Confrontés au durcissement des critères d’octroi des banques, certains candidats à l’emprunt immobilier ont du mal à faire financer leur projet. Une des solutions possibles est de se tourner vers le regroupement de crédits. Voici pourquoi.

Les candidats à l’emprunt immobilier sont sous pression ! Depuis le début de l’année 2020, le taux de refus - c’est-à-dire la part des dossiers refusés par les banques - apparaît en nette hausse. Exemple chez le courtier spécialisé Vousfinancer, où cet indicateur a doublé entre 2019 (5,5%) et la fin août 2020 (10,7%). En clair, les banques ont effectivement tendance à se montrer plus sélectives.

Les raisons en sont connues. À l’issue d’une année 2019 exceptionnelle en termes de production de nouveaux crédits immobiliers, les pouvoirs publics, craignant la surchauffe, ont demandé aux banques, par l’intermédiaire du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), de durcir leurs politiques d’octroi. En particulier, elles sont plus qu’encouragées à appliquer à la lettre la règle dite des 33%, qui préconise de limiter à un tiers des revenus globaux d’un ménage sa charge de remboursement. A cela s’ajoute bien sûr la crise du coronavirus, et son lot d’incertitudes : « Les banquiers traditionnels sont en manque de repères, notamment sur les ressources de leurs clients », résume Bertrand Gress, manager performance commerciale chez Meilleurtauxsolutions.com, courtier spécialisé dans le regroupement de crédits.

Résultat : pour certains profils d’emprunteurs, les chances de décrocher un crédit sont aujourd’hui amoindries. C’est le cas notamment de certains primo-accédants - celles et ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois - souvent en raison d’un apport insuffisant. Le cas également de ménages déjà propriétaires de leur résidence principale, mais souhaitant rebondir sur une nouvelle opération : l’achat d’une résidence secondaire, par exemple, ou encore un investissement locatif pour faire grossir leur patrimoine immobilier. Des profils d’emprunteurs dont la solvabilité n’est généralement pas en cause, mais qui peuvent se retrouver bloqués par leur taux d’endettement. De fait, la « finançabilité » de ces investisseurs locatifs est en recul : en 2019, 59% d’entre eux parvenaient à faire financer leur projet, selon le courtier en ligne Pretto. Ils ne sont plus que 46% actuellement.

Le 33% pour tous est « illogique »

Une situation totalement illogique, estime Sylvain Méharèche, directeur général de Partners Finances, un autre courtier spécialisé. « Appliquer à tous un taux d’endettement maximum de 33% n’a pas de sens. Si vous avez de petits revenus, 33%, c’est trop. En revanche, si vous avez des revenus confortables (au-delà de 5 000 euros par mois), aller jusqu'à 40% ne pose aucun problème ». Comme nombre d’acteurs du marché, il plaide donc pour qu’à côté du taux d’effort soit pris en compte le reste à vivre, « comme c'est le cas à l'étranger ».

De nouvelles cibles pour le regroupement de crédits

En attendant que les doléances remontent jusqu’au HCSF, l’heure est à la recherche de solutions pour contourner les blocages. Une astuce, limitée à quelques profils de primo-accédants « à potentiel », consiste à contracter un prêt à mensualités évolutives.

Une autre est d’en passer par un regroupement de crédits. Dans les grandes lignes, l’opération consiste à demander à un établissement spécialisé de racheter plusieurs crédits, éventuellement de natures différentes - immobiliers, à la consommation, renouvelable -, et de les regrouper dans une ligne unique. Intérêt de la manœuvre : en allongeant la durée de remboursement, elle permet de faire baisser son taux d’effort, et donc de récupérer des marges de manœuvre.

Pour plus d’infos, lire notre page consacrée au regroupement de crédits

Outil longtemps réservé aux ménages mal endettés, le regroupement de crédit s’est ouvert ces dernières années à de nouvelles cibles. Notamment à des clients propriétaires de leur résidence principale, mais qui cherchent à se lancer dans un nouveau projet : l’achat d’une résidence secondaire, par exemple, ou un investissement locatif pour s’assurer un supplément de revenus dans le futur. Soit précisément le type de dossiers qui, actuellement, peinent parfois à trouver un financement.

