Les taux d’intérêt côtoient à nouveau des plus bas historiques et Bercy a assoupli ses contraintes sur le rachat de crédit. De quoi ouvrir une nouvelle fenêtre de tir pour les renégociations de prêts immobiliers. D'après Pretto, 30 000 rachats de crédits de plus pourraient être acceptés en 2021 par rapport à 2020.

Parole de courtiers ! Renégocier son crédit redevient d’actualité. « Les taux immobiliers pratiqués en ce moment par les banques sont en dessous des plus bas historiques de fin 2019 », souligne Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. Selon ce courtier en ligne, les taux d’emprunt début février s’établissent, hors assurance et frais, à 0,84% sur 15 ans, à 1,01% sur 20 ans et à 1,26% sur 25 ans, sachant que pour les meilleurs profils (15% d’apport et épargne résiduelle), les taux proposés peuvent tomber très en deçà de ces moyennes.

Nouvelle chance de baisser le coût de son crédit

Si de nouvelles opportunités de renégociation se dessinent avec la récente baisse des taux, les emprunteurs ne se bousculent pas encore. « A l’été 2019, les rachats de prêts ont représenté quasiment 50% de notre activité. Aujourd’hui, nous sommes en dessous de 20% », expliquait le 9 février dernier Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux lors de son 31ème observatoire de l’immobilier. Chez Pretto, après une baisse de 4 à 5 points au second semestre 2020, la proportion de rachats est revenue au niveau de début 2020. Ces opérations représentent entre 10 et 15% des dossiers d’emprunt.

Il faut dire que les emprunteurs vivent dans un environnement de taux très bas depuis plusieurs années. De quoi leur avoir déjà donné l’occasion de faire racheter (solder leur prêt immo pour en contracter un nouveau, à meilleur taux, dans une autre banque) ou de renégocier leur emprunt (réaménager leur crédit tout en restant dans le même établissement). Ce récent repli des taux donne, néanmoins, une nouvelle chance d’obtenir de meilleures conditions de remboursement aux ménages n’ayant pas déjà franchi le pas ou à ceux dont la discussion remonte déjà à quelques années.

Pour rappel, la renégociation ou le rachat par la concurrence du prêt immobilier peut permettre, au choix, de baisser la mensualité en conservant la durée de remboursement restante, de garder la mensualité inchangée en diminuant la durée de remboursement voire, pour les ménages ayant besoin d’améliorer leur reste-à-vivre, de baisser drastiquement leurs mensualités en allongeant la durée du prêt sans que leurs charges d’intérêts explosent.

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Entre 0,3% et 1% d'écart de taux requis

Concrètement, la question de la renégociation ou du rachat se pose pour les emprunteurs ayant un crédit autour de 2%. Cela concerne notamment les ménages ayant contracté un prêt en 2016 ou avant, voire en 2017, d’après les courtiers sollicités.

« On considère qu’il faut un point d’écart (1%) entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu’à 3% du capital restant dû… Mais un écart de 0,7 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300 000 euros ou ayant des durées supérieures à 20 ans », d’après Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. Meilleurtaux est sur une ligne semblable. « Il faut viser au moins 0,7 point d’écart avec le prêt initial. La durée de remboursement doit être encore assez longue et le capital restant dû doit atteindre au moins 70 000 euros », évoque Maël Bernier.

Le courtier Pretto se montre plus ouvert. « Ce qui est intéressant dans une renégociation, ce sont les économies en milliers d’euros à la fin. Si on est sur un prêt d’un montant élevé et qu’il reste du temps, alors même un écart de 0,3 ou 0,4 point peut être suffisant pour aller chercher 15 000 à 20 000 euros d’économies sur toute la durée de vie du crédit », explique Pierre Chapon, en se remémorant le cas d’un rachat de crédit sur un bien de 800 000 euros à Paris effectué en 2017.

