Les conditions d'emprunt sont plus que jamais au beau fixe pour ceux qui peuvent emprunter. Les banques rivalisent d'imagination pour que vous puissiez en profiter.

La météo est toujours aussi dégagée sur le front des taux immobiliers. En ce début octobre, les courtiers constatent de nouvelles baisses sur les barèmes annoncés par les banques. « Dans la grande majorité des cas et sur toutes les durées d'emprunt jusqu'à 25 ans, nous observons un recul de 10 points environ, parfois 5 points », écrit Empruntis dans sa lettre nationale publiée le 6 octobre. Aucune banque n’a remonté ses taux de crédit, abonde de son côté Vousfinancer.

« Traditionnellement en fin d’année les banques remontent leur barème lorsqu’elles ont réalisé leurs objectifs de production de crédit. Mais cette année, compte tenu de l’accalmie sur le marché notée en septembre, mais également du manque de visibilité sur les mois à venir, tous les beaux dossiers sont actuellement bons à prendre », analyse Sandrine Allonier, la porte-parole de Vousfinancer.

Si les établissements continuent à se montrer très agressifs, c’est aussi qu’ils ont suivi à la lettre les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour éviter la surchauffe. Fin 2019, celui-ci, présidé par le ministre de l’Economie, leur a demandé de respecter la règle des 33%. Celle-ci veut que les mensualités d’un ménage, tous crédits confondus, ne peuvent pas dépasser un tiers du montant de leurs revenus. A cela s’ajoute la limitation à 25 ans de la durée des emprunts immobiliers. Deux critères qui bloquent l’accès au crédit à de plus en plus de ménages selon les courtiers.

Des baisses pour tous les emprunteurs

« On est actuellement dans un marché à deux vitesses, où ceux qui peuvent emprunter, car ils ont un apport et un taux d’endettement inférieur à 33%, bénéficient de taux très bas, quand les autres, ceux qui ne correspondent pas à ces critères ou sont considérés comme des profils à risque, voient leur crédit refusé », indique Sandrine Allonier.

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Dans ce contexte, les banques ont besoin de séduire de nouveaux clients pour doper leur business et donc tirent les taux vers le bas. « Nous notons que, selon les banques, ces diminutions de taux ne concernent pas uniquement les meilleures tranches de revenus mais toutes les catégories d'emprunteurs », relève Frank Roullier, le président d'Empruntis. Résultat, il est possible, avant négociation, d'obtenir un crédit immobilier aux taux moyens de 1,10% sur 15 ans et 1,25% sur 20 ans. Bien sûr, les emprunteurs qui présentent les meilleures garanties en termes de revenus et d'apport peuvent décrocher des taux à 0,75% sur 15 ans et 0,92% sur 20 ans, estime Empruntis. Son de cloche similaire chez Pretto où les meilleurs profils se voient offrir des taux de 0,74% 0,94% et 1,29% sur les durées de 15, 20 et 25 ans.

Les taux d’emprunt moyens dans les banques pour octobre 2020

  • Sur 15 ans : 1,10% d’après Meilleurtaux ; 1,10% selon Vousfinancer ; 1,10% selon Empruntis
  • Sur 20 ans : 1,30% d’après Meilleurtaux ; 1,30% selon Vousfinancer ; 1,25% selon Empruntis
  • Sur 25 ans : 1,62% d’après Meilleurtaux ; 1,55% selon Vousfinancer ; 1,60% selon Empruntis

Taux moyens constatés par les réseaux de courtage, sur la base des barèmes fournis par les banques. Ils ne tiennent pas compte du coût de l’assurance emprunteur.

Outre ces taux attractifs, les banques ont de plus en plus recours à des montages pour permettre aux clients de respecter les critères du HCSF. Pretto estime ainsi que plus de 12% des projets sont impactés par les nouvelles règles d’endettement.

« Dans le contexte actuel où le taux d’endettement est un critère essentiel pour obtenir son crédit immobilier, il est plus que jamais intéressant de souscrire un prêt à mensualité progressive. Ce type de crédit permet de démarrer le remboursement de son prêt avec un endettement plus faible qu’avec un crédit amortissable classique : les mensualités, moins élevées en début de crédit, augmentent de 1% par an, avec un écart de 250 euros environ entre la 1ère mensualité et la dernière, pour un prêt de 250 000 euros, et une mensualité 10% plus faible qu’en prêt amortissable classique », illustre Vousfinancer. Cette technique est réservée aux emprunteurs assurés de voir leurs revenus augmenter régulièrement. Autre méthode au goût du jour, celle du regroupement de crédits. Une solution intéressante pour certains dossiers mais qui peut coûter très cher.

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