Deux montages possibles

Comment ça marche ? Il existe deux montages possibles, détaille Bertrand Gress, de Meilleurtauxsolutions.com. La première consiste à « préparer le terrain en rachetant les crédits existants et en ajoutant une marge d’apport. On rallonge la durée et on baisse le taux d’endettement : cela permet de réunir les conditions pour financer le nouveau projet dans une banque traditionnelle ».

Voici un exemple, fourni par le courtier Vousfinancer, illustrant ce type de stratégie. Soit le projet de Mr X, divorcé, 30 ans, affichant des revenus annuels nets de 70 000 euros. Mr X est propriétaire de sa résidence principale, avec un capital restant dû de 240 000 euros et une mensualité de 1 150 euros par mois. Il rembourse également 5 prêts à la consommation, pour un encours de 60 000 euros, à hauteur de 1 200 euros par mois. Il n’a pas d’épargne. Son projet : investir dans l’immobilier locatif à hauteur de 90 000 euros hors frais. Pour y parvenir, il va procéder en 2 phases.

Phase 1 - Avec l’appui d’un courtier spécialisé, il emprunte 70 000 euros pour racheter ses 5 crédits conso et dégager 10 000 euros de trésorerie. Il rembourse sur 12 ans, ce qui lui permet de diviser par deux sa mensualité (600 euros au lieu de 1 200 euros).

Phase 2 - Grâce à la baisse de son taux d’endettement et à l’apport de 10 000 euros, il parvient à faire financer son investissement locatif dans une banque traditionnelle, grâce à un emprunt de 90 000 euros à rembourser sur 20 ans au taux de 1,10%. Soit une mensualité de 435 euros pour des revenus locatifs estimés à 600 euros.

L’option « deux en un »

Autre possibilité : « opter pour le deux en un », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « C’est-à-dire pour un prêt qui permet à la fois de racheter ses crédits existants - le prêt pour la résidence principale, quelques prêts personnels, etc. - et de financer le nouveau projet. »

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« Il y a une réelle appétence pour ce type de produits, depuis une petite année », confirme Sylvain Méharèche, de Partners Finances. « Cela représentait quelques dossiers par mois auparavant, nous en avons actuellement au moins 15 fois plus. Les ménages qui font de l'investissement locatif ont compris l'intérêt qu'ils avaient à maîtriser leur taux d'effort. »

Attention aux frais !

Reste une question : celle du coût de ce type d’opération. « Par rapport à un crédit traditionnel, il n’y a pas de grosse différence sur le taux du crédit en lui-même, surtout si le regroupement concerne majoritairement des crédits immobiliers », explique Bertrand Gress. Les seuils de l’usure, c’est-à-dire les taux maximum que les banques sont autorisées à pratiquer, s’appliquent en effet à tous. Ils sont actuellement très bas : « Pour un prêt jusqu’à 15 ans avec garantie en vue d’une accession à la propriété, on voit passer des taux de 1,50%, pas si loin des banques traditionnelles, note le porte-parole de meilleurtauxsolutions.com.

Il faut compter aussi avec des frais de dossier. Sur ce type de produits, proposé par des banques spécialisées qui acceptent de prendre en charge une forme de risque, ils sont élevés. Jusqu’à quel point ? Nous avons pu consulter la grille tarifaire d’un établissement spécialisé : les frais de dossiers s’y élèvent à 2,1% du montant financé, avec des plafonds à 1 900 ou 4 000 euros selon les produits.

À cela s’ajoute nécessairement des frais de courtage. Le regroupement de crédits, en effet, est un « marché 100% intermédié », rappelle Bertrand Gress. C’est-à-dire que les banques qui le pratiquent ne s’adressent pas directement aux emprunteurs ; elles confient le rôle d’apporteur d’affaires à des intermédiaires, qui se chargent notamment de préparer les dossiers de prêts. À combien s’élèvent les frais facturés par ces courtiers ? Le chiffre généralement retenu est de 5% en moyenne, mais avec de grandes différences selon les dossiers.

A consulter : les taux immobiliers de plus de 110 banques comparés