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Attention aux frais

Dans des cas moins extrêmes, il reste toutefois difficile d’obtenir un gain substantiel lorsqu’il reste à l’emprunteur moins de 5 ans à rembourser. En cause, notamment, les frais de dossier, les frais de garanties ou encore les indemnités de rachat anticipé (IRA).

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A l’inverse, la renégociation est particulièrement intéressante pour les crédits jeunes. Car c’est en début de prêt que l’emprunteur rembourse le plus d’intérêts, « jusqu’à 50% de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans et même jusqu’à 60% pour les crédits sur 25 ans », explique Vousfinancer.

Illustration de gains potentiels

En janvier 2016, Lucien a emprunté 150 000 euros à 2% sur 20 ans pour financer son logement. Sa mensualité est de 759 euros et le coût total de son emprunt hors assurance s’élève, dans ces conditions, à 32 118 euros.

5 ans plus tard, en janvier 2021, il lui reste 119 000 euros à rembourser en 15 ans. En ajoutant, les indemnités de rachat anticipé (1 190 euros), la nouvelle garantie Crédit Logement (1 884 euros), l’enveloppe totale à racheter s’élève à 122 074 euros.

En renégociant, il souhaite réduire ses mensualités, sans changer sa durée de remboursement. Il obtient du 1,05% sur 15 ans. Sa mensualité passe à 733 euros. Au total, ce nouveau prêt et ce que lui ont coûté les 5 premières années de l’ancien en intérêts lui reviennent à 23 171 euros.

Bilan : Lucien économise près de 10 000 euros tout en récupérant un peu de pouvoir d'achat chaque mois.

Bercy avantage le rachat de crédit

Si les voyants sont théoriquement au vert, un bémol peut néanmoins assombrir le tableau : la politique des banques. Commercialement, elles préfèrent en effet allouer leur temps et leurs ressources à accorder des nouveaux prêts plutôt qu’à traiter des renégociations et des rachats de crédits immobiliers. Or, « le marché aujourd’hui est très dynamique, il y a beaucoup de demandes. Donc, alors même qu’il y a des économies à aller chercher pour les rachats, il faut un batailler pour que les banques les acceptent », constate Pierre Chapon de Pretto.

La bonne nouvelle, en revanche, est que le rachat de crédit n’est pas concerné par les restrictions demandées aux banques. Pour rappel, les dernières recommandations du Haut conseil de stabilité financière, piloté par le ministère de l’Economie, prévoient notamment que l’endettement des emprunteurs ne dépassent pas 35% de leurs revenus annuels (contre un taux d'endettement 33% hors assurance précédemment). Cette limite ne s’applique pas aux renégociations, rachats et regroupements de crédits. Seul critère les concernant : que la situation financière de l’emprunteur soit améliorée après l’opération, ce qui est a priori le but premier de la renégociation de prêt.

« En 2021, la faisabilité des renégociations s’améliore, estime de fait Pierre Chapon. En 2020, on appliquait la règle des 33% maximum aux rachats comme aux achats. Désormais, on peut faire passer une renégociation à partir du moment où le taux d’effort de l’emprunteur diminue même si son taux d’endettement dépasse encore 35% ». D'après les calculs de Pretto, cet assouplissement pourrait permettre, en 2021, à près de 30 000 emprunteurs de plus d'obtenir leur rachat de crédit immobilier par rapport à 2020.

En résumé,

  • Si le taux d’intérêt de votre crédit immobilier gravite autour de 2%, le renégocier ou le faire racheter à la concurrence peut être opportun.
  • Cela dépend de la durée de remboursement restante et du capital qui vous reste à amortir. Plus ces deux paramètres sont élevés, plus la renégociation sera source de gains.
  • Les nouvelles contraintes sur le taux d’endettement des emprunteurs ne concernent pas les rachats et réaménagements de prêt. Un argument de plus pour prendre rendez-vous avec votre banquier ou votre courtier.