La mise en place de règles, a priori, plus souples pour obtenir un prêt immobilier cette année cache une subtilité qui pourrait se retourner contre certains emprunteurs. Explications.

Mi-décembre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a édicté de nouvelles règles pour l’octroi d'un prêt immobilier. Après avoir serré la vis fin 2019 pour éviter que les banques n’accordent trop facilement des crédits et se retrouvent confronté à des impayés, l’organisme présidé par le ministre de l’Economie a décidé de lâcher un peu de lest. En effet, face aux difficultés rencontrées, notamment par certains ménages achetant un logement pour la première fois, des assouplissements ont été accordés.

Désormais, la durée de remboursement maximale va passer de 25 à 27 ans dans certains cas, un geste visant sans ambiguïté l’achat dans le neuf sur plan (VEFA). De plus, le taux d’endettement maximal va passer de 33% à 35%, ce qui va offrir un peu plus de souplesse aux primo-accédants.

Ce qui change pour décrocher un prêt immo en 2021

Sauf que le HCSF vient de préciser ces nouvelles conditions, qui devront être appliquées d’ici l’été par les banques. Dans un communiqué publié le 27 janvier, il apporte une subtilité qui n’est pas sans conséquence. Désormais, les banques devront inclure le coût de l'assurance dans les charges annuelles d'emprunt pour calculer l'endettement des emprunteurs.

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« Inclure l'assurance emprunteur dans le calcul des mensualités de crédit semble assez vertueux car effectivement l'assurance est au même titre que le crédit payée tous les mois par les emprunteurs, explique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com. Cependant, il y a un bémol car le coût de cette assurance peut varier du simple au triple selon les assureurs à garanties équivalentes. Cette différence a donc un impact direct sur l'endettement du foyer emprunteur et peut conduire à l'acceptation ou non d'un crédit par une banque ».

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Exemple concret :

Voici la simulation réalisée par Meilleurtaux pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans à 1,10% :

  • Si l'assurance coûte 0,12% du capital emprunté, la mensualité sera de 949 euros ;
  • Si l'assurance coûte 0,37% du capital emprunté, la mensualité sera de 985 euros.

En allant jusqu'à 35% d'endettement, dans le 1er cas, il faut gagner 2 710 euros nets par mois. Contre 2 815 euros dans le second, soit une différence de 105 euros par mois !

D’où l’importance aussi de négocier non seulement un bon taux pour votre emprunt mais aussi une assurance moins chère. Une opération qui peut nécessiter de la patience au regard du peu d’entrain des banques pour faciliter vos démarches. Mais à la clef, la délégation d’assurance peut vous permettre de gagner plusieurs milliers d’euros.

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