 2 314 euros, ce qui représente un taux d'endettement de 58%. La banque va donc refuser le dossier.

3) Le couple passe par un prêt achat/revente

La banque décide de racheter le capital restant dû sur le premier crédit. Le prêt relais est donc, comme dans le premier cas, d'un montant de 140 000 euros à 1,8% pendant deux ans maximum, soit 210 euros de mensualité.

La banque prête ensuite au couple 260 000 euros (160 000 euros pour la maison, plus les 100 000 euros du crédit précédent) mais lisse ce crédit sur 20 nouvelles années, à 1,4%, pour une mensualité de 1 243 euros. Avec le prêt relais, cela fait un total de 1 453 euros soit 36% de taux d'endettement.

La banque peut donc accepter de suivre le projet, d'autant qu'après la vente du premier bien, le couple pourra rembourser 60 000 euros sur son crédit, pour faire descendre ses mensualités à 956 euros, soit 24% d'endettement.

Simulation fournie par Vousfinancer